2010年11月02日

やはり先駆者は凄い!



この土日で業界の先を行かれる方々とお話が出来ました。



そしていくつかのブレークスルーがありました!


そ、そうかぁぁ!



これまでの人生のネック点に対して「答え」を頂いた気がします。


最も大きかった答えは、


「悩んでる前に、ほんとに出来るようになってから言え。うぬぼれるな!」



数時間足らずで数々の勉強をさせて頂きました。


皆々様、ありがとうございました。


そして今後の経過をお見守り頂けると幸いです。行き過ぎには注意しますw

posted by がんも at 05:44| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月24日

初めてのアスベスト調査。



まもなく購入予定の物件は、昭和の重量鉄骨造です。

築古の鉄骨造といえば、アスベストには要注意ですよね。



仲介会社からは、
「昭和50年でアスベスト使用禁止になってるから大丈夫だと思います」と言われました。


ネットで調べてみたところ、

確かに
「昭和50年(1975年):アスベストの吹き付け作業を原則禁止」という情報がありました。


でもでもでも。


石綿の含有率が5%以下ならOKだったらしいです・・・。


吹き付けアスベストの代わりに出てきたのが吹き付けロックウール。



使われていた時期は、

吹き付けアスベスト(1956年から1975年ころまで)

吹き付けロックウール(1968年ころから1988年ころまで)

らしいです。


・・・ありゃりゃ、ダメじゃん。


1988年は昭和63年ですね。


今回は鉄骨の昭和築ですから、

アスベスト調査は避けて通れないってことですかね。

勉強になりました。


まあ、おそらく大丈夫なんでしょうけどね(^^;)。。。念のためですね。




その後、規制は強化され、

平成7年(1995年)含有率1%以下へ

平成18年(2006年)含有率0.1%以下へ

らしいです。


※ここまでの情報は正確じゃないかもしれませんので、ご容赦を。




ちなみにアスベスト調査って高そうだと思いますよね。


でも、自分でサンプルを採取して送れば約3万円で済むようです。安いです。




そんなわけで、今日採取に行ってきました。


・・・正直に言うと、数日前にも採取に行ってます。


なぜ再び採取に行ったのか。




実は。




サンプルをゴミだと思って捨てられてしまったのです(゚ロ゚;)エェッ!?




は、恥ずかしくて記事には出来ません。


バッチリ書いちゃいましたけどね。


まあ、いい勉強になりました(強がり)。



み、皆さんも気をつけましょう!笑


ではでは



※アスベストについて、もし重大な間違いがあればご指摘頂けると幸いです。
posted by がんも at 21:50| Comment(2) | TrackBack(0) | こんな失敗どう? | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月19日

ブログの路線変更。。。



これまで自分なりの解釈を書いてみましたが、

参入したばかりの若輩者が書くべき内容ではありませんでした。


・・・ほんと何様って感じですよね。

一部の方々、すみませんでしたm(_ _)m



少しブログの路線を変更していきます。



・・・まあ、ぶっちゃけ批判されるのが嫌なだけですね。

わたくし、めちゃめちゃ小心者ですw



今後は自分が実践している小手先の入居対策などを書いていきたいと思います。

1人でも良いので、私の記事で失敗者が減ってくれるなら本望です。

その1人のために書いていきたいと思います。
タグ:その他
posted by がんも at 23:39| Comment(3) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月16日

RCからの資産形成!私のケース。



危険だ!危険だ!と言うのは誰でも出来ることです。

どっかの評論家みたいに・・・(^^;)


リスクを取ってどうやればうまく出来るのか?

これが示せて初めて意義があると思います。



今日は、私が今狙っている事例を書いてみたいと思います。

ほんの一部ですけどね。今日も余談です。




前の記事でRC30年ローンは長所と短所があると書きました。

私もRC30年ローンで購入しています。

RC30年ローンの大きな特徴である潤沢なキャッシュフロー。


私はこの潤沢なキャッシュで何をすべきか??


ここが成功への分かれ道です。





今すぐ売却すれば、結構な利益が入ります(空室50%の任売を、激安で購入したため)。

売却した利益で、別の資産をキャッシュ買い?


これもありだと思いますが、

今はこの良好な経常収支と潤沢なキャッシュフローを「担保」に、

拡大していく場面だと判断しています。




では、何をすべきか?


正解は何通りもあります。

ベストな答えは正直分かりません。



今こっそり進めているのは・・・




実は「商業物件」です。



いやー、こいつはバカだなと思われた方、

そうです!私がバカです(^^;)



商業物件で怖いのは、空室率の分散が出来ない点です。


1物件1テナントだとしたら、ゼロか100です。

区分もゼロか100ですが、母数が違いますからね。

マッチングが難しいです。


ただし、うまくマッチすれば長期の入居もあり得ます。

場合によっては、自分で事業を営むことも可能です。

そして何より、経費率の低さや管理のしやすさは特筆すべき点です。

解体も住居物件より容易なので、土地さえ良ければかなり良好な投資です。



ただし、土地の見極めはやはり難しいですよね。

地域に勢いがなければ、どうしようもありません。コントロールできません。


やはりリスクがあります。

特に、最初から商業物件で始めるのはリスクが高そうですね。



なので。


RCで潤沢なキャッシュが得られている今こそ、

商業物件への投資も可能になってくるのです!



借入の規模は、たとえ空室になって収入ゼロでも、

RCの余剰キャッシュで十分に返済できる範囲に抑えます。


もちろん、その物件単体での収支も十分に出る投資が条件です。


万が一のリスクヘッジとして、RCからの余剰キャッシュが担保になるのです。





そして、商業物件と同じく、

土地の資産性が高い物件も対象になってきます。



立地の良い物件は、利回りが低くなってしまいます。

最悪、解体して土地で売れる値段が、最低ラインになっちゃいますからね。

それ以上の指し値は困難です。


立地が良くて利回りが高めなのは、やはり築古になってきます。


そもそも、立地の良い物件はあまり売りに出てきませんよね。


古くなって手放すケース。

新築から設備の減価償却15年が経過して、売りに出すケース。

築浅で売りに出すケースもありますが、それは利回りが低くなります。




なので、立地の良い物件を購入する場合は、

築古でローン期間があまり取れない物件が多くなります。


ローン期間が短いと言うことは、キャッシュフローが少ないということですね。



最初からこんな物件の場合、

物件からのキャッシュフローで再投資というのは困難です。


たいていは、本業からの収入で拡大することになりますね。

それはそれで本筋だと思いますが。




同じく、RCからのキャッシュがあるからこそ、

短期ローンで資産性の高い物件も遠慮なく投資できます。


最初っから資産性に偏った投資をするのではなく、

利益を出してくれる物件をまずは得てから、資産性に手を出していく。

バランスを取りながら進めることが要だと思います。


資産性の高い物件は、解体して新築という方法もありますし、

立地が良いという理由で入居付けも良好です。安定した経営が可能です。

不動産としての流動性も比較的高めですよね。


RC長期ローンばかりの資産形成もありだと思いますが、

やはり先々はバランスが大切になってくるのだと思います。


私はこのステップを選択して進んでいくつもりです。





ちなみに。

好立地の築古を購入する場合は、

長期保有や解体することも考慮してRCをなるべく避けて考えます。

RCは解体費が高いですし、給排水の更新が大変だからです。



念のためですが、

私のケースは首都圏ではなく地方のケースです。


私は首都圏には投資していません。


なぜなのか??


正直、地方は入居対策を工夫しても、家賃が上がりません。

とても悔しいです。

だから、首都圏でやりたい気持ちは非常にあります。


でも首都圏でやっていない理由。




それは、首都圏の投資は利益を現金化できるタイミングが遅いからです。



首都圏は利回りが低いので、保有中のキャッシュフローは少ないです。

その代わり、売却価格は下がりにくいので、売却時にキャッシュが得やすいです。


売却までは2〜5年はかかりますので、キャッシュを得るのは先になってしまいます。

最初から首都圏で投資をしていたら時間がかかりすぎます。


これが理由です。


地方でリスクを取って拡大した後に、首都圏に進出するつもりです。


拡大した後ならば、低利回りでも利益を確保することが可能です。



ちなみに。

私の考えは常に変化するので、これは今時点の私の考え方です。

1年後は違う考えになってるかもしれませんし、

1ヶ月後にまったく正反対の考えだという可能性もあります。

絶対の正解は誰にも分かりません。

でも「答えは一つじゃない」、これは正解だと思います。


他人の受け売りだけでなく、自分なりに考えてみることが大切だと思います。

posted by がんも at 20:49| Comment(2) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月12日

RC投資とプロ野球選手は似ている?


今日はちょっと余談です。



前回の記事で、

RCは実態よりも長く融資期間が取れてしまうため、ちょっと危険だと言いました。


では、

なぜ危険なのか?何が危険なのか??


これを認識しているかどうかで、リスクは大きく変わります。


知らないことはリスクです。

でも、危ないからと言って何もしないこともリスクです。

なら、何がリスクかを知って確実な投資をするだけですよね。



さて、本題です。

RC投資の何が危険なのか?




実は、RC投資とプロ野球選手ってとても似ています。


そんなプロ野球選手の一生で気をつけるべきコトは??


これを考えると少し見えてきます。





答えは明日!






・・・なんてことは言わず、ちゃんと結論まで行ってみましょう!





さあ。ちびっ子の憧れ、プロ野球選手!


そんなプロ野球選手ですが、現役時代って収入は多いですよね。

20代前半で何千万という人もいます。



でもでも。

現役を引退した後ってどうなんでしょう??


そうです、収入は激減しますよね(^^;)

実際、第2の人生って結構大変そうです。



あんなに花のあった現役時代、アナウンサーと結婚しちゃう選手もいます。

・・・あっ、決してひがみではありませんよ(笑)




もちろん、すべての人が大変なわけではありません。

一部の人は稼ぎ続けるでしょう。



しかし多くの選手は大変です。

30代で現役を引退。

稼ぎ時は10年〜15年ほどでしょうか。

20代後半から30代で第2の人生が始まるのです。


一応、選手年金もあるようですが、
10年以上の選手登録でやっと受給資格を得るようです。
勤続10年で年額113万強。そして多い人でも年140万(らしい)。
しかも55歳以降の支給です。

そうなると。

やはり10年〜15年のうちに多く稼いだお金で、準備が必要になってきますよね。



しかし、現役時代は本職ばっかでそれどころではありません。


まさか現金で不動産を買っておいたり、なんてことは考えもしないでしょう。



だから引退してから初めて気づくのだと思います。


「あっ、やばいじゃん・・・オレ」って。。。





実はこれ、長期ローンのRC投資とすごい似ています!



RC投資の特徴は、何と言っても長期ローンだと思います。

法定耐用年数が47年と長いので、築17年の中古でも30年ローンがあり得ます。

22年の木造なら、築17年だとあと5年です。
ローン期間は良くて10年が安全なラインでしょうか。



10年ローンと30年ローンでは、年間返済額はかなり違いますから、

30年だと当初の年間キャッシュフローがかなり多く得られます。

数字で見ても非常に投資しやすいです。




でも、30年ローンが組めるからと言って、

決して30年安泰という意味ではありませんよね。

あくまで規定や制度による成り行きです。



当初は潤沢なキャッシュフローが見込めますが、

30年ローンの後半はむしろ、非常に厳しい収支状況が予想されます。


理由は、家賃の下落、空室率の増加、修繕費の増加、

そして元金返済額の増加に伴い税負担が重くなるためです。


良いのは最初だけ!


つまり、


30年間の利益を早めに現金化しているのがRC投資の特徴なのです!!


これほんと重要です。





プロ野球選手と一緒で、最初のうちに一生分の稼ぎのうちの多くを手にするのです。


そして、いずれ収支が悪化して、野球選手の引退後のように大変な時期が来ます。


だから何が重要なのか??



それは、利益が出なくなる前に対処する必要があるということです!!



早めの利益で、再投資をする。

早めの利益で、修繕に備える。

早めの利益で、繰り上げ返済をする。


どれか一つということではなく、柔軟に対応することが大切です。


キャッシュフローの多い時期を過ぎてから、このことに気づく・・・


「あっ、やばいじゃん・・・オレ」


そんな状態だけは絶対に避けなければいけません。


今のキャッシュフローは、将来の分も早めに現金化しているのです。


何度も言いますが、勘違いしてはいけないのです!




ちなみに。

私は最初の再投資できるという点が、RC投資の強みだと思っています。


再投資で拡大してから、経営を安定させる。



再投資での拡大に適している投資、それが長期ローンのRC投資なのです。

逆に言うと、

拡大の猶予が与えられた諸刃の剣、ダメなら地獄へ一直線、

それが長期ローンのRC投資です(^^;)




もし拡大よりも安全を狙う段階ならば、長期ローンにする必要はありません。

長くないローンで借入をすれば良いですからね。


返済が終われば、キャッシュフローは劇的に改善します。

それに、返済は終わっても減価償却は続く、これはとても経営が安定します。




ちなみに。

長期ローンのRC投資で1000万のキャッシュフローに達した!!

だからって、そのお金をもとにリタイヤしちゃったら、再投資も備えも出来ません。

将来どうなるのでしょうか??心配です。



野球選手と同様、さらなる高見を目指さねばならないのでしょう。

日本のプロ野球選手がメジャーに行って5年以上プレーをする。

すると、年金は60歳以降、10年勤続で年2000万ほど。5年でも1000万らしいです。

さすがメジャーリーグ!


メジャー年金のような安定収入を得るまで拡大しましょう!

RC投資でも、決して儲かっていると勘違いせず、

再投資で拡大するか、対応策を取って経営を安定させる必要があるわけです!



もっと拡大して、別のビジネスも持って、

それでようやくリタイヤも可能なステージではないかと思います。




プロ野球選手を夢見る・・・

RC一棟モノで投資家デビューを夢見る・・・


案外、花はありそうですが、大変な面もあることを知ってから挑みましょう。


ちびっ子のみんな!夢を砕いちゃってゴメンね(>_<)





それでも夢を叶えたい!そんな今日この頃でしょうか?



ちなみに私は。

良妻探しか?お宝物件探しか?・・・そんな今日この頃です(笑)


2ヶ月更新が滞っていた理由も実は・・・・・・ゲフンゲフン


ご、ご紹介お待ちしておりますm(_ _)m



posted by がんも at 03:10| Comment(2) | TrackBack(1) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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