2010年06月07日

えっ?私がやっていることは投資じゃない??ΣΣ( ̄◇ ̄;)!ハウッ!?



ちょうど1週間、更新が空いてしまいました(^^;)

少しおもしろい物件が3棟ほど出てきました♪
少し動いてみようかと思ってます。



では、気を取り直して本題です!


私は「サラリーマン大家」の先駆者様たちのノウハウによってアパート経営に参入しました。

が、実はサラリーマンの方々とは考え方が違うな??と違和感を感じていました。

求めている条件や収益の水準が違うのです。


ん?ん?ん?



でもこのたび、ようやくその違和感がハッキリしました♪

もう迷いはありません!(^_^)v




で、その違いですが。


要は「自分の求める利益率」「必要な利益率」この違いだと思います。


特に「必要な利益率」は、

自分の時間を使うかどうか、サラリーマンかどうか、この違いによって変わってきそうです。


分かれば単純でした。





私は空室の多いリスク物件を安く買い、稼働率を高めて利益を得ています。

そんな私の強みは、普通よりも安い費用で空室対策が出来ること。
これは自営業だからこその強みですね。


しかし、悲しいかなこの強みは優良物件ではあまり生かせません(^^;)
せいぜい修繕費が少し安くなる程度ですからね。


もちろん、自分の時間を使わず利益が出れば一番いいのでしょうが、
それだけの優良物件はやはり利回りが低いのも事実です。


私のように弱小の自営業者は自分の時間と技術をお金にしてますから、
出来れば不動産をテコに使うことで、不労所得的な収益構造にしたいのです!

※5/24の記事参照(サラリーマンより自営業の方がアパート経営に向いている?1



そのためには、
強みを生かすことによって大きな利益が得られる物件が必要ですよね。

ですが、自分の時間を使いますから他の利益が減ってしまいます。当然です。


なのでその分の利益も上乗せする必要があるわけですね。

たとえば、セルフリフォームを時給換算したらムダだという意見がありますが、
その分の利益が確保出来るだけの高利回りが必要。ってな感じですね。




その点、サラリーマンは給料が一定で変わりません。
単純にプラスの収入になりますから、あくまで副収入でしょうか?

本業に影響が出ないレベルで、安定した不労所得物件を増やすこと。これが重視されます。

そうなると。
いかに不動産を買い進められるかが重要になってくるわけですから、
それで融資、融資、融資と言ってるのでしょうね。

いや〜、やっと理解が出来ました♪


もしそうならば、

利回りは普通だけど不労所得に近い物件を買う。
その代わりに、自己資金を抑えてフルローンで手に入れたい!そして次を買いたい!

これも当然の心理ですよね。CCRを高めるには自己資金を抑えることが近道ですし。




対して。

私の場合は上乗せ分の利益が必要なので、より高利回りを追求する必要があります。

そして何より。
強みを生かせる物件でなければ効果が出ないので、リスクの大きい物件にならざるを得ません。


図太い利益の物件を着実に増やしていくだけですから、
融資よりも空室対策のノウハウ、ノウハウ、ノウハウです!!


融資は利益が出てくれば自然と可能になってきます。
不動産賃貸業も含めて一つの自営業になりますからね。


その代わり、サラリーマンとは異なりフルローンは一切考えません!
健全な事業者なら、
自分が取るリスク(空室が多い物件を買う)に対してそれ相応の対策(自己資金)は必要です。

この姿勢が銀行にも評価されると思います。たぶん。

潜在利益は図太い代わりに、フルローンは考えない!
買い進めるスピードよりも実質の利益が大切です。1棟で2〜3棟分の利益を実現します。

高いCCRは、その図太い利益によって達成されることでしょう。





う〜んと、まあそんなわけで無理矢理まとめると。


私にとっては不動産は投資ではなく、強みを生かした事業なんだと思います。

自分の強みを、(不動産をテコに)安定した収益構造に造り替えていく作業ですから、

副収入としての投資ではなく、私にとっては自営業の延長線上です。


必要な利益率も圧倒的に違いますから、

求める物件はサラリーマンの方々とは大きく違ってきます。


他の方々と違って当然でした。それでいいんだと確信できました♪


さあ、「図太い収益物件」どこかにありませんかね?(笑)




ちなみに。

サラリーマンが私と同じような物件を取得したとしても、同じ結果は得られないでしょう。

空室改善のために大きな費用と時間が必要になります。

完全に外部に委託すれば、さらに大きな費用が必要です。


それではリスクを取って高利回り物件を買ったつもりでも、
実質の利益は低利回りと変わりません。


今の自分がどのように不動産と関われるのか?

どこまで不動産投資に時間が使えるのか?

家族や周りも含めて、どう関われるか?そしてどんな強みがあるのか?


ここをしっかりと認識して自分に合った投資方法を選ぶことが大切だと思います。


リスクが取れないないならば、
時間を味方に付けて資産を築き上げるべきです。

低利回りでも、時間をかければ資産は増やせます。
サラリーマンにとってはこっちの方が相性が良いと思います。


あ、ちなみに私の自営業の内の一つは電気工事です。

設備を安く仕入れて安価に設置できます。不動産と相性バッチリです(^_^)v


ではまた、更新ガンバリマス。

      ↓ポチッ↓  
br_decobanner_20100527040402.gif
posted by がんも at 02:03| Comment(4) | TrackBack(0) | 自営業者へのエール | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月25日

サラリーマンより自営業の方がアパート経営に向いている?2



今日は自営業者は融資が付きづらい。サラリーマンの方が融資には有利だ。
と言われている点についてです。これって本当でしょうか?


5/24の記事で自営業者と不動産は相性バツグンという話をしました。

自営業者は、、
労働の対価として給与を貰うサラリーマンとは、利益の根源が違います。


自己責任で利益を上げなきゃいけない反面、
自由に利益を上げられるという可能性もあります。


サラリーマンには「副業としての不動産」という意識が強く、給与と不動産収入は完全分離。

自営業者は「不動産も含めて自営業」として、トータルで利益を上げればいいのです。


これって「自分は何をしているのか?」という本質を見失わないためにも必要ですが、

融資をする銀行側から見ても大きな違いになりますよね。当然ですけど。


給与所得は安定してますが一気に増えることはありません。
自営業者はコントロールできる可能性が大きいですが、安定性は比較的弱いでしょう。
良い面、悪い面、どちらにも両方あります。


6〜7年前から増えてきたサラリーマン大家さんは、
サラリーマンの安定性を最大限に評価された現象ですよね。


銀行側からすると、

バブルまでは土地神話があり、担保(積算評価)がすべてだった。

バブル崩壊に伴い積算評価による融資が揺らぎ、
代わりに収益還元による融資という考え方が海外から導入され始める。

その収益還元による融資が極端になった現象が、
S○BCによるフルローン乱発でしょう。

今は行き過ぎた反動で積算評価側へ揺り戻っていますが、
「積算から収益還元へ」という流れは確実に日本で進んでいきます。


日本の土地はもはや値上がりすることは難しいでしょうから、
(ミクロで上げ下げはあるでしょうが、マクロで上がることは難しい)
10年20年という視点で見れば、
「土地は資産ではなくコスト」という考え方へと変わっていくそうです。
あるセミナーでお偉い方が言っておられました。これには感銘を受けました。


「資産ではなくコスト」これってどういうことでしょう?
これは今日の主旨とはずれるので、明日取り上げたいと思います。



で、今は収益還元と積算のバランスを見ながら融資がされてる状況ですかね。
まだまだ積算よりの銀行もあれば、収益還元よりの銀行もある。


収益に大きく寄っていた時期は、
サラリーマンなら安定してるからあとは収益性さえ良ければ貸しちゃおう。
金融緩和で金余りですから、貸し出せる先を模索していて合致したのでしょうね。


いずれ再び収益還元に傾いていけば、またサラリーマンは借りられるのか?

これは正直分かりません。でもいずれ緩む時期は来るでしょうね。


問題は、すでにサラリーマンは安定しているとは言い切れない時代になってることです。
公務員でさえ、分からない時代になりそうですし。


サラリーマンなら安心だから貸せると言ってた時代は、もう来ないかも??

少なくとも。
サラリーマンにも貸せるサラリーマン、貸せないサラリーマンに別れていきますね。

二極化です。


サラリーマンは安定しているからどんどん貸しちゃえという時代には、

比較の問題で安定してないイメージがある自営業者には貸したくないでしょう。


規定に当てはまったサラリーマンなら稟議も通りやすいですが、
自営業者は数字だけじゃなく実態も多少は考慮しなきゃいけません。面倒です(笑)

どうせならサラリーマンに貸したいってなるのは致し方のない現象です。


そんな時代のイメージから、

「自営業者は融資には不利」というイメージが付いたんだと思います。

実際は、実績もあって安定している自営業者には融資は出てました。


今は逆に貸し出せる先が少なくなったことで、
自営業者の実態をじっくり見てくれるはずです。

前は貸せない要素を見つけて断ってきたけど、
今なら貸せる要素を真剣に探して、貸そうとしてくれるってことです。


もちろん、収益の実績が伴っていなければ結局出ませんけどね。

でも、実績があれば可能ってことです。
その辺は自己責任で決算を良くして下さい(笑)

・・・ん?決して違法にってことじゃありませんよ(^_^;)


もう一つ。

ちょっと視点を変えてみると、
サラリーマンは普段は仕事があるけど、自営業者なら時間をつぎ込むことが出来る。

これって銀行からすると、貸しやすい一面になります。


特に、サラリーマンだと2棟、3棟までは副業で可能ですが、
さらに増やそうとすると本当に管理できるか疑問視され始めます。

逆に、不動産賃貸業として専門で取り組んだ方が貸しやすい面もあるのです。
もちろん相当な利益は必要ですけどね。

不動産も含めた自営業として取り組めば、より貸しやすいかも知れません。



そんなわけで。


サラリーマンじゃないと借りられないなんてのは迷信です。

自営業でも収益の実績を作って与信を確保出来れば借りられますし、

自営業の強みが不動産に生かせられれば、かなりのアピールになります。


収入という属性も重要ですが、

不動産を運営できるという実績を作ることも重要なのです!



サラリーマンなら収益が安定して返済は大丈夫、という安心があった。

自営業者にはその強みを活かした不動産経営が可能だから返済は大丈夫。
この安心を立証できるだけの実績が作れれば、拡大も可能になってきます。




自営業の強みを活かした不動産活用は効果が大きいです。

やるかやらないかは自分で決めるしかありません。


まあ、事業がうまくいっている人ほど、
そこで稼いじゃえるので他のことには目が行かないのですけどね。

事業の先行きがかなり悪くなってからようやく模索するので、
その時点では融資に必要な実績は足りないかも知れません。

悲しいジレンマです(笑)


私も、もしも今から取り組んでいたら融資は困難だったかも知れません。
事業の決算は3期分を見られますから、業績が落ち目というのは痛いのです。

ぜひ、そうなる前に取り組んで欲しいです。

後から後悔しても遅いです。可能性を現実化するのは自分次第です。


ではまた

   ↓ポチッ↓  
人気ブログランキングへ

明日は「土地は資産ではなくコスト?」って内容を取り上げたいと思います。
私は感銘を受けました。
10年20年先がどうなっていくのか?私も先を見通す力が欲しいです(>_<)

posted by がんも at 09:31| Comment(0) | TrackBack(0) | 自営業者へのエール | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月24日

サラリーマンより自営業の方がアパート経営に向いている?1



私は「自営業者こそ不動産を活用するべきだ!」そうこっそり思ってます。

なので、今日は全国の中小零細の自営業者さんを応援する記事です。

少しでも変わるきっかけになれば本望です。←偽善(笑)



で、その自営業ですが。

サラリーマン(給与所得者)や投資家とは違い、
自分の技術力やノウハウを使って利益を上げていますよね。


たとえばですが。


リフォーム業者さんなら、リフォーム工事をしてお金を稼ぐ。

電気工事屋さんなら、電気工事をしてお金を稼ぐ。

お花屋さんなら、花を売ってお金を稼ぐ。

農家なら、農作物を作って売ってお金を稼ぐ。



方法は違えど、自分の時間と技術・ノウハウを使って利益を上げています。

そしてその技術はたいてい、お客様に直接提供することでお金を稼いでいるわけですね。


でも、ここで少し視点を変えて考えるとどうでしょう。



自営業者はその技術を直接提供することでしか稼いじゃいけないのか??

リフォーム業者は工事をして対価としてお金をもらうしかないのか?他に方法はないのか?



じゃあ、ネットで情報商材として売っちゃえば??

このブログを見ていただける奇特な方々(←すみませんw)なら簡単にそう考えたりしますよね?


これは技術を直接提供しているわけではありません。
強いて言うなら技術の切り売りでとでも言いましょうか?



で、ここでは、
じゃあ「不動産」を介して間接的に稼げばいいじゃん!というのが主旨です。


自営業ならその技術やノウハウで安価に価値を提供できるわけです。

それをお客様に直接提供するのではなく、不動産に対して価値を与える。

価値を上げた不動産をお客様に提供してお金を稼ぐ。


リスクが高くて空室が多い物件。

リスクが高い代わりに利回りは高いですから、
これを自分が持つ技術・ノウハウで空室を解消できれば大きな利益が可能です。

これは不動産で利益を上げているという見方が普通ですが、
自営業の技術を、不動産を介して間接的にお客様に提供している。

こう見ることも可能です。

不動産と自営業の両方で利益を上げているってコトですね。


自営業単体よりも、間に不動産を介すことで、

自営業の技術がより有効に活用できちゃうわけです。




具体的には、

リフォーム業者なら、激安不動産を買って安い金額で価値を上げて、高く貸す。

電気屋なら、安く設備を仕入れて不動産の価値を高めて貸す。

花屋でも可能です。アパートを花で魅力的にする。入居者に花を定期的に配る。

農家だって可能性はあります。毎月、農作物がもらえるアパート。入居希望者はいますよね。
逆に、市場で売ってもそんなに利益にならないなら、
不動産の付加価値として有効活用した方が利益になったりするかも知れません。

小売り業だって、入居者限定の割引や特典をエサにして入居者を掴むことが可能です。


何でもいいんです。自分の「強み」を不動産の付加価値として、利用しちゃいましょう!

自営業者の「原価が安く行える」という点は本当にすごい強みです。


問題はその使い方だけ。


直接お客様に提供するだけではそれほど利益にはならないことでも、

不動産賃貸という仕組みを間に挟むことで、
非常においしいビジネスになる可能性があるのです。


何も工事をしてお金を稼がなきゃいけないなんて決まってません!

小売業も物を売って稼げと法律で決まってるわけじゃありません!

一番シンプルだし、昔からそうやって稼いできたからこれが当たり前。
そんな堅いことを言っていては時代について行けないのです!

どうやって利益を上げるかは自由です!!

業種の枠にとらわれてはいけません。
世の中、ぱっと見と本質は結構違ってます。



たとえばよく言われてるように、
マクドナルドは小売りじゃない。実は一等地を得るための不動産業だ。
グーグルは検索の広告で儲けてはいるが、広告業じゃない。みたいなもんです。

もっと身近な所だと。
管理料の安い管理会社だと思って任せたら、
実はリフォーム工事が本業で、管理は受注を獲得するための仕組みにすぎなかった。

一般向けに賃貸物件の斡旋をしているように見えて、
実は自社物件に入居者を見つけてくるために起こした不動産会社だった。
仲介料だけでは利益と経費はトントンだが、不動産からの利益が見込める。


こんな感じで、○○をする仕事だからって、それで儲ける必要はないのです。

実際にどこで利益を出すのかは工夫次第です。やったもん勝ちです。


だからこそ、
不動産賃貸というおいしいビジネスモデルを活用しない手はありません!

入居者がいれば毎月安定して対価が得られます。
工事で一度きり、物を売って一度きりの利益じゃありません。

こんなに自営業の技術・ノウハウのテコを効かせられるビジネスモデルはないと思います。

「自営業者こそ不動産を活用するべきなんです!」



あっ、全部が全部、不動産で稼げってわけでなく、
直接お客様に提供もするし、不動産を介して利益も上げる。

要はトータルでお金が安定的に稼げるようになればいいのです。


うまくやれば大きな利益は可能です。
ガンバレ!全国の自営業者さん!! ←他人事(笑) 


明日は、
自営業者は融資が付きづらいと言われている点について触れたいと思います。
サラリーマンの方が融資には有利。これって本当でしょうか?


ではまた

    ↓ポチッ↓ 
人気ブログランキングへ
posted by がんも at 07:00| Comment(6) | TrackBack(0) | 自営業者へのエール | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。