2012年02月04日

規模によるリターンとリスク。レバレッジの是非?



少し感覚的な話から入ってみます。


融資付きで小ぶりな物件を買っても、正直あまりキャッシュフローは出ません。


1000万規模だと、100万に満たないキャッシュフローです。

もしこれが1億規模だと、300万とか500万以上のキャッシュフローも期待できます。



「数十万のキャッシュフロー」と「数百万のキャッシュフロー」


数百万の方が次の選択肢が豊富です。

それに儲かってる気がします(笑)


もちろん借入の額が違いますから、当然と言えば当然です。




ただし、実際の実務で考えるとどうでしょう。


借入の額が大きいからと言って、賃貸の仕組みはそれほど変わりません。


小さい物件だって空室対策に苦労はしますし、

経費率も大きく違うわけではありません。


満室で管理もしっかりしてれば、物件の規模が違っても実務はほぼ同じ。

でもキャッシュフローは違う。リターンが違う。

レバレッジを掛けた方がかなりのうま味が得られます。



じゃあ、なぜ借入を増やしてレバレッジを掛けることに抵抗がでてしまうのか??




当然ながら、「万が一のリスクが大きい」からですよね。


空室が予定より多くなったり、建物の修繕で経費が増えたり、

金利が急上昇する可能性もある。




小さい物件でも万が一はあり得ますが、

たとえマイナスのキャッシュフローになってもカバーがしやすいです。

規模が大きければ、カバーにも限界がある。


カバーしきれない場合は自己破産です。周りに迷惑をかけます。お先真っ暗です。

・・・嫌ですよね(^^;)



「万が一のリスクが大きい」ということは、

地位も名誉もすべて失って、お金のない生活に陥る可能性が大きくなる。

これが怖いのでしょう。



ちなみに、

日本での不動産融資はほとんどリコースローン。

もしノン・リコースローンだったらどうでしょう・・・

物件を手放せば、それ以上の債務を負いません(※厳密には違いますが)。


これなら万が一のリスクはかなり小さくなります。

借入に対するイメージもだいぶ変わってくることでしょう。


最終的には、すべてノン・リコースローンで借り入れられる資産背景に到達する。

これが一つの到達点なのかもしれません(日本ではかなり困難かも??)



話が逸れましたが、



レバレッジが掛かっていること自体が「悪」ではありません。


レバレッジを掛けて、万が一に陥ることが「悪」なのであり、

返済が出来なくなる可能性が高い投資にレバレッジを掛けてしまう。

つまり、

返済根拠が軟弱なレバレッジ、これが「悪」なのです。



そもそも、

アパート経営はそのビジネスモデルから返済根拠がかなり堅実な事業です。

新しくビジネスを起こす人に比べれば、かなり安全な借入です。


適切にレバレッジを効かせることは「事業者」にとってある意味大切です。


借金経営か無借金経営かどうかが重要なのではなく、

「レバレッジを有効に活用できるかどうか?」が重要かもしれません。


借金は避けるものではなく、活用するもの。敵でも味方でもありません。

このスタンスで取り組む方が本来かもしれません。


もちろん、

「無理な」ハイレバレッジが有効な活用だとは思ってません(^^;)



すべては経営者の判断次第ですね、ハイ。

posted by がんも at 19:53| Comment(1) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月08日

その不動産投資はいつ利益を現金化しますか?



今日は「利益を現金化するタイミング」その2です。

その1はこちら



前回、

キャッシュフローはローン期間によって大きくコントロールできると説明しました。



しかし、不動産は出口を向かえるまで利益は確定しません。

金額が大きいですから、売却時に利益が出たり損が出たりもしますからね。

年間キャッシュフローだけが投資の基準ではない、これは当然ですよね。


なので。

長期ローンによる見せかけのキャッシュフロー、

これを根拠に、営業マンの説得で購入させられないよう気をつけましょうね(^^;)



特に耐用年数を超えたローンの投資案件はリスクが大きいです!!

これは後述します。




さて、そんな不動産投資は

毎年のキャッシュフローの積み上げと、出口での利益(もしくは損失)、

この2つの合計が投資の利益です。


つまり、

「保有時キャッシュフロー」と「出口でのキャピタルゲイン」、

このトータル利益で不動産投資は判断が必要ですよね。



・・・で、ここで考えてみて下さい。


投資案件によって、いつ利益が得られるかは違います。

違うのならば、自分の投資はいつ得られるのか?

これを認識していないとマズイと思いませんか??




あっ、「いつ利益が得られるか?」と言いましたが、厳密にはちょっと違います。


「いつ利益を現金化するか?」これが正しい認識だと思います。



どういうことでしょうか。


同じ不動産でも、ローン期間が違えば毎年のキャッシュフローはだいぶ違います。
※金利や返済方法の違いでも違いますけどね


同じ不動産なのに利益が違う?なんじゃそりゃ??


いえいえ、そういうことではないですよね。


これは元金返済が多いかどうかの違いです。


つまり。


利益を元金返済に回すのか?

利益を現金化するのか?

その違いなのです!!


長期ローンで返済額を抑えた場合、これは早めに現金化することを意味します。


短期ローンで元金返済により多く回した場合、

毎年の返済は多くなるのでキャッシュフローは少なくなります。

その利益を現金化するタイミングは売却時、そして完済後の毎年のキャッシュフローです。


もしくは共同担保として別の価値も生み出しますね。



そんなわけで、


自分の投資はどんな投資か?いつ現金化している投資か??


これを認識して対応する必要があるのです。


だって、出口で損をしているケースって多いですよね。


保有時に早めに現金化している投資なのに、儲かってると勘違いして使っちゃう。

あれよあれよとキャッシュフローは減り、売っても損をするから売るに売れない。。。

やがて赤字のキャッシュフロー、あるいは自己破産ですね。

ありゃりゃ・・・(^^;)




実はここで、もう一つ注意が必要です。


あれよあれよとキャッシュフローは減り、と言いましたが、これはなぜでしょう。


もちろん家賃が下落すること、経費が増えることも想定されます。

そして借入の性質上でも、キャッシュフローの減少は避けられないのです。


どうしてか??


これは簡単な話ですが、

不動産投資でよく利用される「元利均等返済」、

この「元利均等返済」では、当初の利息分が多く、次第に元金返済割合が増えますよね。


利息分は経費ですが、元金返済分は経費になりません。

対して、減価償却は一定。


うぎゃー!!


ってことで、

税金の負担が次第に大きくなり、キャッシュフローはどんどん減っていきます。


理論的には、ローン期間中、一年目が一番キャッシュフローが出るってことですね。

完済後は一気に回復しますが、それまでは年々右肩下がりです。




ちなみに。


不動産投資では、経費にならない元金返済に対応する経費が「減価償却」ですよね。


減価償却は一定ですが、当たり前ながら一生ではありません。

建物構造の法定耐用年数から換算して、償却年数を計算します。


減価償却よりも元金返済が多いと、黒字倒産の危険性が発生します。

いわゆるデッドクロスですよね。



では。

もしも、減価償却は終わったのに、元金返済が続いたら???


お金はどんどん出ていくのに、まったく経費にならない。

それなのに税金はしっかり取られます。


これってめっちゃ怖くないですか?


この状態が耐用年数を超えたローンの危うさです。




長期ローンで見せかけのキャッシュフローをよく見せつつ、

減価償却が終わったあとは悲惨な収支状態になる可能性を伝えない。


そんな営業マンがいたら、口車に乗らないようにしましょうね。



逆に、返済が終わって減価償却が続けば、ウハウハな経営状態ですよね。


長期ローンか短期ローンか、これは単純な数字の問題ではなく、

残償却年数との兼ね合いも考慮が必要です。

もちろん長く組めればそれだけキャッシュフローはよく見えますけどね。


正直なところ、

木造、鉄骨、RCの法定耐用年数。

RCは長すぎだと思います。木造は短すぎですね。


RCはその耐用年数の長さゆえに、長期ローンが可能になっています。

ちょっと危険な実態ですね。



そんなRC投資ですが、実はプロ野球選手と似ています。

はぁ?意味不明ですよね(笑)

これはまたあした!


そして、フルローンがなぜ怖いか?という理由も書きたいと思います。

フルローンが本質的に怖いのはこのデットクロスにあるからです。


ついでに、具体的な売却時の損益についても触れます。

じゃあどんな投資をすれば良いの?って話もしたいと思います。


ではまた次回!


<関連の深い記事一覧>

2010/3/17高利回りと低利回りの違いって?利益が現金化されるタイミング?」
2010/3/19「利益を現金化するタイミングに影響する項目」
2010/3/21「耐用年数を超えたローンが危険な理由」

posted by がんも at 01:56| Comment(2) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月05日

その不動産投資で一番儲かる時期はいつか?



不動産では「自分が何をしているのか?」ここを間違ってしまうと、痛い目に遭います。


ポイントは2つ。


1.不動産投資でどんな収入を得たいのか?
2.どんな物件でどうやって稼ぐのか?
   イ「適正利回りかどうか」
   ロ「利益を現金化するタイミング」
   ハ「安定経営と運営コスト」



今日はポイント2つ目、ロ「利益を現金化するタイミング」、その1です。




まずは簡単な質問から。


Q.不動産投資で年間キャッシュフローを増やすにはどうすればよいか?




A.借入のローン期間を長くする


はい、簡単ですね。




ちなみに、
不動産投資で使われている指標にDCR(借入金償還余裕率)があります。

年間の実質収入と比べて、返済額はどれくらいか。

つまり、実質収入に対してどれくらい返済の余裕があるか?ですね。


500万の実質収入で500万の返済、DCRは1.0、これは余裕ゼロです。

500万の実質収入で250万の返済、DCRは2.0、これなら余裕がありそうです。


一応、DCRは1.3以上であれば安心だと言われているそうです。



不動産で言えば、年間の家賃収入から経費を引いた「実質の収入」。

これが「年間返済額」の1.3倍よりも多ければ安心ということです。



具体的には、

年間収入800万−経費200万=実質の収入600万

年間返済額×1.3=600万となればOKですから、

年間返済額は約460万までが安心ラインってことですね(月額38万強)。




あくまで目安ですけどね。



で、この年間460万っていくらの借入でしょうか??

実はローン期間でかなり変わります。

はい、金利2.0%の元利均等返済で考えてみましょう。


ローン期間10年・・・・約 4170万の借入

ローン期間15年・・・・約 5960万の借入

ローン期間20年・・・・約 7580万の借入

ローン期間25年・・・・約10550万の借入

ローン期間30年・・・・約12100万の借入


おお、だいぶ違いますね。



逆で考えてみましょう。


5000万の借入。金利2.0%、元利均等返済で、

年間返済額はいくらでしょうか?


ローン期間10年・・・・約 552万(月額約46万)の返済額

ローン期間15年・・・・約 386万(月額約32万)の返済額

ローン期間20年・・・・約 304万(月額約25万)の返済額

ローン期間25年・・・・約 254万(月額約22万)の返済額

ローン期間30年・・・・約 222万(月額約18.5万)の返済額

おー。


10年と30年では年間330万も違いますね。

これは、それだけ毎年のキャッシュフローに違いが出るってコトです。

ローン期間を伸ばせば、
それだけキャッシュフローが増えるわけですね。
※厳密には税負担の関係で違います。





・・・あれ、でも待って下さいよ。

分かってる人は分かってると思いますが、ここで注意が必要ですよね。



ローン期間で、毎年のキャッシュフローをコントロールできる・・・。

でもそれは、あくまで購入後数年のキャッシュフローです。


10年ローンは、11年目に返済の必要はありません。

30年ローンは、11年目も20年目も30年目も返済が必要なのです。


これって、「投資の質」がまったく違いますよね。

そのことに気づかなければいけません。



不動産投資は買ってから出口を向かえるまで、利益は確定しません。

投資額が大きいですから、
売却時にも大きく損をしたり利益が出たりするからですね。


つまり、「保有時の利益」と「出口での利益」。

そのトータルの利益でもって投資は判断する必要があります。



決して、購入後すぐのキャッシュフローだけで「投資」を判断しちゃいけません。


だって、
長期ローンで試算すればキャッシュフローはコントロールできちゃいますからね。

「見せかけのキャッシュフロー」、これにだまされてはいけないのです!



そして重要なのは、

「トータル利益をいつ現金化している投資なのか」これを認識しておくことです。



詳しくはまたあした!




・・・ちなみに、

特に気をつけたいのが、残りの耐用年数よりも長期でローンを組んだ場合です。

なぜでしょうか??


これもまた明日!


ではでは

posted by がんも at 23:37| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月03日

その物件は本当に稼いでいるのか??



不動産では「自分が何をしているのか?」ここを間違ってしまうと、痛い目に遭います。


ポイントは2つです。


1.不動産投資でどんな収入を得たいのか?
2.どんな物件でどうやって稼ぐのか?


今日は前回に続き、2つ目です。

ちなみに前回の記事はこちら(8/19の記事「何をしているか?これが重要です。」)。


では。どんな物件でどうやって稼ぐのか??


住居不動産の場合、入居者に住空間を提供して対価を得ますよね。

とてもシンプルなビジネスです。

入居者を確保して収入を得る。
収入から経費を払い、借入の返済をする。
残ったお金がキャッシュフローです。


これは新築でも中古でも、1棟でも区分でも、地方でも首都圏でも同じです。


仕組みは同じ。

じゃあ、何が違うのでしょうか??




表面的な違いはいくらでもありますが、

ここではテーマに沿った違いを取り上げてみます。


つまり「どんな物件でどうやって稼ぐのか??」

注目すべきポイントは・・・・


リスクとリターンのバランス??



・・・いえいえ、そんな抽象的な表現はやめましょう。


私なりのひねくれた解釈を書いてみたいと思います(笑)



ポイントはこの3点!!

「適正利回りかどうか」

「利益を現金化するタイミング」

「安定経営と運営コスト」




この3点を理解していれば、失敗の確率は低くなるでしょう。

「自分が何をしているか?これを分かっていないことが最大のリスク」らしいですよ。



おまけで最後に触れますが、こんなキーワードにも気をつけたいですね。

「空間の活用率」
「スケールメリット」
など




では、

まずは「適正利回りかどうか」


ここに表面利回り8%の物件と15%の物件があります。


はい、どちらが儲かるでしょう?




答え。。。。。そんなの分かりません(^^;)


実は、

高利回りも低利回りも、

その利回りが適正な利回りであればトータル利益は同じなんです!!


えぇー!!何言ってんの〜!!




はい、最終結論を言っちゃいましょう!


重要なのは、利回りが高いかどうかではありません!

だって適正利回りならトータル利益は同じだから。

本当に見るべきは、

「適正な利回り(=価格)よりも割高か?割安か?」

これが大切です!!




はい、なんのこっちゃ??ってことで、解説です↓




不動産は売り手が潜在的な買い手を想定して、売れるであろう価格を設定します。

売れるであろう価格。そこには市場が形成され、適正な価格が形成されます。


高利回りになると言うことは、それだけの理由があるからですよね。


空室対策にお金がかかる。建物の維持修繕にお金がかかる。
経費が多くかかると分かっていれば、その分も考慮した価格で価格が決まります。


家賃が下がる。出口で売却価格が下がる。
売却時の利益が少ないなら、
その分の利益が得られるような高利回りでなきゃ、割に合いません。

逆に、売却価格があまり下がらないなら、出口での利益が見込めます。
その利益も考慮するなら低利回りでも投資に値します。



市場参加者が十分にいると仮定すれば、投資に値する価格で売買は成立します。


ですから。高利回りでも低利回りでも、
それが適正利回り(=適正価格)ならばトータルでの利益は同じになるのです。



しかしながら。


市場は不完全ですから歪みは必ず発生しますよね。



市場への参加者が少ない場合には、大いに歪みことでしょう。

地方とか築古とかリスク物件とかですね。

他にも、参加者が増える金額帯、参加者が少ない金額帯で歪みも変わります。
まあ、多くは銀行融資の情勢に左右されるので変化はしますけど。

さらには、情報がクローズされ内々で取引される場合も歪みますよね。



もっと言えば、

その不動産で得ている情報は参加者ごとに違いますから、間違いなく歪むわけです。

その土地の利用価値、将来性、家賃相場、周囲の環境、建物の状態とか、

前提の情報が違えば出せる条件は違いますよね。

参加者自身の背景も違うし、判断基準や価値観も違います。

人間の判断が絡む場合は、絶対に歪むってことです。



そして私が強調したいのは、

リスク物件ほど価格が歪みやすいということ。

そして、

そのリスクに対処できるノウハウがあれば、歪みを利益につなげられるということです。


リスクヘッジはもちろん。

よりバリューアップさせるノウハウもあれば、かなり有利にアパート経営は可能です。




市場が歪むのは不公平だ!!って、言ってても始まりません。

その歪みを利用して、いかに適正利回りを上回る条件で物件を取得できるかが大切です。


逆に、営業マンの口車に乗って「割高」で取得してしまう可能性もありますよね。

気をつけましょう・・・(^^;)




ちなみに。割高か割安か、その判断をする方法があります!


理屈はめっちゃ簡単です。


「買ってすぐ売ったら、より高く売れるかどうか??」これだけです笑

これは主に「情報の格差」を利益につなげられたパターンですね。


では、空室だらけのリスク物件はどうでしょう。

高利回りで購入できた!さあ、ちょっとお金をかけてリフォームリフォーム♪

そして満室達成!!

さて、その物件はいくらで売れますか??


もしも「リフォーム代+物件価格」と売却価格が変わらないのなら、
まさしく適正利回りで買っているってことです。

想定される経費を考慮した価格で、バッチリ買っているわけですね。
・・・はい、お得感ゼロです。


リスク物件で重要なのは、

想定される経費よりも安く満室にできるノウハウ。
そして何よりも、より安く買うためのノウハウですね。




さてさて。

適正利回りならトータル利益は同じ。

しかし、適正利回りなのに高利回り、低利回りな物件がありますよね。

あれってなぜそんな違いが出るのでしょうか??



すでに答えらしきことを書いちゃいましたが、再度詳しく見てみましょう。

その答えは・・・「利益を現金化するタイミング」ですね!


長くなったので、これは明日に致します。


ではでは


※誤字脱字、文章の稚拙はご了承下さいませ

posted by がんも at 23:58| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年08月19日

何をしているか?これが重要です。



不動産では「自分が何をしているのか?」ここを間違ってしまうと、痛い目に遭います。


ポイントは2つです。


1.不動産投資でどんな収入を得たいのか?
2.どんな物件でどうやって稼ぐのか?



今日はまず一つ目について。


たとえば、サラリーマン大家さんのケース。

不動産投資で副収入を得たいのか?
不動産投資でリタイアを目指したいのか?

どっちか選べってわけではありませんが、
おおよその方向性を意識していないと、痛い目に遭います。



本業は好きなので辞めるつもりはない。でも収入を厚くして生活を楽にしたい。

こんな人が買うべき不動産は、
利回りは低くても良いから「手間の掛からない物件」です。

間違っても、高利回りで手間の掛かる物件を買ってはいけません。


高利回りな物件は、なぜ高利回りなのか??

それは。それに見合ったリスクがあるから高利回りになるのです。
もちろん、すべてがそうではありませんが、基本はそういうことですよね。

リスクに対処してうまく運用するためには、手間と時間とお金がどうしても必要です。


逆に手間の掛からないリスクの少ない物件は、低利回りになります。
少なからず不動産の市場が成立している証拠ですね。


ちなみになぜ不動産投資が良いのか?

それは最も簡単に実践できる「ビジネス」だからです。

不動産賃貸というのは、立派なビジネスの一つです。

サラリーマンは自分の時間を提供してお金を得ているのに対して、
ビジネスはその仕組みが稼働することによってお金が生まれます。

有限の時間でより多くのお金を稼ぐためには不可欠な要素です。
お金に働いて貰う。ビジネスという仕組みに稼いで貰う。

不動産投資も自分のビジネスを持つことを意味します。


この辺りは紫色の某有名な本を何度も読みましょうね。
私のような凡人でも、少しだけお金のヒミツに近づくことが出来ました。
あの本の発売は、やっぱ凄いことだと思います。
いずれ日本史に載ってもおかしくないんじゃないでしょうか?言い過ぎかな。



さてさて、話がそれましたが。

副収入目的のサラリーマン大家さんが買うべき物件とは??



サラリーマン大家さんが副収入のために不動産投資を始めた。

しかし初めて購入した物件は、高利回りではあるが空室が多い築古の物件。


しっかりと運営するためには、不動産に時間を割かざるを得ませんよね。

本業はおろそかになり、不動産も中途半端。あわわわわって感じでしょう。


かと言って、いくら高利回りでも1物件だけではリタイアも出来ません。

もしも本業が忙しくなれば、不動産は悲惨な状態になる可能性もあります。
最悪、空室だらけで本業の給料から手出しで返済でしょうか。


ああ、夢の不労所得はいったいどこへ???

・・・まあ、高利回り物件はすべてがそうじゃありませんけどね。



言いたいのは、現実問題、自分がどんなスタンスで不動産と関われるのか??
これをちゃんと分かって始めるべきだと言うことです。


サラリーマンの本業が重要ならば、
リスクが多い物件や手間がかかる物件を選んではいけません。

本業と不動産が両立できなければ、元も子もありませんからね。
不動産は思ったよりも手間がかかる。これ事実です。


ですから、副収入としての不動産投資を考えるならば、
リスクが少ない、手間がかからない物件を狙う必要があります。


しかし、そんな物件で高利回りなんていうお宝物件は、滅多にお目にかかれません。
特に、これから始めるような初心者には巡ってこないでしょう。

リスクが少ないのだから、低利回りは仕方ない。
手間がかからないのだから、低利回りは仕方ない。

でも、低利回りじゃ儲からない・・・。


確かにそうなんですが、
低利回りだって、時間をかければ十分な資産は構築できます。

ただし、「時間がかかる」という事実は避けられません。

5年、10年、15年。もっと長いかも知れません。
この事実を理解してから取り組むことが大切だと思います。


融資を引っ張って買うことがゴールじゃありません。
1件買えばハッピーになるわけじゃありません。
忍耐強く、少しずつだけど着実に資産を構築していく。

そんな心構えが大切だと思います。


ちなみに。
低利回りと言っても、さすがに、
新築分譲の区分で4%〜5%とかあり得ないですけどね。
営業マンが電話で投資しませんか?と進めてくる案件は、
ほぼなしと考えていいでしょう。
電話営業しないと売れない物件は、つまりそういう物件ってことですからね。


サラリーマン大家として、副収入目的の不動産投資を行うなら。

↓↓↓

「長期スタンス」で取り組むという覚悟を決める。
サラリーマンとしての「信用」を利用して、
自己資金を抑えながら(=「レバレッジ」をかけて)投資を拡大する。
フルローンしろとは言いませんが、
リスクが少なく経営が安定している分、借入の許容度は高いと言えます。

さながら、こんな公式でしょうか。

サラリーマン大家さん1=「信用」×「レバレッジ」×「長期スタンス」


ちなみに私は「自営業大家」です。

たとえばこんな公式です。

↓↓↓

自営業大家さん=「ノウハウ・強み」×「リスク」×「短期スタンス」


「リスク(=高利回り)」を自営業の「ノウハウ・強み」によって対処します。
リスクがある分、高利回りで利益が見込めますが、
自己資金も多めに入れることでリスクヘッジを強化します(=レバレッジ抑えめ)。
その代わり、資産性よりも短期間での自己資金回収に努めます(CCR重視)。


ちなみに失敗しちゃう大家さんは??


危ない大家さん1=「リスク」×「レバレッジ」×「幻想・妄想」

→危険な高利回り物件をフルローンで取得して、ウハウハになろうとします。
 勉強はしてるけど、都合の良い成功事例だけを参考にしちゃいます。


危ない大家さん2=「無知」×「売主・業者の利益」

→営業マンの口車に乗せられ、儲からない低利回り物件を購入します。
 もしくは、建築会社の利益のために新築アパートを建てさせられます。


危ない大家さんは思いつきで今書いただけなので、
またいずれ振り返ってみたいと思います。


ところで。

リタイアを目指したいサラリーマン大家さんはどんな投資をすべきでしょうか?


う〜ん。。。こんな感じ???

↓↓↓

サラリーマン大家さん2=「ノウハウ・強み」×「レバレッジ」×「長期スタンス」


とにかく不動産経営をうまく運用するためのノウハウを大切にすべきでしょうか。
ノウハウによってリスクヘッジできるからこそ、
レバレッジも大きくできますし、投資の幅も広がると思います。

ちなみに、なぜ長期スタンスかと言うと・・・。

実は、物件や借入の規模を大きくすればキャッシュフローは比例して大きくできます。

年間1000万のキャッシュフローがあればリタイアOKか??
確かに良さそうですが、
10億の借入で年間キャッシュフロー1000万だったら??これってやばくないですか??

長期ローンなら年間の返済額はかなり抑えられます。
でも築15年のRCを30年ローンで購入。
これって買った年も築45年目の年も同じ返済額ってコトですよ(金利が変わらないとして)。

ちゃんと出口や繰り上げ返済も考慮して、資産を構築する必要があります。

もし本業を辞めてリタイアすると、次の融資は受けられますか??
実はリタイア後もうまくやっている大家さんは、家賃以外の収入も確保しています。

不動産だけで本当にリタイアするには、予想より多くの収益が必要です。
そんな意味でも、
長期スタンスで本当にリタイアできる優良資産を構築する必要があります。

本当は不動産と別のビジネスを持った方がリタイヤしやすいんでしょうけどね。




久々の更新でしたが、あまりにも長く書きすぎました(^^;)
再スタートを機にブログタイトルも変更しました。まだ仮ですけど。



次回は、「2.どんな物件でどうやって稼ぐのか?」です。

たとえば。最後に少し取り上げた30年ローンでRCを購入。
これって何をしているかを分かっていないと痛い目に遭います。

前にも記事にしたお話ですが、自分の復習のために書きたいと思います。
posted by がんも at 23:50| Comment(6) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月27日

「土地は資産ではなくコスト」これってどういうことでしょう?



4/25にあるセミナーに参加してきました。

一ヶ月後になってようやく振り返ります。

タイムリー感ゼロです、ハイ(笑)



印象に残った内容を3つほど。


まずは、この一言。

「キャッシュフローを担保にお金を貸すこともあるのです」・・・ΣΣ( ̄◇ ̄;)!ハウッ!?


この言葉から何に気付きますか??

私はガチガチに融資理論を勉強して積算ばかり気にしてました。
特に2棟目以降のために、いかに余力を作るか!ここを気にしてました。

もちろん、融資が出るかどうかに積算は非常に重要ですが、

収支がボチボチでキャッシュフローもそこそこ。
そんな投資だから、厳しく判定されちゃうのです!

言葉の真意はともかく、私はこの言葉から色々気付かされました。




次は、こんな感じ。

「バブルを境に、日本での不動産投資はまったくの別物になっている。」


・・・ああ、そうか。

不動産をギャンブルだと言っている人は、この違いに気付いていないわけです。

私はバブル前の暴騰を知らないので、インカムメインの不動産しか知りません。
キャピタルメインの不動産のイメージが薄いので、
なぜ不動産投資を危険だと言うのか理解に苦しんでいました。

単に借金が大きいからみんなそう言ってるのかと、特に気にしてませんでした。

でもこれでようやく腑に落ちました。


このことが理解できていれば周りを説得しやすくなりますよね。

「みんなが不動産は危険だと言ってるのは、こうこうこういうわけだからだよ」

借金=悪。

不動産は危険。

このダブルパンチのマイナスイメージで反対されるケースは多いと思います。

借金=悪。これを覆してくれたのは「金持ち父さん貧乏父さん」

不動産は危険。これを覆してくれるのが、このバブル以前以後の違いです。

ごちゃごちゃになってるイメージを解いてあげる。これでより深く説明できそうです。




最後の一つ。

「収益還元法が浸透することにより、土地は資産ではなくコストとして見られる」


5/25の記事でも触れましたが、
今の融資は積算評価から収益還元評価に移行している最中です。

これもバブル崩壊が契機だったのでしょう。
今は少し収益還元に行き過ぎて、揺り戻しの最中でしょうかね。

浸透するまでまだ10年20年という歳月は必要ですが、確実に進んでいくとのことです。

このバブル前からの不動産の流れ、非常に参考になります。


重要なのは、収益還元のもとでの不動産評価はどうなるのかですよね。

話によると、土地は資産ではなく単なるコストとして評価されるようになるというのです。


たとえばです!

我々が新築でアパートを建てようと思ったとき、
収入見込みと建築費+土地代をシミュレーションして収益性を判断しますよね。

ここではもはや土地は資産という考え方ではなく、コストとして見ていませんか??

ただ、銀行側が積算評価を気にするので我々も気にせざるを得ないだけじゃありませんか??


土地は、活用され収益を上げて初めて価値を持つ。

基準は収益性にありますから、
土地は収益を上げるために支払うコスト(経費)として評価されるようになるのです。


ちなみに。

日本では土地の所有権が認められています。
日本にもし所有権がなくて定借の借地権だけだったとしたらどうでしょう??

定借の借地権です。
海外では所有権はすべて国、使用料を支払うだけなんてことも珍しくないです。

土地は一定のコストっていう考え方もしやすくないですか?


そんな日本の土地ですが。

日本はバブル前の土地神話もあったため、土地にこだわりすぎたのだと思います。
土地は既に絶対的な担保でもないのに、銀行は未だに担保にこだわります。

しかし今の時代の現実は、土地を担保に取っても積算評価どおりには回収できない。

この事実に銀行側も気付き始めているそうですから、
ここから収益還元法の浸透が早まって行くのかも知れません。


収益還元法の浸透具合によっては、ちまたに出てる融資理論も変わってきます。

融資の仕組みは変わるもの。今の仕組みがすべてじゃない。

これは頭の片隅に置いておいてもいいと思います。


収益還元が浸透すると不動産投資はどうなるでしょう??

積算よりもキャッシュフローや換金性が重視されるってことですよね。

どうなるかは分かりませんが、
運営ノウハウを高めることはプラスになりそうです。私はこの道を進みましょうかね。

ではでは

br_decobanner_20100527040402.gif

posted by がんも at 23:54| Comment(2) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月17日

自分の時間を費やしている大家さんにも2種類いる?




「不動産投資が不労所得になる日はいつか?(5/9の記事)」で書きましたが、

私のセルフリフォームは不労所得獲得に向けた仕組み作りのためです。


一見、セルフリフォームと不労所得では真逆だと言われそうですが、

この遠回りの行動こそが私にとっては一番の近道だと考えています!


変ですかね?

私も変だと思います(笑) でも本気です!


あっ、でも、
「セルフリフォームで安く仕上げて満室に!そして不労所得だ!」ってことじゃありません。

表面的にはそう見えますが、主旨は別にあるんです。
キーワードは「それをずっと繰り返すのか?」ってことでしょうか。



その観点で見ていくと、
自分の時間を費やしている大家さんにも2種類いると思ってます。


一つは、経費抑制のために自分の時間を使っていくパターン。
もう一つは、自分の時間を使ってノウハウ蓄積→仕組み化していくパターンです。



前者の経費抑制のためのセルフリフォームの場合、
ここには「大家業の自分」と「リフォーム業の自分」が混在しています。

2つの事業が同じ経理(財布)で計算されているから目立ちませんが、
リフォーム事業の経費は大家業でカバーする必要があります。

おそらくリフォームを続ける内にプロ並みになるでしょうから、
時間も短くなり、経費も抑えられます。
大家業とリフォーム業のトータルでうまく利益を生み出せるかもしれません。

自分が取れるリスクも分かり、安全なスタイルだと思います。




後者のノウハウ蓄積→仕組み化していくパターンでは、
最初の内はやっていることは同じに見えるでしょう。違いは見えません。

両者が違ってくるのは「仕組み化して自分の手を離れるかどうか?」です。
そして「それを意図して最初から行動しているか?」です。


自分の手を離れ人を動かす仕組みができれば、外部の仕事も受注できますよね。

それはつまり、
自己物件のリフォーム経費を外部からの収益でカバー出来ることを意味します。

そして何より、自分の時間を使う必要がなくなることになり、
繰り返す必要がなくなるわけですね。

同じく自分以外に委託するにしても、
より効果的で費用も掛からない流れを実現する!
これがアパート経営をする上で大きな違いをもたらしてくれるでしょう。


はい、ここまでは誰でも分かっていることだと思いますが、
それを意図して行っているかどうかは実際のところ別れると思います。

リフォーム業を独立させて事業として営む。
そもそもそんな考え自体を考えたことがない人もいると思います。


でも全国の大家さんの中には、
お抱えのリフォーム業者がいたり、自分で業者を買い取っちゃう大家さんもいますから、
結構、現実的な話です。


本気で今後のアパート経営を考えていくならば、一考に値すると思います。

業者さんにあそこまで高いお金を払わなくても、
絶対にリフォームとバリューアップは実現可能です!

そして何より、
ここを抑えられれば投資の幅や許容度はかなり広がりますよね。これ大きな違いです。


ただし、口ではいくらでも言えますから、
仕組み化できなければ結局は最初のパターンと同じですけどね。


でも、私はやります!!

さて、どうなりますやら・・・

  ↓ポチッ↓  
人気ブログランキングへ

ではまた!
posted by がんも at 23:58| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月09日

不動産投資が不労所得になる日はいつか?


新たにアパート経営を始めた新興大家さんが感じる疑問。

それが、不動産投資は不労所得なのか?という点でしょう。


しばらく格安バリューアップを取り上げてきたので、
今日はまたアパート経営の話に移ります。

極めつけの格安バリューアップがまだ残っていますが、公開はもう少し先です。


さて。


アパート経営はまったくもって不労所得ではない、と主張する人もいれば、

あくせく自分の時間を費やしている人をせせら笑う人もいますよね。


私はどちらの立場かと言うと、
セルフリフォームをして自分の時間を費やしていますから、前者でしょうか。


いえいえ、私は不労所得を目指してアパート経営をしています。

セルフリフォームも不労所得を得るための一環なんです。。。



え?矛盾してますかね??


私はそうは思いません。



不動産投資は不労所得でもあり、不労所得ではありません。

そもそも、不動産投資が不労所得かどうかは論点がずれています。



不労所得を目指して必死に物件探し、融資付けをして不動産を購入する。
購入したはいいが、空室対策で手間がかかって仕方がない。

もちろん、満室の物件や入居中の区分でしばらく手間がかからない人もいます。
しかし、フタを開けてみると思ったより不労所得にはほど遠いと多くの人が感じます。


不動産を購入した瞬間から不労所得ですか?
融資が引けて購入したらゴールですか?

そもそもこの考え方自体がずれていることを知っておかなければいけません。



不動産投資は「不労所得になり得るビジネスモデル」ですが、

融資を引いて購入できた瞬間から不労所得ではないのです。


購入をして手間がかからずに満室経営を持続できる仕組みが完成する。

これで初めて不労所得になるのです。


だから不動産投資は不労所得かどうか?という論点はずれているわけです。
強いて言うなら、不動産投資は不労所得になり得る、これが正しい認識です。




あっ、さっきのは少し語弊がありましたね。

いかに手間がかからない仕組みと言っても、お金が掛かりすぎては本末転倒です。
お金を無尽蔵にかければ満室経営はいたって簡単です。


いかに効果的なお金の使い方をして満室経営を実現するか。
そしてこれを手間がかからずに持続する仕組み、流れを作る。

これでようやく私たちが望んでいる不労所得になります。



そんなわけで。


不労所得を目指して不動産投資をするならば、

購入だけでなくこの仕組み作りまでを含めて、一連の獲得作業と考えるべきです。

融資をいかに引いて購入できるか、これだけが不労所得の獲得作業ではありません。


このことを念頭に置いて不動産投資に臨んで頂きたいと思います。



でも、不労という点は完璧でなくてもいいと思います。
あまり手間がかからない不労所得に近い状態で十分でしょう。

ガチガチな理論ずくめの仕組みは結局、うまくはいきません。


一つ一つの作業を少しずつ、最初は自分の時間も使って力業で解決する。
より有効な流れを発見して、それから手間がかからない流れを作ればいいのです。


最初から外部に任せすぎると、確かに手間がかかりませんがノウハウにもなりません。

今よりもっと有効な流れが確立できたとしたらどうでしょう。

そうです。その物件だけでなく、他の物件や今後の投資の幅も広がりますよね。




1棟目を購入できた2人の新興大家さん。

片方の新興大家さんは管理会社任せで不労所得状態。

もう片方の新興大家さんは空室対策に手間がかかってヘトヘト(T_T)

どっちがいいのでしょう?

一概に不労所得の新興大家さんとは言えませんよね。


もしかしたら、苦労したかわりにノウハウを蓄積したことで、
2棟目、3棟目とより大きく拡大していくかもしれません。

もしかしたらですけど(^^;)


ちなみに。

私もその「もしかしたら」の大家さん状況でしょうかね(笑)


サラリーマン大家さんよりも時間が多く取れるので、
リスクの多い物件に取り組んでいます。手間がかかる分、利益は大きいです。

リスク物件の運営ノウハウを充実させることで、今後の幅が広がることでしょう。


問題は有言実行できるかどうかですね。
できないなら自分の器はそれまでってことです。それだけです。



次回は、自分の時間を費やしている大家さんにも2種類いるお話です。

お楽しみに。


参考になったと感じたら応援クリック頂けると感謝感激です!
  ↓ポチッ↓  
人気ブログランキングへ

ありがとうございます!

posted by がんも at 01:12| Comment(2) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月03日

敷金の使い込みをすると売却時CFで注意が必要


敷金に触れてきたついでに、もう一つ気をつけたい点があります。


物件購入時には新旧オーナーで敷金を引き継ぐことになりますよね。
既に購入されている方は覚えがあると思います。

中には他の支払金と相殺しているケースや
その場で初期費用に使わせて貰うケースなんかもあると思います。


関西圏など一部地域では引き継がない場合もあるようですが、
入居者への返還義務はあるとすれば、
価格は既に敷金を差し引いた金額ということを意味します。


なので売買は敷金の引き継ぎが必ず伴うということですね。


そんな敷金ですが、
購入時に引き継いだということは、
当然ながら売却時はこちらが引き渡すということです。


使い込んでいなければ一切問題ありませんが、
そうでなければ注意が必要ですよね。


そうです。
売却時のキャッシュフローを得るには、

「残債と諸費用と税金」だけでなく、

「残債と諸費用と税金、そして敷金」これ以上での売却が必要ということです。


私を含め、
まだ一度も売却を向かえていない新興大家さんは多いと思いますので、
敷金を使い込んでいるかどうかは常に意識しておく必要がありそうですね。


敷金を使い込んでいるかどうかは、
確定申告の数字からある程度分かります。

貸借対照表の「現金+預金」が「敷金」よりも少なくないか?

ただし、購入以降で事業主個人との間で資金の移動があったり、
家族借入なんかがあると、それらの数字を考慮する必要があります。

正直、複数年経つと分かりにくくなってきます。
敷金よりも明らかに現預金が多ければ問題ありませんが、
資金を有効活用できてないってことでもありますからね、微妙です。

敷金の金額はいつでも換金して用意できる。
そんな状態を作ることが理想でしょうか。


大切なのは「敷金を使い込むと危ない」と言うことではなく。

現状で敷金をどれだけ使い込んでいるのか?
これを常に把握しておくことが大切だと言うことです。

私は逆に敷金はうまく利用すべきだと思ってますし、
それがアパート経営のうま味の一つだと思ってますから(笑)

どうやって敷金を安全にうまく活用できるか?ここを追求していきたいですね。


ああ、どっかにぴったりの金融商品なんてないでしょうかね??
と言うか、
不動産の敷金や保証金専用の商品があっても良さそうなもんですけどね。

みんなの敷金を集めて不動産へ再投資。ん?不動産ファンドってことか。


逆の発想で、
「敷金が運用されて配当がもらえるアパート!」
お、あっても良いかも、おもしろそう(笑)
でも金融免許がいるのかな・・・色々考えてみたいですね。


では皆さん良い週末を!
いつも応援クリックありがとうございます!


posted by がんも at 00:07| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月31日

敷金はアパート経営の大きな魅力?


賃貸業の副産物である「敷金」ですが、
これは様々あるビジネスの中でもとても有利な仕組みだと思います。

どんなビジネスでも重大懸案の一つが「資金繰り」ですよね。


しかしアパート経営の場合は、家賃とは別に「敷金」を預かります。

この敷金は売り上げではありませんので、課税されることはありません。
(敷引きなどの仕組みであれば、売り上げ計上が必要かもしれませんが)


一部屋5万円だとして10戸で50万円、30戸で150万、50戸で250万、100戸で500万です。


預かったお金は退去するまで返還する必要がありません。
退去時に返還するとしても、次の入居者が見つかればまたお金が入ってきますよね。


つまり、そのアパートが安定して経営されている限り、
一定の金額が常に手元にある状態が続いていることになりますね。

しかも退去時も原状回復で相殺なんてパターンもありますし、
家賃は前払いで、礼金や更新料まで頂く場合もあります。


こんな資金繰りが容易なビジネスは他にないですよね。

逆に、これだけの資金をうまく運用できればさらに強みになります。

他人のお金で自分のために資産運用!

こんなおいしい仕組みを利用しない手はありません(笑)


もっと言うと、
建物や土地は多くが借金ですから、ある意味自分のモノではありません。

他人のお金(銀行のお金)で買った他人の資産でお金を稼ぎながら、
他人のお金(入居者のお金)でも稼げちゃう!!

どんな立場だコノヤロウ!!(笑)



でもまあ、
敷金があることで本来よりもお金があると勘違いしちゃう人も多いですよね。

そして入居者の敷金を使い込んでしまう大家さん・・・・うん、いるいる。

あれ?私も??σ(^^;)

使い込みは昔ながらの地主系大家さんに多そうですが、
もしも敷金に保全措置なんて導入されたら大打撃でしょうね。
あわてふためく姿が目に浮かびます(笑)まあ、無いので大丈夫でしょうけど。



とは言え、最近は借り手市場で敷金ゼロも増えてきましたよね。
礼金や更新料なんて、まず無いものとして経営を考える必要があります。

敷金ゼロだと、経営に影響はあるのか??

前払い家賃のアパート経営では基本的には問題は起こらないビジネスです。


しかし経営を楽にしたいなら、敷金は有利だと思います。
特に、募集時の広告費と相殺なんてことも多いと思うので、
経営を安定させるなら敷金を頂いた方がいいと思います。

見た目の手元資金が多いと、銀行への印象も良くなるかもしれませんし(笑)

ちなみに。
敷金ゼロで礼金をもらった場合は売り上げ計上するので課税対象になりますね。


引き続き、敷金ゼロについて取り上げたいと思います。

私は礼金ゼロや更新料なしには大賛成ですが、敷金ゼロには消極的かも?

いつも応援クリックありがとうございます!

タグ:不動産 敷金
posted by がんも at 23:03| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月25日

確定申告とキャッシュフローのギャップ


不動産は思ったよりもお金が残らないもの?

元本返済と減価償却について触れたついでに、
不動産経営とキャッシュフローについてもう少し見てみます。


アパート経営されている方は、つい最近確定申告されたと思います。

確定申告の数字は税金を計算するための損益です。

我々も銀行評価のため損益は黒にしなければいけませんが、
重要なのはやはりキャッシュフローですよね。


確定申告で収益と税額は確認されたと思いますが、
キャッシュフローは確認されましたでしょうか。

物件の購入前に色々とシミュレーションしていたあの数字です。
「税引き前キャッシュフロー」と「税引き後キャッシュフロー」

想定通りのキャッシュフローは出ていましたか??


ちなみに・・・・・

私は出ていませんでした(爆死)


物件の不意な出費も結構ありました。
広告費も予定以上に奮発?しました。
物件とは別で、本やらセミナーの費用、旅費交通費もそこそこ・・・

購入前には気付かなかった経費がどんどん判明してくるものです。
紙の上(PCの中)と実際はやはり違いますね(^^;)


なので、判明した経費率で再度シミュレーションが必要になります。
少なくとも、
予定のキャッシュフローが本当に出ていたのか、これ重要ですよね。


不動産賃貸業はとてもシンプルなので、
キャッシュフローは損益計算書(P/L)と貸借対照表(B/S)から簡単に計算できます。


「税引前当期純利益」から

「元本返済額」と「資産計上した償却資産額(大規模修繕や建物附属設備など)」を引く。
「減価償却費」と「前払いしてある保険料のうち本年度分」を足す。

これがおおよその「税引き前キャッシュフロー」です。

そこから「所得税・住民税額」をマイナスすると「税引き後キャッシュフロー」です。


ほら、簡単です(笑)


その他にも細かい要素はありますが、この程度で十分でしょう。

会計ソフトなら一発ですが、期をまたいだ細かい項目なども反映されちゃうので、
年間の実態を見るようにしたいですね。


あっ、もし回収できそうにない滞納家賃があればこれもマイナスCFですね(^^;)
お金は入ってこないけど、利益は計上される。ひどい話です。


ちなみに。

「保険」はそれほど大きな額ではないでしょう。
「償却資産」も毎年計上するとは限りません。


そうなると、結局のところ「減価償却費−元本返済額」

これが毎年のベースとなる「損益とCFのギャップ」ってことですね。
もっと簡単です(笑)


中古の物件は「減価償却費−元本返済額」がマイナスである人は多いと思います。

損益をぎりぎり黒にしている状況だと、
実際はCFがマイナスである場合が多いですよ。

そこからさらに税金も払うわけですから、気をつけましょうね。


自己資金を補充したり、本業の収入で補っている場合。
個別にその経営を見れば資金が回っていないってことですからね・・。

まあ、そこまでシビアじゃないでしょうが、
恒常的に続くならば経営上問題があります。自覚が必要ですね。



何はともあれ、

我々のような新興大家さんにとっては、
ベースとなるギャップを常に把握しておくこと。これが重要です!


減価償却から元本返済を引く、これがいくらか?
そこから常習的に発生する滞納家賃も引く、これがいくらか?
そこから税額を引く、これがいくらか?
そして、3年後、5年後、10年後、このギャップがどこまで広がるのか?


100万や200万のギャップ、これがさらに増えていくとどんなに大変か(^^;)

たぶん実感は湧かないと思いますが(私もそうですが)、
利益が相当出ていないと苦しい経営ですよね。

そうなってからでは対処は困難です!
今から把握していれば対策も可能なので、ここ押さえておきましょう!!



ちなみに、資金繰りという観点で考えると「敷金」って結構重要だったりします。
これは次回。

もし良かったらランキングへの応援クリックお願いしますm(_ _)m

posted by がんも at 20:02| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。