2010年10月12日

RC投資とプロ野球選手は似ている?


今日はちょっと余談です。



前回の記事で、

RCは実態よりも長く融資期間が取れてしまうため、ちょっと危険だと言いました。


では、

なぜ危険なのか?何が危険なのか??


これを認識しているかどうかで、リスクは大きく変わります。


知らないことはリスクです。

でも、危ないからと言って何もしないこともリスクです。

なら、何がリスクかを知って確実な投資をするだけですよね。



さて、本題です。

RC投資の何が危険なのか?




実は、RC投資とプロ野球選手ってとても似ています。


そんなプロ野球選手の一生で気をつけるべきコトは??


これを考えると少し見えてきます。





答えは明日!






・・・なんてことは言わず、ちゃんと結論まで行ってみましょう!





さあ。ちびっ子の憧れ、プロ野球選手!


そんなプロ野球選手ですが、現役時代って収入は多いですよね。

20代前半で何千万という人もいます。



でもでも。

現役を引退した後ってどうなんでしょう??


そうです、収入は激減しますよね(^^;)

実際、第2の人生って結構大変そうです。



あんなに花のあった現役時代、アナウンサーと結婚しちゃう選手もいます。

・・・あっ、決してひがみではありませんよ(笑)




もちろん、すべての人が大変なわけではありません。

一部の人は稼ぎ続けるでしょう。



しかし多くの選手は大変です。

30代で現役を引退。

稼ぎ時は10年〜15年ほどでしょうか。

20代後半から30代で第2の人生が始まるのです。


一応、選手年金もあるようですが、
10年以上の選手登録でやっと受給資格を得るようです。
勤続10年で年額113万強。そして多い人でも年140万(らしい)。
しかも55歳以降の支給です。

そうなると。

やはり10年〜15年のうちに多く稼いだお金で、準備が必要になってきますよね。



しかし、現役時代は本職ばっかでそれどころではありません。


まさか現金で不動産を買っておいたり、なんてことは考えもしないでしょう。



だから引退してから初めて気づくのだと思います。


「あっ、やばいじゃん・・・オレ」って。。。





実はこれ、長期ローンのRC投資とすごい似ています!



RC投資の特徴は、何と言っても長期ローンだと思います。

法定耐用年数が47年と長いので、築17年の中古でも30年ローンがあり得ます。

22年の木造なら、築17年だとあと5年です。
ローン期間は良くて10年が安全なラインでしょうか。



10年ローンと30年ローンでは、年間返済額はかなり違いますから、

30年だと当初の年間キャッシュフローがかなり多く得られます。

数字で見ても非常に投資しやすいです。




でも、30年ローンが組めるからと言って、

決して30年安泰という意味ではありませんよね。

あくまで規定や制度による成り行きです。



当初は潤沢なキャッシュフローが見込めますが、

30年ローンの後半はむしろ、非常に厳しい収支状況が予想されます。


理由は、家賃の下落、空室率の増加、修繕費の増加、

そして元金返済額の増加に伴い税負担が重くなるためです。


良いのは最初だけ!


つまり、


30年間の利益を早めに現金化しているのがRC投資の特徴なのです!!


これほんと重要です。





プロ野球選手と一緒で、最初のうちに一生分の稼ぎのうちの多くを手にするのです。


そして、いずれ収支が悪化して、野球選手の引退後のように大変な時期が来ます。


だから何が重要なのか??



それは、利益が出なくなる前に対処する必要があるということです!!



早めの利益で、再投資をする。

早めの利益で、修繕に備える。

早めの利益で、繰り上げ返済をする。


どれか一つということではなく、柔軟に対応することが大切です。


キャッシュフローの多い時期を過ぎてから、このことに気づく・・・


「あっ、やばいじゃん・・・オレ」


そんな状態だけは絶対に避けなければいけません。


今のキャッシュフローは、将来の分も早めに現金化しているのです。


何度も言いますが、勘違いしてはいけないのです!




ちなみに。

私は最初の再投資できるという点が、RC投資の強みだと思っています。


再投資で拡大してから、経営を安定させる。



再投資での拡大に適している投資、それが長期ローンのRC投資なのです。

逆に言うと、

拡大の猶予が与えられた諸刃の剣、ダメなら地獄へ一直線、

それが長期ローンのRC投資です(^^;)




もし拡大よりも安全を狙う段階ならば、長期ローンにする必要はありません。

長くないローンで借入をすれば良いですからね。


返済が終われば、キャッシュフローは劇的に改善します。

それに、返済は終わっても減価償却は続く、これはとても経営が安定します。




ちなみに。

長期ローンのRC投資で1000万のキャッシュフローに達した!!

だからって、そのお金をもとにリタイヤしちゃったら、再投資も備えも出来ません。

将来どうなるのでしょうか??心配です。



野球選手と同様、さらなる高見を目指さねばならないのでしょう。

日本のプロ野球選手がメジャーに行って5年以上プレーをする。

すると、年金は60歳以降、10年勤続で年2000万ほど。5年でも1000万らしいです。

さすがメジャーリーグ!


メジャー年金のような安定収入を得るまで拡大しましょう!

RC投資でも、決して儲かっていると勘違いせず、

再投資で拡大するか、対応策を取って経営を安定させる必要があるわけです!



もっと拡大して、別のビジネスも持って、

それでようやくリタイヤも可能なステージではないかと思います。




プロ野球選手を夢見る・・・

RC一棟モノで投資家デビューを夢見る・・・


案外、花はありそうですが、大変な面もあることを知ってから挑みましょう。


ちびっ子のみんな!夢を砕いちゃってゴメンね(>_<)





それでも夢を叶えたい!そんな今日この頃でしょうか?



ちなみに私は。

良妻探しか?お宝物件探しか?・・・そんな今日この頃です(笑)


2ヶ月更新が滞っていた理由も実は・・・・・・ゲフンゲフン


ご、ご紹介お待ちしておりますm(_ _)m



posted by がんも at 03:10| Comment(2) | TrackBack(1) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月31日

首都圏の収益物件買い付けツアーで見えてきたこと?



この土日、首都圏へ物件買い付けツアーに参加してきました!

今まではネットで検索しつつも、実際に首都圏の物件を見て回ったのは初めてでした。


首都圏の収益物件・・・

やっぱり利回りが低いですね(^_^;)


首都圏でキャッシュフロー1000万や2000万を作るとしたら、一体どうすればいいんでしょう??

難易度は高いですね。

借金の額をかなり大きくするか、長い長い年月が必要だと感じました。




結局のところ、首都圏はキャピタル狙いなのかもしれません。

バブル時やアジアのような値上がりって意味じゃなく、
売却価格が下がりにくい分、元本返済で減った残債によって売却時手残りが多くなる。

そういう意味でのキャピタル狙いです。


要は「売却時に利益が現金化される」ってことですね。


これは

3/17の記事「高利回りと低利回りの違いって?利益が現金化されるタイミング?」
3/19の記事「利益を現金化するタイミングに影響する項目」

これらの記事を読んで頂けると、参考になるかもしれません。


売却時に多めのキャッシュを手にしますから、こんな状況が理想でしょうか。
※サラリーマンがちょっとした副収入を不動産で、っていう場合はまったく別ですが。


5棟10棟と複数の収益物件を持ちつつ、常にどれかが出口を向かえていく。
物件数でそれなりのキャッシュフローも確保できるので、
ローン期間を耐用年数一杯一杯なんてムダなことはせず、短めのローンで組む。
常に借入が減っていき、より良好なバランスシートが形成されていく。
良好な資産背景で、借入も自由自在。
市況に応じて買いに回ったり、売りに回ったり。場合によってはキャッシュ買い。


金持ちがどんどん金持ちになっていく状況ですね。


こんな状況を実現するためには、どれだけの自己資金が必要でしょう・・・
軽く1億は必要ですね(^_^;)




そんなわけで。

金持ちでない人間が最初から優良資産を形成しようと思ってもそんな甘くはありません。

私は上のような状態を作るためにも、まずは地方でリスクを取って資産を増やします。

そっちの方が近道だと思います。確信しました。


でもこれは、サラリーマンではなくて私が自営業だからです。
自営業だからこその強みも生かせるからです。ここ大事です。



そんな自営業者の私がもう一つ感じたことがあります。

「私がやっていることは本質的には投資じゃないんだ」ということです。


一緒に回った投資家様達との違いを見て気付きました。

これはまた明日。


なんだかんだで、良い気付きがたくさんありました。ほんと行って良かったと思います。

不動産会社様には利益に直結しなかったので、申し訳ないですけど。


ではまた

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posted by がんも at 00:08| Comment(2) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月01日

敷金ゼロで売却は大丈夫か?


敷金ゼロには、
「募集でのプラス面」と「入居者の質でのマイナス面」があると思います。

この点は皆さんお分かりだと思いますので触れませんが、
実はもう一つ考慮しておきたい点があります。


それは「売却時のマイナス面」です。


どういうことでしょう??


皆さん物件を買うときにはレントロールを見ますよね。

そしてレントロールを見てみると、敷金ゼロのオンパレード・・・


さて、皆さんどう判断されますか??


ああ、物件の競争力が弱いんだろうなぁ・・・
入居者の質も悪いかも・・・
滞納もあるんじゃないのか・・・
既に夜逃げ状態の部屋だってあるかも・・・


色々ありそうですが、少なくとも、

敷2礼1で決まっている5万円と敷礼ゼロゼロで決まっている5万円、
これには大きな違いがありますよね。


当然その分は割り引いて物件を査定することになり、
そして遠慮なく指し値交渉でしょうか(笑)


これはつまり、
自分が売る側だったら同じように割り引かれちゃうってことですよね。


敷金ゼロが果たしてどこまで影響があるかは分かりません。

おそらく、好立地だとあまり影響は少ないでしょう。
立地が二流三流だと大きな影響を受けるかも知れません。
かなり築浅なのに敷金ゼロだったら。これはやばそうですね。
築古なのにまだまだ敷金もしっかり取れている。これは逆に強いです。


物件によって影響は違いそうですが、マイナスも確実に出るでしょう。


敷金ゼロだと売る場合にどういう評価がされるのか。

この点を考慮して募集条件を設定することも大切ってことですね。

まあ、5年後10年後は敷金ゼロが当たり前かも知れませんけど。



逆に、これから敷金ゼロの収益物件を購入する場合はどうか。

そのリスク分を割り引いて見合う金額なら問題はないでしょう。
ただし、お宝物件である可能性は少ないでしょう。


横暴な大家で、初期費用が高く広告費も出ない。家賃は高く家賃交渉も一切応じない。
そんな理由で空室が多いなら、お宝物件に化ける可能性はあります。

敷金ゼロにしているということは、それなりに融通の利く大家さんでしょうから、
大化けする可能性は難しそうです。

と言うか、
敷金ゼロなのに空室が多いならどんだけ競争力の無い物件であることか・・・



そんなわけで、

敷金ゼロは運営面でのプラスマイナス、そして出口でのマイナスがありますので、

満室経営と出口戦略、しっかりバランスを取って進めていくことが大切ってことですね。



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posted by がんも at 23:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月21日

耐用年数を超えたローンが危険な理由


3/20の記事「フルローンが危険な理由」に引き続き、

「耐用年数を超えたローン」はなぜ危険なのか?

これを取り上げてみます。理屈は同じですよね。


個人的にはフルローンを否定はしませんが、
耐用年数を超えたローンはすべきではないと思ってます。

とは言えフルローンも厳しいらしいので、そこに研究時間を割くよりは、
自己資金作りや他の勉強に時間を使うべきだと思います。



では本題です。

「耐用年数を超えたローン」はなぜ危険なのか?


フルローンだと年間返済額が大きくなります。
返済が多ければ、当然毎年の元本返済も多くなりますよね。

「元本返済」はお金が出ていくのに経費になりません。


アパート経営では、
他の業種の運転資金の借入とは違い、
借り入れたお金はほぼ土地建物に使われます。


借入と自己資金が土地建物に姿を変え、
その建物分のみ毎年経費として計上できます。

「減価償却」は経費になるがお金は出ていかないのです。



「元本返済」と「減価償却」。
これでうまくお金が回る間は問題ありません。

問題はそのバランスが大きく崩れ、
経費にならないのにお金ばかりが出ていく状態になった時です。



「減価償却」は残耐用年数で毎年一定額の経費。償却後はゼロ。

「元本返済」は元利均等ならば年々増えていきます。
完済前には年間返済額のほとんどが元金返済です。完済後はゼロ。


残耐用年数を超えたローンということは、

減価償却が終わってゼロになっても、元本返済は続くということです。

しかも元本返済は返済後半であればあるほど増えています。


年間ウン百万という額が、経費にならないのにお金だけ出ていく・・。
さらに税金も経費にはならないのにお金だけ出ていく・・。

まさに「お金の垂れ流し」状態ですね。悲惨です。 

こんな状態で経営が成り立つほど、甘くはありません!!



実際は、そうなる前に対策を取るとは思いますが、

たとえば、物件を売却する。繰り上げ返済をする。完済する。
もしくは、別の減価償却の大きい物件を購入し全体でバランスを取る。


たしかに対策は可能ですが、やはり危険が高すぎます。

売却時なんて、残債が多いのに簿価は少ない。
これで返済に加えて譲渡税を払う余裕まであるのかどうか・・・。




残耐用年数を超えたローンでなければキャッシュフローが出ない。

そんな投資は本当にやるべき投資なのでしょうか。

同じアパート経営を始めた者として、絶対お勧めできません。

順調なのは最初の数年だけです。

税金を払うためにお金を借りる必要が出てきた場合。これやばいです。

気をつけましょう。。。




もしも耐用年数を大幅に超えた投資をしている方がいれば、
10年、20年先を考えて今から対策を考えておくべきだと思います。

念のため、詳しい方にも相談すべきだと思います。
それでやはり大丈夫だと分かったなら、万々歳でしょう。



ちなみに、
銀行が長期ローンでも問題ないと判断したんだから大丈夫、
そう思っている方。

それは大きく違います!

耐用年数を超えたローンを出す金融機関は、
不動産ではなくその人を信用してお金を貸しているか、
不動産の土地だけを担保に考え融資をしています。

不動産からの収入で返済が問題ないから貸している訳ではありません。

銀行が言ってるから大丈夫。それは危険です。


まあ、これを読まれる皆さまはよほどの勉強家でしょうから、
分かりきったことですよね。
問題はあまり勉強せずに営業マンに言われるがままに買っちゃう人?(^^;)


失敗する人が出て欲しくない。この想いで書いてますが、
そんな人に届けるにはどうすればいいのでしょうかね・・・。


ああ、また長々と書いてしまいました。
文章がもっとうまくなりたいものです(笑)

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posted by がんも at 23:18| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月20日

フルローンが危険な理由


フルローンはなぜ危険だと言われているのでしょうか??

いきなり結論を言うと。


「元本返済が減価償却を上回りやすいから」です。


どういうことでしょうか?



帳簿上の簿価は「売買価格」が基準となります。

たとえ土地建物で2億を超える積算評価だとしても、
1億で購入すれば帳簿上では1億しかありません。


フルローンだと「売買価格」=「ローン額」となりますので、
「土地建物の簿価」=「ローン残額」となります。


さらには、

売買価格を「土地」と「建物」に振り分けますので、
減価償却の対象となる建物分は、ローン額よりも必ず小さくなります。


実際は、「売買価格」+「仲介手数料」+「固定資産税」
これらが土地建物として計上されますが、
それでも売買価格の103〜105%ほどでしょう。

まず「ローン残額」>「建物の簿価」となります。



では、そんな状態になるとどう経営に影響があるでしょうか?


問題は、
「元本返済」>「減価償却」となるデットクロスが早々に訪れること。
もしくは最初っから元本返済額の方が多い!ことです。


毎年の決算上では、
「元本返済」はお金が出ていくのに経費になりません。
「減価償却」はお金が出ていかないのに経費になります。

税金はお金が出たか出ないかに関係なく、
収入と経費による損益で課税されます。


「元本返済」>「減価償却」ということは、

お金が出ていく方が多いのに、経費は少なくなる。
税負担が多くなり、さらにお金が出ていく・・・ダブルパンチです!!

ちなみに、税金(所得税、住民税)も経費になりませんよ。
なるのは事業税だけ。これってむごいですよね。。。


お金が出ていく状態だけでもやばいのに、税金でさらにお金が出ていく!
さらには元本返済の割合は毎年どんどん増えていく・・・汗。

行く末は、黒字なのに税金が払えないという「黒字倒産」へ??

と、まあ、こんな影響が出てくる可能性があるわけです。


フルローンは他にも危険性があります。

借入が多くなり返済が多いので、
空室や家賃下落に耐えられる余裕が少ない。

積算評価割れをすると、次の融資が受けづらい。
※購入時は超えていても、保有中にローン残額を下回る場合もあります。


これらは購入価格を割安で購入できればリスクヘッジ可能ですが、

どんな割安な物件だとしてもつきまとう危険が
このデットクロスの問題にあるわけです!


資金には余裕があってフルローンならリスクは少ないでしょう。
ただし、お金がないのでフルローンということだと、危険性は高まります。

なので、購入前にしっかりシミュレーションしましょうね。
トコトン検討して大丈夫そうなら、フルローンありだと私は思います。



ちなみに補足すると。

減価償却や元本返済額は、物件やローン条件によって大きく違います。

では、デットクロスを避けるため、
減価償却が多くなるような築古の木造が良いのか?

ローン返済が少なく元本返済も少なくなるように、
残耐用年数を超えた長期ローンにすれば良いのか?

どれも違いますよね。


それは3/19の記事にあるように、
保有時のキャッシュフローと売却時のキャッシュフローの問題です。


減価償却が大きく簿価が減る。
ローンは返済が少なくキャッシュは出るが、残債は減らない。

こうすれば確かに保有中のキャッシュフローは出ますが、
売却時には残債以上で本当に売れるのか?

売れたとしても、残債を返済してキャッシュがない。
でも簿価が小さくなっているので、税金ががっぽり・・・。

皆さんご承知の通り、国は一切負けてくれません(笑)

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では、皆さま良い三連休を!
posted by がんも at 17:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月19日

利益を現金化するタイミングに影響する項目



不動産投資はそれぞれの投資手法によって、
利益を現金化(キャッシュフロー)するタイミングが違います。

「保有時」にキャッシュフローを多めに得る投資なのか?
「売却時」にキャッシュフローが多めに残る投資なのか?

どう影響するでしょうか?

この先は
3/17の記事「高利回りと低利回りの違いって?利益が現金化されるタイミング?」
こちらを見てから読むとより理解が深まります。




長期ローン  保有時CF↑ 売却時CF↓

短期ローン  保有時CF↓ 売却時CF↑

減価償却 多 保有時CF↑ 売却時CF↓

減価償却 少 保有時CF↓ 売却時CF↑

適正高利回り 保有時CF↑ 売却時CF↓

適正低利回り 保有時CF↓ 売却時CF↑
 

ケース別に見てみましょう。


<築浅と築古>

築浅(ローン期間↑利回り↓減価償却↓) 保↓ 売↑
築古(ローン期間↓利回り↑減価償却↑) 保↑ 売↓


<木造とRC>

木造(ローン期間↓減価償却↑) 保↑ 売↓
RC(ローン期間↑減価償却↓) 保↓ 売↑


<地方と都心>

地方(=適正高利回り) 保↑ 売↓
都心(=適正低利回り) 保↓ 売↑


<新築と中古>
※新築は設備の減価償却を大きく出来る

新築(ローン期間↑利回り↓減価償却↑) 保↑ 売↓↓
中古(ローン期間↓利回り↑減価償却↑) 保↑ 売→


<残耐用年数よりローン期間が:短め、目一杯、超えた>

短め (=ローン期間↓) 保↓ 売↑
目一杯(=ローン期間→) 保→ 売→
超えた(=ローン期間↑) 保↑ 売↓


<売買時の建物と土地の割合>

建物簿価を多めにする(=減価償却↑) 保↑ 売↓
土地簿価を多めにする(=減価償却↓) 保↓ 売↑


などなど。。


では、
築古RCは?築浅RCは?
地方の築浅木造は?地方の築古木造は?都心の築古木造は?
築古木造を耐用年数オーバーでローンを組んだら?これが地方or都心だと?

投資は色々ありますよね。
さあ、どうでしょうか。


少なくとも自分の投資は把握しておきたいですね。
今やっている投資は、早めに現金化している投資なのか?
それとも売却時にキャッシュフローが残る投資なのか?


たとえば、
減価償却が多めだからキャッシュは残っているが、
その分、売却時の税負担が多くなり出口でキャッシュが出にくい投資。

実はそういう投資なのに、
儲かっていると錯覚してお金を使い込んでしまう・・・。


キャッシュが出てるだけまだいいですが、↓こんな場合はやばそうです。

早めに現金化している投資なのに、あまりキャッシュフローが出てない(^^;)
非常に心配ですね。。。。


逆に、↓こんな投資なら素晴らしいですね。

売却時が多めの投資なのに、今もこんなにキャッシュフローがあるぜぃ(^_^)v
ぜひその秘訣をご教授くださいませ!


皆さん、自分の物件はどうでしょう?
考えてみて損はないと思いませんか?


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posted by がんも at 01:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月17日

高利回りと低利回りの違いって?利益が現金化されるタイミング?


高利回りも低利回りも、
実は、適正な利回りであればトータル利益は変わらない・・。

そ、そんなバカな!

・・・これは本当でしょうか??


そもそもなぜ利回りには違いが出るのか。
それはリスクに見合った利回りになるから。こういうことですよね。

リスクには運営リスクや建物のリスク、そして出口のリスクも含まれます。

高利回りでリスクのある物件は、
当然ながら出口も高利回りでないと売れません。

より高い利回りでないと売れない上に、
下落した家賃で利回りも換算されるので、ダブルパンチです。


売却価格が大きく下落したとして、
売却時のキャッシュフローは本当に取れるでしょうか?



投資から得られるトータルの利益は、

「保有時のキャッシュフロー」+「売却時のキャッシュフロー」

これで決まります。
たとえ保有時に大きなCFをもたらしてくれたとしても、
売却時のCF次第では、投資のトータル利益はどうなるか確定しません。


ちなみに。
経理上の売却益(譲渡益)はこうです(実際は売買経費も考慮)。

「売却価格」−「土地建物の簿価」=「売却益(譲渡益)」

そして売却時のキャッシュフローはこうです(実際は経費などもあり)。

「売却価格」−「残債」−「譲渡税(譲渡益×税率)」=「キャッシュフロー」
※敷金の引き継ぎもありますが、ここでは使い込まず保管してるとします。



売却価格が大きく下落すると、
残債より高く売れないことも十分あり得るでしょう。

保有期間中に減価償却を多く取ってきたため、
「土地建物の簿価」よりも「残債」が多い・・・

こんな状況だと、譲渡税が払えず黒字倒産!!なんて可能性もあります。
冗談抜きに、十分あり得ます!

特に、
高利回りだけど築古。立地が地方、もしくは二流、三流。
耐用年数目一杯のローン、または耐用年数以上の長期ローン。
フルローンやオーバーローン。

一つでも当てはまる場合は、出口を実際に向かえるまで安心はできません。
かく言う私もそんな1人です(笑)




対して低利回りはどうか。

低利回りはリスクが少ないから低利回りです。
安全だが、保有時のキャッシュフローは少ないかもしれません。

しかし、売却時の価格が大きく下落するリスクも少ない。
つまり売却時のキャッシュフローは多くなります。

トータルの利益だとどっちが本当に多いのでしょうか?

正直、実際に出口を向かえるまで分かりません。
おそらく、あまり利益が変わらないのではないかと思われます。

なんだかんだで、より適正な利回りへと調整されているのでしょう。
そうなる理由があるからその利回りで売買される。
市場ってすごいですよね。




そんな訳で、実は適正な利回りであれば、
高利回りも低利回りもトータル利益は大きく変わらないのかもしれません。

違うのは、利益が現金化されるタイミングです。
保有時に多く取るのか、売却時に多く取るのか・・・

これは自分の戦略に合わせて選択していくべきなのでしょう。
私は加速する戦略ですので、高利回り派ということです!



ただし。

より適正な利回りに調整されるとは言え、
市場参加者の微妙なズレやギャップによって、違いも出てきます。

なので。

私は3/16の記事にあるように、
適正な高利回りでなく、適正を上回る高利回り物件を狙います。

そして加速・拡大後には、
適正を上回る低利回り物件へと資産を組み替えていきます。
これが私なりの戦略です。


実際、今の保有物件は適正を上回る高利回りなので、
保有時はもちろん、売却時も十分キャッシュフローが出る予定です。

・・・た、たぶん(^^;)

皆さんの保有物件は今売ると利益は出ますか??
残債は返せますか?2年後も5年後も10年後も大丈夫ですか?
売れそうにない場合は、どうすれば??



いつもありがとうございます!
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posted by がんも at 22:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月16日

高利回りにも2種類ある!!狙うべき高利回りとは??



あえてリスクを取って高利回りを選択する場合、ここが重要です!

高利回り物件には「高利回り」になる理由がありますよね。
リスクがあるからリターンも大きくなり、高利回りになります。

そんな高利回りにも2種類あります。


一つは、そのリスクを適正に反映した高利回り。

もう一つは、3/13の記事にあるように、
適正利回りを上回る高利回り。


どういうことか?具体的に考えましょう。


管理が悪い、空室だらけなどのネック点がある高利回り物件。
この物件を購入し、費用をかけてネック点を解消したとします。

さて、その物件はいくらで売れるでしょうか??

これがもしも、
ネックを解消する費用を含めた価格と変わらないとしたらどうでしょう。


これはつまり、単に「適正利回りで購入しただけ」を意味しますよね。

あれ??
あえてリスクを取ってまで高利回りを狙ったのにおかしいぞ・・・


実は、「適正な高利回り」を買った場合、
売却も含めたトータル利益は「適正な低利回り」と変わりません!

適正な高利回りは、売却時も適正に安くなっちゃうからです!(笑)
違うのは、利益を現金化するタイミングが違うだけ・・・。
(この辺りは明日以降、詳しく見ていきます)



適正な高利回りでは、あえてリスクを取る意味がありませんよね。

では、狙うべき高利回りとは??

それは、
ネックを解消して売却したら利益が出ちゃう!・・そんな物件です!

これは、適正を上回る利回りの物件を意味しますよね。
そして、
その適正との差、ギャップがより多くの利益をもたらしてくれるのです。
この違いを絶対に間違わないようにしましょう。

はっきり言って、
高利回りだけど適正な利回りの物件では、うま味が少ないです。
あなたほどの人がそこに手を出す必要はありません。



ちなみに。

ネックが少ないのに適正利回りとのギャップがある物件。
これは、情報格差によるギャップやコネによるギャップです。

これが一番狙い目かもしれませんね。

おお、買って売るだけなのに利益が出ちゃうよ!
そんな物件を買える立場になりたいものです(笑)

難易度も高めですが、ここも追求しましょう。
両方組み合わせて、より適正よりも高い利回りで買う!!
これ最高です♪


ネック解消ではなく、適正利回りで買ってバリューアップ。
高度なノウハウが必要ですが、これも一つの方法ですよね。

ただし、悲しいかな、地方では困難です。
都心だから費用対効果が見込めます。
この辺りも追々、見ていきたいと思います。



最後にもう一度。

あえてリスクを取って高利回りを狙うなら、
適正な高利回りではなく、適正を上回る高利回りを狙うべし!

ネックを解消して売っても売却益が出ない。これは適正利回りです。
ネックを解消すれば莫大な売却益が出るような物件を狙いましょう!

こういうことでしょうか。


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posted by がんも at 00:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月13日

地方の高利回りvs首都圏の高利回り


地方と首都圏で高利回りの物件情報。
もし同じ満室表面利回り15%ならば、どっちがリスクが高いか。


首都圏で15%・・これは凄いことですよね。

地方で15%・・・う〜ん、よくあるお話です(笑)


首都圏でここまで高利回りになるとしたら、
これは本当にリスクがあるからでしょう。

優良な高利回りは、我々のような新米に回ってきません(T_T)

解決すれば優良になる物件だとしても、
プロやセミプロがそこそこの利回りでかっさらっていきます。


ところが、
地方ならば優良物件でもそこそこの利回りで出て来ます。

しかし、これは狙い目ではありません。
地方のリスクが上乗せされただけの利回りでしょう。


狙い目は、解決すれば優良物件になる物件!!
手を上げる人も少なく、より有利な利回りで入手が可能です。


地方のリスク、手間がかかるリスクなどが上乗せされていますが、

適正利回りよりもはるかに高い利回りで獲得することができます。

この適正利回りとの差が大きく加速させてくれるのです!



首都圏で本気で優良資産を得たいと考えるならば、

まずは地方で拡大させてくれる収益物件を手に入れる。

それをテコに資産を拡大させ、首都圏の物件に組み替える。

この方が近道です。


重要なのはやはり、自分が取れるリスクはどこまでか?
そしてノウハウを学び、取れるリスクを広げること。

この辺りですよね。私ももっともっと勉強せねば!!


ブログを始めて知りました!
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posted by がんも at 01:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月12日

中古RCのジレンマ!


中古RCは特に出口戦略が重要です。

しかし、出口を考えて購入するとある問題が発生します。

非常に悩ましいお話なんです・・・どうすれば良いですかね?





中古RCを持ち続ける選択は非常にリスクを高めます。


巨艦だけあって、大規模修繕が莫大。

もし建物が傷んでしまったら取り返しがつきません(>_<)

20年目を超えてくると給排水の更新も怖いですよね。

取り壊しも費用も大きいので、土地としての出口も大変!



もちろん、建物の維持管理には気を遣って運営しますが、

できればRCは危険水域に入る前に出口を用意したいです。



ちなみに。

建物の天敵は水です。水と空気による酸化が怖いのです。


私も実際、防水が弱そうな箇所に対策を取りました。

屋上の立ち上がりにアルミ笠木を取り付け防水強化です。


RCは思った以上に伸縮するので、クラックはつきものです。

避けられません。

しかし、クラック自体がダメなのではなく、

そこから水が進入することが怖いのです。その対策が効果的です。





話を元に戻しますが、


建物は完全にはコントロールできませんので、

特にRCは出口を必ず用意して投資をするべきだと思います。



では出口に有効な方法はというと、

やはり融資の関係で「築17年前の出口」ということですよね。

※耐用年数47年−17年=残30年 ⇒30年の長期ローンが組める。

※実際は銀行によって融資基準が違いますが。



逆算すると。

長期譲渡所得になる5年保有後に築17年・・・つまり築12年。


築12年前の訳あって高利回りな中古RC。これが理想!!



さらに望むと。

5年の縛りがあると迅速な対応が出来ないので、

RCは法人での取得にしていつでも売却できる体制を作るべきです。

融資がいつ緩むかなんて、個人にはどうしようもうありませんからね。



それに訳あっての高利回りの物件は、

その原因を取り除けば、すぐにでも売却益が可能です。

いつでも売却できる体制にあれば、次の一手も広がります。





さて、ここで非常に悩ましい問題です。


築12年の高利回りなんて売りに出ない??



確かにそうなんですが、そこではありません。


ちなみに私は運良く、

築12年のRCで満室表面利回り20%越えを入手できました。

立地は二流、空室も50%でしたけどね(^^;)



しかし、想定外の現象が発生して初めて気付きました。


何かと言うと。


実は築10年を超えた辺りから、家賃は急激に下がり始めるのです!!


これは築年数に対する一つの反応で、

まず新築プレミアムが無くなった4年〜6年あたりが最初の急落。

次に、築10年以降15年あたりでさらに急落。

以降はおおよそ一定割合で低下し、家賃は主に下げ止まります。



WEBの検索機能でも、築10年というラインが大きく意識されますよね。

そういうことです。



そして、入居者にとって一番嫌なことは何か?

同じ部屋なのに、高い家賃で入っていること!

他の部屋が安く募集されていれば、かなりの不満が生じるでしょう。


他の部屋を安くしたなら、私の家賃も値下げするべきなんじゃないの!

更新時に値下げ交渉されたら、渋々下げるのっておかしくないか??

ここの大家さんはあまり良心的じゃないな・・・

もしこの時期に大家さんが変われば、より厳しい目で見られます。

退去の本当の理由は案外ここもあるかもしれません(^^;)


そんな訳で、この時期は退去も増えやすくなります。




つまり。



中古RCをリスクを押さえて利益を享受するには、築12年前後がベスト。

しかし、その時期は家賃の急落が起きてしまう時期。

そして入居者の退去も増える時期でもある。


かと言って、より古いRCだと出口のリスクも増える。

新しいRCは利回りも低く、なかなか入手が難しい・・・。


ああ!どうすればいいんだ!!



これが中古RCのジレンマです(笑)


RCに限らず、

この中古物件の入居者は「家賃曲線」のどの辺りか?

表面利回りの計算根拠はどの家賃で行われているか?

ここに注意をしましょう!!

エリアの需給次第では、家賃曲線も変わってくるはずです。



物件の見極めは重要なリスクヘッジなので、

慎重に見抜きましょう!!



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posted by がんも at 00:08| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月10日

「中古RCの高利回り」これはつまりどんな投資か?Vol.2


RCの大きな特徴である長期ローン!


その長期ローンの特徴は、

「ローン期間の総利益を早めに現金化する」こと。


これには、

「再投資で拡大できる強み」と「拡大できなければ失速するリスク」

この両面があります。


となると、長期ローンの投資では何を求められるのでしょうか?



一言で言えば・・・「期限切れ前に再投資すること!」


ちょっと言い過ぎですかね(笑)

再投資で拡大しない場合も含め、

詳しくは3/6の記事にて。


ちなみに、

拡大後は経営安定を優先した資産に組み替えを進めます。

詳しくはこちらの記事で。




引き続き、私なりのひねくれた解釈を見ていきます(笑)





「期限切れ前に再投資すること!」


ならば、

いかに再投資できる確立を高めるか?


大切な要素は、再投資のための融資の問題。

そして、再投資のための十分なキャッシュフロー。


これを可能にしてくれるのが、「高利回り」の部分です。





では、「高利回りの中古RC」とはどんな投資か??



高利回りの利益率の高さ、

これにRCのスケールメリットが加わるとどうなるでしょう。





もし「高利回りの中古RC」が実現できれば、

圧倒的なキャッシュフローが見込めます。



この圧倒的なキャッシュフローをどう使うのか、

もちろん再投資に向けるのですが、

実はこのキャッシュでリスク自体の解決も可能なのです!



どういうことか?



RCは結構、運営費が高いです。

規模が大きいだけに思わぬ出費が続く可能性があります。



しかし、圧倒的なキャッシュフローがあればビクともしません!

力業で運営をうまくいかせちゃうわけです!


そう、これが「高利回りの中古RC」の大きな特徴です。





細かい出費やデットクロスも関係なく突き進む「巨大な戦艦」!


ちょっとした出費で崩れちゃう「ガラスの投資」とはワケが違うぞ!


たまには暴走するけど(笑)、そこはノウハウでうまく操縦する!


そして出口まで準備し、利益を確定する!





つまり!!


高利回りの中古RCとは、


「その圧倒的な利益を使い、力業で運営をうまくいかせる投資」


こう言えるわけです!・・・・無理矢理ですかね(笑)




まとめると。



なぜ中古RCなのか?

「長期ローンによる早めの現金化で、
  再投資による拡大を可能にしてくれるから」

なぜ高利回りなのか?

「圧倒的な利益でリスクヘッジを可能にしてくれるから」


この両方の相乗効果により、拡大が加速します。




資産倍増の流れもまとめると。


自分に取れるリスクを認識し、物件を見極める。

そしてこの力業とノウハウを掛け合わせ、取ったリスクは回避する。

生み出されるキャッシュフローで再投資、そして拡大、拡大。

物件を優良資産に組み替えて経営を安定させる。


私はこうやって資産を倍増させます。

・・・さて、どうなることでしょうか。





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posted by がんも at 00:34| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月06日

「中古RCの高利回り」これはつまりどんな投資か?Vol.1


RCの特徴は、やはり長期ローンが組める点。これが強みですよね。


でも待って下さい。

長期ローンって何が強みなんでしょうか??



年間の返済額が短期よりも低く抑えられ、キャッシュフローが出ること?




でも、

返済額が抑えられれば経営が安定するって本当でしょうか??



キャッシュフローが多く残ることは間違いなくプラスでしょう。

実際、私もそこを狙って長期ローンにしています。




しかし、最初のうちはいいですが、

長期ローンで実際に10年後20年後はどうなるのか。


家賃は下がり、修繕費も多くなってくる。

返済額は変わらず、まだまだローン期間は残る・・・・。

しかも元金返済分が増え、税負担も重くなる。


キャッシュフローは確実に減っていきます。



「今のキャッシュフローは永遠には続かない」のです。





家賃は右肩下がり。返済は一定。経費負担は増加。




つまり、長期ローンの特徴は、




「ローン期間の総利益を早めに現金化している」




このことを意味しています。・・・・・・たぶん(笑)




将来の利益も現金化している。

だからこそ、

早めに現金化したキャッシュを再投資して、拡大する必要があります。



拡大する猶予をくれているのです!






長期ローンだと、実際の建物の寿命とほぼイコールになるので、


実質、

「建物が生み出す総利益を早めに現金化している」とも言えます。


これが短期のローンならばどうか。

ローン完済後にも大きな利益を生み出してくれます。




ですので、


そもそも投資の入り口として、

「完済後の収益も見込んで投資をするのか」

「完済前に出口を用意するつもりで投資をするのか」


このことを意識しなければいけません。





RCで確実な経営を望むならば、ローン期間を短くすればよいのです。

何も最大のローン期間で借りる必要はありません。



もしくは、繰り上げ返済をして経営を安定させる必要があります。




ローン期間を短くするか、繰り上げ返済をするか、

どちらがお得なんでしょう?・・・・・う〜ん、分かりません(笑)

詳しく計算が必要ですね。


繰り上げ返済は元金の返済なので、経費にはなりません。

繰り上げ返済の手数料も考慮が必要です。

でも経営の自由度は高くなりますよね。



どちらが良いかはまたいずれ詳しく考えてみたいと思います。





話がずれましたが、


中古RCで長期ローン投資をするならば、

早めに現金化したキャッシュを再投資して、拡大する必要がある!

長期ローンは拡大する猶予をくれている!




反面、間に合わなければ悲惨ですね。


長期のフルローンで収支ぎりぎりのRCを買った。

ここ最近の家賃下落や空室増加で、

時を待つまでもなく吹っ飛んでしまうケースが出てきているそうですね。



長期ローンで投資をする時点で、

再投資で拡大する必要性を自覚していなければ、

遅かれ早かれ経営は厳しくなってくるでしょう・・・。


特に、

長期ローンだからようやく収支が合っている方は、気をつけたいですね。



自分はどんな投資をしているのか?

これをしっかり認識して取り組むことが大切です。

私も失敗はしないために、勉強勉強の日々です。



ちなみに、

キャッシュフロー狙いならば、中古RC以外にもあります。


問題は、

1棟目はどんな物件(=どんな投資)が良いのか?

2棟目、3棟目の組み合わせに適した物件は?

どんな物件はいずれ売却すべきか?

こういうことだと思います。


私は

中古RCで再投資用のキャッシュフローを狙いますが、

この投資はずっと持ち続けるのは危険だと考えています。



中古RCについて、

引き続き考えてみたいと思います。


つづく


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posted by がんも at 23:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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