2011年04月29日

ここ最近の動向。



ブログを更新していなかったここ数ヶ月。



仕入れた物件は、

戸建て2戸、テナントビル1棟。

そして、まもなく築古アパート1棟を仕入れる予定です。



どれも小規模で、

キャッシュフローは増えますが、

資産の拡大を「さらに加速」させてくれる投資ではありません。


どちらかと言うと、

今あるキャッシュフローをどんどん現物資産化している感じです。


不動産は複利では運用しづらいですからね(^^;)



あとは、アパートローンの借り換えを1件。

共同担保をどうしても外したかったので、

銀行さんにはホント申し訳ありませんでしたが借り換えの運びに。すみません!



そして、

ちょっとリスキーな金融商品へも投資!

不動産より利率は良いです。

ただ、これは昔と比べて体力がついたから出来る投資でしょう。

不動産のキャッシュフローを担保にさらなるリスク投資へ!

こうやって資産倍増も加速します。ただ、リスクの取り方は、ほどほどに(^^;)




リフォームの小技は、その後あまり進歩してません(>_<)

ただ、ファミリー物件のエアコン2台が効果絶大で、家賃は少し値上げ傾向です。


今は、現入居者のリテンションを兼ねて、設備の強化を考えてます。

退去後もお部屋の魅力につながる設備をプレゼントしたいと思います。

具体的には、これから夏になるので、やはり「エアコン」ですね!

震災の影響で、エアコンも入りづらくなっています。

夏が近づくともっと入荷しなくなるかもしれません。早めの対策が必要でしょうか。

ラベル:不動産 資産 融資
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2010年02月14日

不動産で資産増殖中・・・

プロフィールにもあるように、
というか、ブログ名からも分かるように、

不動産を手段として資産を増やしていこうとしています。



不動産にもいくつか分野があります。


まずは大きく分けて2種類。
どうやってお金を得るのか?


○キャピタルゲイン(不動産を転売することでお金を得る)

○インカムゲイン(不動産を他人に貸すことでお金をもらう)


実際のところは、両方を組み合わせて戦略を立てます。

「入り口」から「出口」まで、トータルで考える必要がありますね。




私はインカムが中心ですが、キャピタルも想定して購入しています。

実際はやはり、売却までを想定して「出口戦略」を立てなければいけません。

さらには、税金を考慮して法人名義、個人名義などの「税金戦略」。

もっと大切な2棟目、3棟目と増やしていくための「融資戦略」。これ重要です。


・・・うん、大変そうですね。


でも大丈夫。

これらはすべて、先人たちが公開してくれているノウハウで学べます。

当時はまだ分からなかったところでは、私も失敗していますが(笑)





ちなみに、海外と比べて日本の不動産事情はちょっと特殊です。

不動産とセットの融資事情も特殊です。

これらはまた追々、記事にしたいと思います。



さて、私はインカム中心でやっていますが、

インカムにも色々と種類があります。

「物件の構造&築年数別」「立地特性別」「入居者層別」
「金額別」「融資戦略別」「出口戦略別」「運用方法別」などなど


ほんの一例で、

○長期融資で中古RC物件=「融資期間全体の利益を、早めにキャッシュ化」

○築古の木造物件=「物件の組み合わせで力を発揮、ミドルリスク・ハイリターン」

○新築の木造物件=「修繕・空室のリスクを先延ばしで、しばらくは安定経営」


その他にも、
一棟物件以外に商業物件や区分所有などもあります。戸建て賃貸も。

地方や首都圏の違い。自分の居住地からの距離なども一つの考慮点です。

ファミリー向け、単身向け。想定する保有期間も重要です。



すべてにメリット、デメリットがありますから、自分に合った方法を見つけます。

「自分の生活スタイルとの兼ね合い」
「目的地はどこか」
「目的地までたどり着くためにはどの組み合わせが良いのか」
「目的地以降はどうするのか」
など



私の場合は、

○長期融資で中古RC物件。リスクありの高利回り。出口も想定。

○入居者の需給バランスが怪しい高利回り。自宅近く。現金買いでリスクヘッジ。

○自宅から少し遠いので空室リスクは少なめな物件。でも中古鉄骨で融資期間は短め。

などなど


築年数は古いモノで築15年。利回りは表面で25〜16%ほど。
自己投下資金の回収(CCR)の早さを重視しています。


再投資のキャッシュを生み出してくれる物件。
ずっと保有する物件(共同担保としても有効活用)。
今後のために色々とテストをしている物件。
少し迷っている物件(笑)

色々あります。



でも実際は「何をしているか」というと、

しばらくはリスクを取ってハイリターンな不動産でお金を増やしています。


そして資産組み替えでよりリスクの少ない資産へと変えていきます。




「自分が何をしているか」を把握していることが何よりも重要です。



ちなみに、不動産の組み合わせも重要ですが、

不動産と金融資産の組み合わせも考えなければいけません。

今、一番安全でおいしいと思っている金融商品は「○○○○○」。



ではまた
ラベル:不動産
posted by がんも at 01:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 自己プロフィール | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月11日

不動産をテコに資産倍増はなるか?ブログもスタート!

サラリーマン大家さんの出現。

そしてその方々のノウハウと出会って、私の考えは一変しました。

それが2008年の春だったのですが、
それから約2年、結論から言うと「スムーズなアパート経営」を始められたと思っています。

これもすべて、先人の方々が創ってきたノウハウのおかげです。
ありがたや、ありがたや。


もちろん、
今思えば「ああすれば、こうすれば・・」なんて反省点は数え切れないほどあります(^^;)

今の知識があったなら、それこそ「スマート」なアパート経営ができていたでしょう。


なので、恩返しの気持ちも込めて、
これから不動産を始める方々のよりスムーズなスタートを応援したいと思います!

特に失敗例を参考にしてやって下さい(笑)


また、
資産形成を考えている方には、資産形成の一例を生中継していきたいと思います。
少しでも参考にしていただければと思います。


これがこのブログの第1目的です。自分でも忘れないようにメモっておこう。





もう一つの目的は「情報交換のきっかけ」としてです。


アパート経営をスタートして2年が経ち、資産は増殖を始めています。
スタートの段階から次のステージへ・・・。

まだまだ成功事例・ノウハウは少ないので、同じような方々との情報交換が何よりのリスクヘッジになります。

このブログを見た方はぜひ気軽にご連絡下さい。


しばらくは地味に更新していきます!
ラベル:不動産
posted by がんも at 00:36| Comment(2) | TrackBack(0) | 自己プロフィール | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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