2010年11月08日

融資の応用編は実践で学ぶ



不動産に対する見方は、銀行によってホント違います。

ってか、担当者によってもだいぶ違いますよね。



今のネット時代。融資の基本的な考え方は、情報商材で学べます。

しかし、基礎はあくまで基礎。


実際に実践していく中で「応用」も学んでいかねばなりません。

こればかりは実践で学ぶしかないようです。




つい最近、舞い込んできた物件。

かなりのお宝に化ける可能性もありますが、

この物件に融資を頂くのはなかなか大変そうです。



実は。

ワケあって全空です。

しかも、賃貸市場も出来上がっていないようなエリアです。




需要と供給のボリュームがあって市場が出来ていれば、

他の事例からある程度の収入は想定できます。



しかし。


その事例自体が少ないため、

本当に賃貸が出来るのか?貸せたとしてもいくらで貸せるのか?

評価が難しいようです。



しっかり運営が出来れば利益は莫大です。

しかし、その利益は大家側の利益。銀行側の利益は変わりませんよね。


じゃあ、そこまで銀行がリスクを取る必要はないってことです。



でも、それで済ませていては話が進みません(^^;)



どうすれば融資が得られるか?どうすれば融資を出せるか?



一番分かりやすいのは、


ずっと全空だったと仮定して、

返済と租税公課が、他の物件のキャッシュフローでまかなえるか?

しかも、今のキャッシュフローの8割のキャッシュフローでまかなえるか?

ここがポイントになりそうです。


8割でしか見てくれないのはちょっと痛いです。



それでも、

「キャッシュフローは担保になる!」、これを実感した瞬間ですね。

正式には「キャッシュフローは与信になる!」、でしょうか。




こんな時には、ローン期間を長めにしておいて良かったと実感します。

ローン期間を長くして毎年の返済額を抑える。
つまり毎年のキャッシュフローを多く得られるわけですね。


拡大期にはキャッシュフローを多く得られるようにしておく。

長期ローンには一長一短ありますが、長所を活かして短所はリスクヘッジ。


机上の空論で終わらないよう、実践あるのみです。

タグ:不動産 融資
posted by がんも at 21:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 最近の融資状況? | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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