2012年01月09日

不動産投資のための最初の一歩は?2


不動産投資を始めたい!

じゃあまずは何から?ってお話ですが、



さっそく結論!!


まずは個人事業の開業届を出して事業主になることだと思います!



なぜなら、

前記事のとおり

まずは「お金の流れを変えること」が大事だからです。


課税後のお金を使っている現状から

課税前のお金を使っている状態に変えるのです。


まずはそこから始まると思います。



ただし!


実際の払う税額には大きな違いはないでしょう。

確定申告が必要になるので、面倒も増えるかもしれません。



しかししかしです。


そのちょっとしたスタンスや意識の違いが、

世間一般のレールから抜け出す第一歩になるはずです!


自分の時間と労働を提供してお金をもらう今までから、一歩抜け出しましょう。



時間ではなく、その技術やノウハウによってもらえるお金が大きく変わり得ること。

時間ではなく、お金や資産・権利・人がシステムとしてお金を生み出し得ること。

そして我々の時間は、そのシステムや仕組みを構築するために使うべきであること。



不動産投資に少しでも興味を持ったということは、

何かしらの変わらなきゃという必要性を感じていると思います。


その必要性を明確にして、

言い訳することなくやるべきことをやるだけだと思います。



確定申告が面倒だからとか思っちゃうようでは、

そもそも成功も難しいのかも。。。


何かを成し遂げるためには、犠牲やリスクなしには成し得ませんからね。

絶対当たる宝くじを買いたいと言っていてもそんなものはどこにもありません。



先に大変な思いをしてあとで楽をするか?

今は楽をしてあとで大変な思いをするか?


このどっちかしかありません!

やるっきゃないでしょう!!



なので、

まずは個人事業主になって

お金の流れを世間一般のレールから離脱しましょう。

やらざるを得ない環境に自分を追い込むのです!!



ちなみに不動産を購入する見込みがなくても、

ネットでオークションとか小売りをするという名目などで個人事業は始められます。


一応、お勤め先の副業規定などはご確認下さいね(^^;)

ラベル:不動産 スタート
posted by がんも at 23:55| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年12月24日

不動産投資のための最初の一歩は?1



不動産投資を始めるにあたっては勉強がやはり必要です。

しかし、

「勉強してから」という言い訳にはまっている人も多いのも事実です。


結局は、本当に始めなきゃいけない理由を自覚してないからって気もしますが、

そこは人それぞれなのでスルーしましょう。


でもそんな段階のすべての人に当てはまる第一歩があります。


それは

「お金の流れを変えること」

です。



もしサラリーマンであれば、

給料から税金などが源泉徴収されてお金を受け取ります。


すでに課税が終わった自由なお金です(実質的に)。


そして、その自由なお金で勉強を始めるわけですね。

勉強するにあたっては

本を買ったり、セミナーに出たり、情報商材を買ったりホントお金がかかりますね。



つまりは、

「お金が入って→税金払って→お金を使う」


はい、もう何が言いたいか分かった人も大勢いると思いますが、

不動産投資を始めるにあたって最初の一歩は「お金の流れを変えること」です。


「お金が入って→お金を使って→税金を払う」


この流れを知って、実際にそうなることが第一歩です。


サラリーマンとしての当たり前がどんなにバカバカしいかを知りましょう。


具体的には次回です。




ちなみにクリスマスイブも仕事をしていたら

内見者さんが見に来て入居が決まりました。

めちゃめちゃ悲しいクリスマスでしたが、ちょっと救われました(^^;)

ラベル:不動産 スタート
posted by がんも at 23:31| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年11月08日

利回れ20%の物件??




久しぶりに更新してみました。


最近の意識は、

「いかに税引き後の自由なお金を増やすか」

「安くてめっちゃ使えるアイテムはないか」

この2点です。


不動産に関係ないところでは、あれやこれや色々ですが。。。




あと。

「この歴史的な円高にどう行動しておくべきか」


長期的な視点で考えれば単純なんでしょうが、

いやはや簡単には実践できません。


日本で生活しているからにはやはり円が必要なわけで・・・。


限りある資産ですから、

まずは日本円のキャッシュフローを増やすことに全力投球です。



十分なキャッシュフローを確立したなら、

いざ!集中投資から分散投資へ!!


リスクを取って拡大してきた体制から、

今度は資産を減らさない体制に移行していきたいと思います。





ちなみに、まもなく次の1棟を取得予定です。

その空室と残りの空室を埋めたら、

そろそろ方向転換する時期かもしれません。

よっっしゃ!来春を目標に頑張っていきたいと思います!!





それと。

使えるアイテム事例も少し増えてきたので、

少しずつ記事を追加していきたいと思います。

我ながらそのセコさ加減にあきれちゃいます。笑





あっ、

題名の「利回れ20%」は某フン様セミナーでのお言葉です。

かなりの名言だと思うんですが、どうでしょ。笑



ちなみにまもなく取得予定の物件は、

厳しく家賃査定をして満室表面利回り17%強の予定です。


個人的には「利回れ20%!」でしょうかw

まあ、結局は無理なんだろうなって悟ってる感じで、なんか笑えます。




posted by がんも at 21:57| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月16日

RCからの資産形成!私のケース。



危険だ!危険だ!と言うのは誰でも出来ることです。

どっかの評論家みたいに・・・(^^;)


リスクを取ってどうやればうまく出来るのか?

これが示せて初めて意義があると思います。



今日は、私が今狙っている事例を書いてみたいと思います。

ほんの一部ですけどね。今日も余談です。




前の記事でRC30年ローンは長所と短所があると書きました。

私もRC30年ローンで購入しています。

RC30年ローンの大きな特徴である潤沢なキャッシュフロー。


私はこの潤沢なキャッシュで何をすべきか??


ここが成功への分かれ道です。





今すぐ売却すれば、結構な利益が入ります(空室50%の任売を、激安で購入したため)。

売却した利益で、別の資産をキャッシュ買い?


これもありだと思いますが、

今はこの良好な経常収支と潤沢なキャッシュフローを「担保」に、

拡大していく場面だと判断しています。




では、何をすべきか?


正解は何通りもあります。

ベストな答えは正直分かりません。



今こっそり進めているのは・・・




実は「商業物件」です。



いやー、こいつはバカだなと思われた方、

そうです!私がバカです(^^;)



商業物件で怖いのは、空室率の分散が出来ない点です。


1物件1テナントだとしたら、ゼロか100です。

区分もゼロか100ですが、母数が違いますからね。

マッチングが難しいです。


ただし、うまくマッチすれば長期の入居もあり得ます。

場合によっては、自分で事業を営むことも可能です。

そして何より、経費率の低さや管理のしやすさは特筆すべき点です。

解体も住居物件より容易なので、土地さえ良ければかなり良好な投資です。



ただし、土地の見極めはやはり難しいですよね。

地域に勢いがなければ、どうしようもありません。コントロールできません。


やはりリスクがあります。

特に、最初から商業物件で始めるのはリスクが高そうですね。



なので。


RCで潤沢なキャッシュが得られている今こそ、

商業物件への投資も可能になってくるのです!



借入の規模は、たとえ空室になって収入ゼロでも、

RCの余剰キャッシュで十分に返済できる範囲に抑えます。


もちろん、その物件単体での収支も十分に出る投資が条件です。


万が一のリスクヘッジとして、RCからの余剰キャッシュが担保になるのです。





そして、商業物件と同じく、

土地の資産性が高い物件も対象になってきます。



立地の良い物件は、利回りが低くなってしまいます。

最悪、解体して土地で売れる値段が、最低ラインになっちゃいますからね。

それ以上の指し値は困難です。


立地が良くて利回りが高めなのは、やはり築古になってきます。


そもそも、立地の良い物件はあまり売りに出てきませんよね。


古くなって手放すケース。

新築から設備の減価償却15年が経過して、売りに出すケース。

築浅で売りに出すケースもありますが、それは利回りが低くなります。




なので、立地の良い物件を購入する場合は、

築古でローン期間があまり取れない物件が多くなります。


ローン期間が短いと言うことは、キャッシュフローが少ないということですね。



最初からこんな物件の場合、

物件からのキャッシュフローで再投資というのは困難です。


たいていは、本業からの収入で拡大することになりますね。

それはそれで本筋だと思いますが。




同じく、RCからのキャッシュがあるからこそ、

短期ローンで資産性の高い物件も遠慮なく投資できます。


最初っから資産性に偏った投資をするのではなく、

利益を出してくれる物件をまずは得てから、資産性に手を出していく。

バランスを取りながら進めることが要だと思います。


資産性の高い物件は、解体して新築という方法もありますし、

立地が良いという理由で入居付けも良好です。安定した経営が可能です。

不動産としての流動性も比較的高めですよね。


RC長期ローンばかりの資産形成もありだと思いますが、

やはり先々はバランスが大切になってくるのだと思います。


私はこのステップを選択して進んでいくつもりです。





ちなみに。

好立地の築古を購入する場合は、

長期保有や解体することも考慮してRCをなるべく避けて考えます。

RCは解体費が高いですし、給排水の更新が大変だからです。



念のためですが、

私のケースは首都圏ではなく地方のケースです。


私は首都圏には投資していません。


なぜなのか??


正直、地方は入居対策を工夫しても、家賃が上がりません。

とても悔しいです。

だから、首都圏でやりたい気持ちは非常にあります。


でも首都圏でやっていない理由。




それは、首都圏の投資は利益を現金化できるタイミングが遅いからです。



首都圏は利回りが低いので、保有中のキャッシュフローは少ないです。

その代わり、売却価格は下がりにくいので、売却時にキャッシュが得やすいです。


売却までは2〜5年はかかりますので、キャッシュを得るのは先になってしまいます。

最初から首都圏で投資をしていたら時間がかかりすぎます。


これが理由です。


地方でリスクを取って拡大した後に、首都圏に進出するつもりです。


拡大した後ならば、低利回りでも利益を確保することが可能です。



ちなみに。

私の考えは常に変化するので、これは今時点の私の考え方です。

1年後は違う考えになってるかもしれませんし、

1ヶ月後にまったく正反対の考えだという可能性もあります。

絶対の正解は誰にも分かりません。

でも「答えは一つじゃない」、これは正解だと思います。


他人の受け売りだけでなく、自分なりに考えてみることが大切だと思います。

posted by がんも at 20:49| Comment(2) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月06日

新築のために中古へまっしぐら??


現在は中古物件オンリーの資産状況ですが、
私も新築にも非常に興味を持っています。

設備も新しく、手間がほとんどかかりません。本当に羨ましい。あぁ羨ましい。


ではなぜ新築を計画しないのかというと。


これまで色々な中古物件を見てきて思うのですが、
どんなボロボロの中古にだって新築の時代があったわけですよね。

新築の当時は満室で家賃も高かったはず、
それが今やこんな状況に・・・涙。

あれ?でも同じ中古でも魅力的な物件もありました。
何かが違う!

もちろん立地や間取りは大きな要素ですが、
建物や共用部の魅力がぜんぜん違う。ここが競争力の違いじゃないのか。


中古を見ている中でそんな想いが強くなりました。


新築だから出来ること。


中古を大幅に改良することも可能ですが、その費用は甚大です。
新築時に最初から魅力的に造り込めば、長く安定した経営が出来るはずです。

新築で満室になるのは当然ですが、
5年後10年後、そしてそれ以降が重要なのです。


新築に求めたい要素、それは。

いかに家賃の下落を抑え、競争力を保ち続けられる物件に造り上げるか。

これは中古では出来ないことです。

そして、相当な実力がなければ出来ません。
正直、今の私にはまだ無理だと実感しています。だから行いません。


そしてもう一つ理由があります。


上記のような古くなっても魅力が落ちない物件を造るには?

外観や間取りでも十分な競争力は得られますが、
20年後、30年後でも競争力を落とさないためには、共用部分にカギがあると思います。

それこそ、部屋の数を減らしてでも、
魅力的なエントランスや共用スペースを造り込むことが必要なのではないでしょうか。


ただし、こんなことをすると利回りは確実に下がるでしょう。

新築でも可能な限りの利回りを出すためには、建築費を抑えつつ、部屋は詰め込むはず。
確かにこれでも新築時は満室になりますが、10年後20年後は先が見えてしまいます。

20年後でも競争力を落とさない物件を造るには、
やはり建築費は高くなり、部屋数も1部屋ほど少なくする必要があります。
利回りは確実に下がります。

だからこそ!

それだけの余裕を持った投資を行える十分な体力が必要になってくるわけです。

せこせこと狭い部屋で新築を造る必要がなく、
プラスアルファで付加価値を出すための費用を惜しまない。

そんな資産状況になった段階で新築に進みたい!
これがもう一つの理由ですね。



そんな新築を実現するため。
今は中古でリスクを取りつつ、資産を増やしているわけです!(本当かよっ)



ちなみに。
中古で利益を出すには、格安でバリューアップできるノウハウが重要ですよね。

特に。地方ではお金をかけてリフォームするよりも、
格安リフォームで格安家賃のまま貸してしまう方がかなり効率的です。

お金をかけても、首都圏のように家賃はアップしにくいからですね。
同じリフォーム代金でも、首都圏と地方では効果が違いますよ、ほんと(涙)。

それなら安くていい部屋を提供した方がよっぽど社会貢献になるわけですねぇ。


・・・なぁ〜んて色々言ってますが。

こんな感じで言い訳をしつつ。
実は、格安バリューアップへとひた走っている私の不動産投資だったりします(笑)

今後は、笑えるほど格安なバリューアップなどを少しずつご紹介できればと思います。

ひ、ひとつぐらいは参考になると思いますよ・・・汗


いつも応援クリックありがとうございます!

ではでは


ラベル:中古 新築 不動産
posted by がんも at 01:02| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月05日

リスクを取って資産形成


「今のキャッシュフローは永遠には続かない」


日本で不動産投資を行うならば、避けられない事実ですが、

だからこそ投資戦略が必要ですよね。




最初から立地が良くて安定経営が可能な優良物件を探すとどうなるか。

優良物件は利回りが抑えられ、安全だけれどもキャッシュフローは少ない。



資産のもともと少ない我々が、

アパートローンで1棟購入できれば、何もかもうまくいくのか??

そんな甘い世界ではありませんよね。



それなりの資産を築くつもりならば、

最初からそんな投資では時間がかかりすぎます。


なので私は、

あえてリスクのある物件を見極め、それをテコに投資を拡大。

やがて物件の組み替えを進めることにより、

優良物件による資産の構築を目指しています!





さて、3/3の記事からのつづきです。



次の投資にいくために有利な物件はどんな物件か??



色々学んだ末、自分なりの見解も組み込み、


私が出した答えは・・・・



「中古RCでなおかつ高利回り」


やはりこうなりました。



ちなみに、高利回りってどれくらいのことか?

10%?・・・いえいえ、では12%?・・・いえいえ。


・・・だいたい表面利回りで20%目安です!




そんな夢のような物件が本当に手に入るのか???


なかなか難しいですよね。


それこそ、相当なリスクでもないとそんな物件は手に入らない!


そう。

リスクのある物件でないとそんな値段にはならない!



だからこそ、

自分が取れるリスクの幅を広げること、これが重要なんです。



実際、

私がリスクを取って入手した物件は、

半分が空室の中古RC物件!!・・・でした。危ういですかね(^^;)



でも、しっかりリスクヘッジ。

「買ってからの運営がうまくいくか見極め」

そして何より「買う前のリスクヘッジ!」つまり、値下げ交渉!(笑)



実際、任意売却物件で、

半分の稼働率でも利益が出るような価格に値下げ交渉をしました。




リスクはやはり大きく、いろんな苦労もありました。

絶対に失敗できない!と、かなり勉強してきたつもりでしたが、


え?そんなことってあり得るの??なんてこともありました。


まだまだ不動産の世界は奥が深かったです(^^;)

これはおいおい記事にしていきたいと思います。


ちなみに、今はかなりのキャッシュを生んでくれています。





話を元に戻しまして、


「中古RCでなおかつ高利回り」


この投資はいったい何をしているのでしょうか?



キーワードは3つです。


「スケールメリット」

「早期の現金化」

「積算評価の余力」


どういうことでしょう。



つづく


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posted by がんも at 02:08| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月03日

重要なのは、より早い段階で次の投資にいける物件!


3/2の記事からの続きです。



「優良物件」はいずれお世話になるとして、

「高利回り物件」でまずは拡大することが重要です。



「リスクがあるから高利回りになる」


もっともだと思います。



重要なのは、

自分に回避できるであろうリスクの高利回りを見極めること。

そしてそれを可能な限り安く仕入れること。


もう一つは、


より早い段階で次の投資にいける物件を選択すること。


です。




最初の2つの観点から考えると、



中でも、現大家では空室を埋められない物件が一番狙い目です。


空室率はもっとも価格に敏感に反映されますので、

値下げ交渉もしやすいですよね。



「現大家では力不足な物件」


ということです。




私はそういう意味で、空室対策のノウハウを非常に重視しています。

特に、格安なバリューアップは大好物です(笑)


今後、少しずつ触れていきたいと思います。






そして、もう一つの視点が重要です。



より早い段階で次の投資にいける物件を選択すること。



リスクヘッジ可能な高利回り物件とはいえ、

優良物件よりはリスクが大きいわけです。


そのため、より早い段階で投資を拡大し、

リスクのある物件には出口を用意することが大切です。



「今のキャッシュフローは永遠には続かない」


このことを肝に銘じておく必要があるのです。


では、

次の投資にいくために有利な物件はどんな物件か??



つづく





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ラベル:不動産
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2010年03月02日

収益不動産で資産倍増を目指すには・・・


収益不動産で何を目指すのか?



3/1の記事では簡単な目的にサラッと触れましたが、


今回は高レベルな目的の方法論。ここからが本題です。





○不動産でサラリーマン生活からリタイアする!

○不動産を利用して資産を一気に増やして次のステージを狙う!


本当に可能でしょうか??




主に、ブログ名にある「資産倍増」を焦点に見ていきます。




まず一つの認識として、

収益不動産には大きな「ジレンマ」があります。




より優良な物件ほど「利回り」が低く、

リスクのある物件ほど「利回り」は高くなります。




当たり前ですかね??(笑)




そうなんです。


しかし、

この当たり前をしっかり意識できるかどうかで、

資産倍増が達成できるかどうかが変わってくるのです。




どういうことか?





銀行から大きな借入までして収益不動産に投資する。

誰でも間違った投資はしたくないし、

誰でも優良な物件を買いたいと考えます。


失敗できないからこそ、その想いは日増しに大きくなります。



しかし、

安全だけど利回りの低い物件では、目的地に到達するのは困難です。

かと言って、

高利回りだけどリスクのある物件を選ばなければいけないのか。





ここで自問が必要です。



1.資産の少ない人がリスクを一切取らずに成功を収められるのか?


2.不動産リスクの正体は何か?リスクの回避策はないのか?







1つ目は、おそらく現実です。腹を決めて意識を変えましょう。



そして、2つ目が解決できるならば、選択肢が大きく増えます。


○ずっと入居者を見つけられる物件か。

○今後の修繕はどれだけの出費が必要か。

○確実な出口を想定できるか。

○そもそも利益を生み出してくれるのか。



回避する方法は十分にあります!



□最初の目利きで「見抜く力」

   →利益が出るのか。競争力はあるか。費用対効果で割に合うか。

□アパート運営の「ノウハウ」

   →ネック点は解消できるか。どんなに工夫しても無理な物件もある。






リスクを回避できる実力を身に付けること、ここに目を向けましょう!


そうすれば目的地までの道のりも見えてきます。



そして



ある程度の実力を身に付けたなら、

「どこまでリスクを取れるのか?」これを考えましょう。



自分の私生活(使える時間)や知識レベル、誰が助けてくれるか。

自分ならば対処できる物件を探すのです。






そんなわけで、

資産倍増までの大きな流れをまとめてみましょう。



1.不動産ノウハウを勉強し、自分ならどんなリスクが取れるかを知る。



2.リスクを取ってリターンを得る。キャッシュフローの最大化。



3.リターンを再投資して拡大する。



4.少しずつリスクの少ない優良な不動産に組み替えていく。



最初から優良な物件を狙っても、ゴールに到達するのは難しいでしょう。


自分の非力さを認識し、本当に到達できる方法を見いだす必要があります。


ゴールへの近道は、回り道が早いのかも知れません。





リスクのない投資を探すのではなく、

自分ならリスクの取れる投資を探しましょう。


そして常に学ぶことで、どんなリスクでも取れる人間になりたいですよね。





次は、もう少し具体的に見ていきます。



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ラベル:資産 不動産
posted by がんも at 22:50| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月01日

収益不動産で人生を楽にする。


本当に不動産で資産は増えるの?

不動産でどうやって資産を倍増させるの??

本当にそこまで儲かるの???


そんな話を少ししていきます。






不動産を利用することでこんなことが出来ます。




○不動産で給料以外にも安定収入を確保する

○不動産で老後の年金資金を確保する

○不動産でサラリーマン生活からリタイアする!

○不動産を利用して資産を一気に増やして次のステージを狙う!

などなど



最初の2つ、

「プラスアルファの安定収入」や「老後の年金」は難しくはありません。


少し勉強して、頭金が準備できれば実現可能です。





<プラスアルファの安定収入を確保するには>

ex1
融資を受けてアパート(収益不動産)を購入する。

ex2
融資が出ないならば、小さな不動産を現金買いする。
頭金を不動産と給料から貯め直し、この不動産を共同担保にして融資を引く。

ex3
住宅ローン(自己居住割合が50%あればOK)でアパートを購入して、
自分も住みながら家賃収入でローン返済、わずかに利益も出す。
給料でさらに別の物件を狙う。






<老後の年金の仕組みを準備するには>


上記の方法で安定収入を確保。
普段の生活は給料のみで収めて、収益は生活には一切使わない。
収益は海外ヘッジファンドの長期積み立て投資に投資する(複利運用)。
定年後に定額で引き出していく。または、償還時にアパートを現金購入。



注意したいのは、収益不動産を買うときに、

「ローンを完済した後は全部収入ですよ、老後の年金に」

なんて言う不動産業者の言葉を信じてはいけません。


不動産は家賃が下がり、修繕も思っている以上に費用がかかります。

ローン完済時には、誰も住まないような状態である可能性が高いです。


収益不動産を購入する場合は、

必ず「売却」か「更地」として出口を想定することが必要なのです。


※不動産を組み替えることで健全な資産状況を維持できる。






そんなわけで。


今では不動産の投資本がたくさん出ていますので、


少し本気で勉強をすると実現する手法が見つかります。


あとは実践者にちゃんと相談できればうまくいくでしょう。






問題はこの目的です。



○不動産でサラリーマン生活からリタイアする!

○不動産を利用して資産を一気に増やして次のステージを狙う!



さて、どうやって実現しましょうか。




つづく


ラベル:不動産 老後 資産
posted by がんも at 23:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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