2012年02月04日

規模によるリターンとリスク。レバレッジの是非?



少し感覚的な話から入ってみます。


融資付きで小ぶりな物件を買っても、正直あまりキャッシュフローは出ません。


1000万規模だと、100万に満たないキャッシュフローです。

もしこれが1億規模だと、300万とか500万以上のキャッシュフローも期待できます。



「数十万のキャッシュフロー」と「数百万のキャッシュフロー」


数百万の方が次の選択肢が豊富です。

それに儲かってる気がします(笑)


もちろん借入の額が違いますから、当然と言えば当然です。




ただし、実際の実務で考えるとどうでしょう。


借入の額が大きいからと言って、賃貸の仕組みはそれほど変わりません。


小さい物件だって空室対策に苦労はしますし、

経費率も大きく違うわけではありません。


満室で管理もしっかりしてれば、物件の規模が違っても実務はほぼ同じ。

でもキャッシュフローは違う。リターンが違う。

レバレッジを掛けた方がかなりのうま味が得られます。



じゃあ、なぜ借入を増やしてレバレッジを掛けることに抵抗がでてしまうのか??




当然ながら、「万が一のリスクが大きい」からですよね。


空室が予定より多くなったり、建物の修繕で経費が増えたり、

金利が急上昇する可能性もある。




小さい物件でも万が一はあり得ますが、

たとえマイナスのキャッシュフローになってもカバーがしやすいです。

規模が大きければ、カバーにも限界がある。


カバーしきれない場合は自己破産です。周りに迷惑をかけます。お先真っ暗です。

・・・嫌ですよね(^^;)



「万が一のリスクが大きい」ということは、

地位も名誉もすべて失って、お金のない生活に陥る可能性が大きくなる。

これが怖いのでしょう。



ちなみに、

日本での不動産融資はほとんどリコースローン。

もしノン・リコースローンだったらどうでしょう・・・

物件を手放せば、それ以上の債務を負いません(※厳密には違いますが)。


これなら万が一のリスクはかなり小さくなります。

借入に対するイメージもだいぶ変わってくることでしょう。


最終的には、すべてノン・リコースローンで借り入れられる資産背景に到達する。

これが一つの到達点なのかもしれません(日本ではかなり困難かも??)



話が逸れましたが、



レバレッジが掛かっていること自体が「悪」ではありません。


レバレッジを掛けて、万が一に陥ることが「悪」なのであり、

返済が出来なくなる可能性が高い投資にレバレッジを掛けてしまう。

つまり、

返済根拠が軟弱なレバレッジ、これが「悪」なのです。



そもそも、

アパート経営はそのビジネスモデルから返済根拠がかなり堅実な事業です。

新しくビジネスを起こす人に比べれば、かなり安全な借入です。


適切にレバレッジを効かせることは「事業者」にとってある意味大切です。


借金経営か無借金経営かどうかが重要なのではなく、

「レバレッジを有効に活用できるかどうか?」が重要かもしれません。


借金は避けるものではなく、活用するもの。敵でも味方でもありません。

このスタンスで取り組む方が本来かもしれません。


もちろん、

「無理な」ハイレバレッジが有効な活用だとは思ってません(^^;)



すべては経営者の判断次第ですね、ハイ。

posted by がんも at 19:53| Comment(1) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
はじめましてSuMと申します!ブログ始めたばかりの新米です。とても興味深い内容で勉強になります。是非、情報交換させていただければ幸いです!お時間のある時にでも、わたくしのブログに遊びに来てくれたらうれしいです!わたくしのブログです。http://ameblo.jp/marshallpalacl/よろしくお願いいたします。
Posted by SuM at 2012年03月03日 20:38
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