2012年01月25日

好立地ならリフォームはマイナス点をなくせばいい?



2ヶ月ほど前に初めて好立地と言えそうなアパートを取得しました。

2ヶ月で6室決まって空室8室→2室(入居率67%→92%)です。

人口4万人ほどの町ですから、悪くないペースだと思います。


ちなみに好立地とは、そのエリアの中での好立地って意味です。

4万人都市でこの規模を買うことの是非はまた別の機会に…(^^;)



で、好立地ではどんなリフォームをするべきか?ですが、


それは目につくマイナス点をなくせばスムーズに決まってしまうと思います。



具体的には、


玄関の土間コンや押し入れのベニアなど、

「安仕上げな部分」は少し汚いイメージがもたれるので表装します。


P1030596.jpg  P1030651.jpg


P1030606.jpg  P1030663.jpg


そして競合物件と比較して同じレベルの設備を導入します。



ドアホン → カラーTVドアホン

キッチンの2ハンドル混合栓 → シングルレバー混合栓

お風呂の2ハンドル混合栓 → サーモスタット混合栓

この3点は特に導入すべき設備です。



ドアホンなんて1度交換すれば、次の退去後もその後もずっと効果があります。

いずれやるならさっさとやってしまった方が良いです。


キッチンやお風呂の2ハンドルも不便きわまりないです。


大○建託は新築なのにお風呂が2ハンドルってケースが多いです。

サーモスタットにすれば大きな差別化ですし、

入居者のことを考えればぜひ導入してあげたいです。



ちなみに。

この3点は決まりやすさだけでなく長期入居にも大いに効果があります。

そして1度交換すれば、その後もずっと永続効果があります。


アクセントクロスのように一時効果のリフォームも必要がありますが、

「長期入居+永続効果のリフォーム」はなるべく早くやってしまうことが大切です。


もちろん予算や費用対効果があるので、

間取り変更などの大がかりなモノは十分な検討が必要です。


ただし上記は間違いなく早めにやって良いリフォームだと思います。



ドアホンのオススメは

「録画機能付きのパナソニックVL-SV30X」



一度交換すると再度の交換はムダが多くなるので、

1000円〜2000円余分に出してでも録画機能付きにすべきです。




キッチンはホース付きだとちょっと差別化ですが、

本当に必要なケースで取り入れると良いかも知れません。普通で十分です。

参考までホース式混合水栓の記事



お風呂のサーモスタット混合栓はちょっと特殊なアイテムを使っています。

写真だけ掲載しておきます。

P1030636.jpg

詳しくは今度、別の記事で取り上げます。




そしてキッチンにはカッティングシートを貼りましょう。

新しい物件でシステムキッチンとかなら不要ですが、

普及品ならシートを貼って取っ手を換えるだけで十分対抗できるレベルにまでいけます。

P1030630.jpg  P1030633.jpg



トイレの温水洗浄便座は微妙なラインですね。正直分かりません。。。

私はパナソニックのDL-EDX10-CPを使ってます。





あとは照明のない物件ってどうなんでしょう(^^;)

このエリアの慣習だからとかって無意味です。

入居者が自分で好きなのを用意したいってんなら取り外せば良いだけで、

5000円〜6000円のシーリングライトですから、1度付けちゃえばそれで永続効果です。


2つの物件で悩んで、ほんとわずかの差で選ばれる選ばれないって事もあるのです。

照明もつけましょう。

コイズミのシーリングライト(丸形スリム蛍光灯タイプ)がオススメです。






あとは清掃を徹底して、

小手先の飾り付けを行えばバッチリだと思います。

P1030670.jpg

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立地が良い物件は、何よりも強い特徴を持っているのですから、

10人に1人の奇抜さを狙いに行くより、万人向けで対策をすることが大切です。


そのためにはマイナス点をなくして、

「立地」と「合格レベルの設備がそろっていること」をアピールしましょう!!


よっぽど家賃が高くなければ大丈夫でしょう。


残りも頑張って満室目指します!!
posted by がんも at 01:00| Comment(0) | TrackBack(0) | ☆空室対策のススメ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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