2010年10月08日

その不動産投資はいつ利益を現金化しますか?



今日は「利益を現金化するタイミング」その2です。

その1はこちら



前回、

キャッシュフローはローン期間によって大きくコントロールできると説明しました。



しかし、不動産は出口を向かえるまで利益は確定しません。

金額が大きいですから、売却時に利益が出たり損が出たりもしますからね。

年間キャッシュフローだけが投資の基準ではない、これは当然ですよね。


なので。

長期ローンによる見せかけのキャッシュフロー、

これを根拠に、営業マンの説得で購入させられないよう気をつけましょうね(^^;)



特に耐用年数を超えたローンの投資案件はリスクが大きいです!!

これは後述します。




さて、そんな不動産投資は

毎年のキャッシュフローの積み上げと、出口での利益(もしくは損失)、

この2つの合計が投資の利益です。


つまり、

「保有時キャッシュフロー」と「出口でのキャピタルゲイン」、

このトータル利益で不動産投資は判断が必要ですよね。



・・・で、ここで考えてみて下さい。


投資案件によって、いつ利益が得られるかは違います。

違うのならば、自分の投資はいつ得られるのか?

これを認識していないとマズイと思いませんか??




あっ、「いつ利益が得られるか?」と言いましたが、厳密にはちょっと違います。


「いつ利益を現金化するか?」これが正しい認識だと思います。



どういうことでしょうか。


同じ不動産でも、ローン期間が違えば毎年のキャッシュフローはだいぶ違います。
※金利や返済方法の違いでも違いますけどね


同じ不動産なのに利益が違う?なんじゃそりゃ??


いえいえ、そういうことではないですよね。


これは元金返済が多いかどうかの違いです。


つまり。


利益を元金返済に回すのか?

利益を現金化するのか?

その違いなのです!!


長期ローンで返済額を抑えた場合、これは早めに現金化することを意味します。


短期ローンで元金返済により多く回した場合、

毎年の返済は多くなるのでキャッシュフローは少なくなります。

その利益を現金化するタイミングは売却時、そして完済後の毎年のキャッシュフローです。


もしくは共同担保として別の価値も生み出しますね。



そんなわけで、


自分の投資はどんな投資か?いつ現金化している投資か??


これを認識して対応する必要があるのです。


だって、出口で損をしているケースって多いですよね。


保有時に早めに現金化している投資なのに、儲かってると勘違いして使っちゃう。

あれよあれよとキャッシュフローは減り、売っても損をするから売るに売れない。。。

やがて赤字のキャッシュフロー、あるいは自己破産ですね。

ありゃりゃ・・・(^^;)




実はここで、もう一つ注意が必要です。


あれよあれよとキャッシュフローは減り、と言いましたが、これはなぜでしょう。


もちろん家賃が下落すること、経費が増えることも想定されます。

そして借入の性質上でも、キャッシュフローの減少は避けられないのです。


どうしてか??


これは簡単な話ですが、

不動産投資でよく利用される「元利均等返済」、

この「元利均等返済」では、当初の利息分が多く、次第に元金返済割合が増えますよね。


利息分は経費ですが、元金返済分は経費になりません。

対して、減価償却は一定。


うぎゃー!!


ってことで、

税金の負担が次第に大きくなり、キャッシュフローはどんどん減っていきます。


理論的には、ローン期間中、一年目が一番キャッシュフローが出るってことですね。

完済後は一気に回復しますが、それまでは年々右肩下がりです。




ちなみに。


不動産投資では、経費にならない元金返済に対応する経費が「減価償却」ですよね。


減価償却は一定ですが、当たり前ながら一生ではありません。

建物構造の法定耐用年数から換算して、償却年数を計算します。


減価償却よりも元金返済が多いと、黒字倒産の危険性が発生します。

いわゆるデッドクロスですよね。



では。

もしも、減価償却は終わったのに、元金返済が続いたら???


お金はどんどん出ていくのに、まったく経費にならない。

それなのに税金はしっかり取られます。


これってめっちゃ怖くないですか?


この状態が耐用年数を超えたローンの危うさです。




長期ローンで見せかけのキャッシュフローをよく見せつつ、

減価償却が終わったあとは悲惨な収支状態になる可能性を伝えない。


そんな営業マンがいたら、口車に乗らないようにしましょうね。



逆に、返済が終わって減価償却が続けば、ウハウハな経営状態ですよね。


長期ローンか短期ローンか、これは単純な数字の問題ではなく、

残償却年数との兼ね合いも考慮が必要です。

もちろん長く組めればそれだけキャッシュフローはよく見えますけどね。


正直なところ、

木造、鉄骨、RCの法定耐用年数。

RCは長すぎだと思います。木造は短すぎですね。


RCはその耐用年数の長さゆえに、長期ローンが可能になっています。

ちょっと危険な実態ですね。



そんなRC投資ですが、実はプロ野球選手と似ています。

はぁ?意味不明ですよね(笑)

これはまたあした!


そして、フルローンがなぜ怖いか?という理由も書きたいと思います。

フルローンが本質的に怖いのはこのデットクロスにあるからです。


ついでに、具体的な売却時の損益についても触れます。

じゃあどんな投資をすれば良いの?って話もしたいと思います。


ではまた次回!


<関連の深い記事一覧>

2010/3/17高利回りと低利回りの違いって?利益が現金化されるタイミング?」
2010/3/19「利益を現金化するタイミングに影響する項目」
2010/3/21「耐用年数を超えたローンが危険な理由」

posted by がんも at 01:56| Comment(2) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
これは奥が深いですね。勉強になります。
Posted by ひろし at 2010年10月20日 22:25
ひろしさんどーもです!

自分が失敗しないためにも、
ネットや本の情報を自分なりに整理してきました。

まだまだ本質がつかめてませんし、
整理しきれてませんので、今後も精進ですね。
Posted by NT at 2010年10月22日 12:35
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