2010年10月05日

その不動産投資で一番儲かる時期はいつか?



不動産では「自分が何をしているのか?」ここを間違ってしまうと、痛い目に遭います。


ポイントは2つ。


1.不動産投資でどんな収入を得たいのか?
2.どんな物件でどうやって稼ぐのか?
   イ「適正利回りかどうか」
   ロ「利益を現金化するタイミング」
   ハ「安定経営と運営コスト」



今日はポイント2つ目、ロ「利益を現金化するタイミング」、その1です。




まずは簡単な質問から。


Q.不動産投資で年間キャッシュフローを増やすにはどうすればよいか?




A.借入のローン期間を長くする


はい、簡単ですね。




ちなみに、
不動産投資で使われている指標にDCR(借入金償還余裕率)があります。

年間の実質収入と比べて、返済額はどれくらいか。

つまり、実質収入に対してどれくらい返済の余裕があるか?ですね。


500万の実質収入で500万の返済、DCRは1.0、これは余裕ゼロです。

500万の実質収入で250万の返済、DCRは2.0、これなら余裕がありそうです。


一応、DCRは1.3以上であれば安心だと言われているそうです。



不動産で言えば、年間の家賃収入から経費を引いた「実質の収入」。

これが「年間返済額」の1.3倍よりも多ければ安心ということです。



具体的には、

年間収入800万−経費200万=実質の収入600万

年間返済額×1.3=600万となればOKですから、

年間返済額は約460万までが安心ラインってことですね(月額38万強)。




あくまで目安ですけどね。



で、この年間460万っていくらの借入でしょうか??

実はローン期間でかなり変わります。

はい、金利2.0%の元利均等返済で考えてみましょう。


ローン期間10年・・・・約 4170万の借入

ローン期間15年・・・・約 5960万の借入

ローン期間20年・・・・約 7580万の借入

ローン期間25年・・・・約10550万の借入

ローン期間30年・・・・約12100万の借入


おお、だいぶ違いますね。



逆で考えてみましょう。


5000万の借入。金利2.0%、元利均等返済で、

年間返済額はいくらでしょうか?


ローン期間10年・・・・約 552万(月額約46万)の返済額

ローン期間15年・・・・約 386万(月額約32万)の返済額

ローン期間20年・・・・約 304万(月額約25万)の返済額

ローン期間25年・・・・約 254万(月額約22万)の返済額

ローン期間30年・・・・約 222万(月額約18.5万)の返済額

おー。


10年と30年では年間330万も違いますね。

これは、それだけ毎年のキャッシュフローに違いが出るってコトです。

ローン期間を伸ばせば、
それだけキャッシュフローが増えるわけですね。
※厳密には税負担の関係で違います。





・・・あれ、でも待って下さいよ。

分かってる人は分かってると思いますが、ここで注意が必要ですよね。



ローン期間で、毎年のキャッシュフローをコントロールできる・・・。

でもそれは、あくまで購入後数年のキャッシュフローです。


10年ローンは、11年目に返済の必要はありません。

30年ローンは、11年目も20年目も30年目も返済が必要なのです。


これって、「投資の質」がまったく違いますよね。

そのことに気づかなければいけません。



不動産投資は買ってから出口を向かえるまで、利益は確定しません。

投資額が大きいですから、
売却時にも大きく損をしたり利益が出たりするからですね。


つまり、「保有時の利益」と「出口での利益」。

そのトータルの利益でもって投資は判断する必要があります。



決して、購入後すぐのキャッシュフローだけで「投資」を判断しちゃいけません。


だって、
長期ローンで試算すればキャッシュフローはコントロールできちゃいますからね。

「見せかけのキャッシュフロー」、これにだまされてはいけないのです!



そして重要なのは、

「トータル利益をいつ現金化している投資なのか」これを認識しておくことです。



詳しくはまたあした!




・・・ちなみに、

特に気をつけたいのが、残りの耐用年数よりも長期でローンを組んだ場合です。

なぜでしょうか??


これもまた明日!


ではでは

posted by がんも at 23:37| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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