2010年10月03日

その物件は本当に稼いでいるのか??



不動産では「自分が何をしているのか?」ここを間違ってしまうと、痛い目に遭います。


ポイントは2つです。


1.不動産投資でどんな収入を得たいのか?
2.どんな物件でどうやって稼ぐのか?


今日は前回に続き、2つ目です。

ちなみに前回の記事はこちら(8/19の記事「何をしているか?これが重要です。」)。


では。どんな物件でどうやって稼ぐのか??


住居不動産の場合、入居者に住空間を提供して対価を得ますよね。

とてもシンプルなビジネスです。

入居者を確保して収入を得る。
収入から経費を払い、借入の返済をする。
残ったお金がキャッシュフローです。


これは新築でも中古でも、1棟でも区分でも、地方でも首都圏でも同じです。


仕組みは同じ。

じゃあ、何が違うのでしょうか??




表面的な違いはいくらでもありますが、

ここではテーマに沿った違いを取り上げてみます。


つまり「どんな物件でどうやって稼ぐのか??」

注目すべきポイントは・・・・


リスクとリターンのバランス??



・・・いえいえ、そんな抽象的な表現はやめましょう。


私なりのひねくれた解釈を書いてみたいと思います(笑)



ポイントはこの3点!!

「適正利回りかどうか」

「利益を現金化するタイミング」

「安定経営と運営コスト」




この3点を理解していれば、失敗の確率は低くなるでしょう。

「自分が何をしているか?これを分かっていないことが最大のリスク」らしいですよ。



おまけで最後に触れますが、こんなキーワードにも気をつけたいですね。

「空間の活用率」
「スケールメリット」
など




では、

まずは「適正利回りかどうか」


ここに表面利回り8%の物件と15%の物件があります。


はい、どちらが儲かるでしょう?




答え。。。。。そんなの分かりません(^^;)


実は、

高利回りも低利回りも、

その利回りが適正な利回りであればトータル利益は同じなんです!!


えぇー!!何言ってんの〜!!




はい、最終結論を言っちゃいましょう!


重要なのは、利回りが高いかどうかではありません!

だって適正利回りならトータル利益は同じだから。

本当に見るべきは、

「適正な利回り(=価格)よりも割高か?割安か?」

これが大切です!!




はい、なんのこっちゃ??ってことで、解説です↓




不動産は売り手が潜在的な買い手を想定して、売れるであろう価格を設定します。

売れるであろう価格。そこには市場が形成され、適正な価格が形成されます。


高利回りになると言うことは、それだけの理由があるからですよね。


空室対策にお金がかかる。建物の維持修繕にお金がかかる。
経費が多くかかると分かっていれば、その分も考慮した価格で価格が決まります。


家賃が下がる。出口で売却価格が下がる。
売却時の利益が少ないなら、
その分の利益が得られるような高利回りでなきゃ、割に合いません。

逆に、売却価格があまり下がらないなら、出口での利益が見込めます。
その利益も考慮するなら低利回りでも投資に値します。



市場参加者が十分にいると仮定すれば、投資に値する価格で売買は成立します。


ですから。高利回りでも低利回りでも、
それが適正利回り(=適正価格)ならばトータルでの利益は同じになるのです。



しかしながら。


市場は不完全ですから歪みは必ず発生しますよね。



市場への参加者が少ない場合には、大いに歪みことでしょう。

地方とか築古とかリスク物件とかですね。

他にも、参加者が増える金額帯、参加者が少ない金額帯で歪みも変わります。
まあ、多くは銀行融資の情勢に左右されるので変化はしますけど。

さらには、情報がクローズされ内々で取引される場合も歪みますよね。



もっと言えば、

その不動産で得ている情報は参加者ごとに違いますから、間違いなく歪むわけです。

その土地の利用価値、将来性、家賃相場、周囲の環境、建物の状態とか、

前提の情報が違えば出せる条件は違いますよね。

参加者自身の背景も違うし、判断基準や価値観も違います。

人間の判断が絡む場合は、絶対に歪むってことです。



そして私が強調したいのは、

リスク物件ほど価格が歪みやすいということ。

そして、

そのリスクに対処できるノウハウがあれば、歪みを利益につなげられるということです。


リスクヘッジはもちろん。

よりバリューアップさせるノウハウもあれば、かなり有利にアパート経営は可能です。




市場が歪むのは不公平だ!!って、言ってても始まりません。

その歪みを利用して、いかに適正利回りを上回る条件で物件を取得できるかが大切です。


逆に、営業マンの口車に乗って「割高」で取得してしまう可能性もありますよね。

気をつけましょう・・・(^^;)




ちなみに。割高か割安か、その判断をする方法があります!


理屈はめっちゃ簡単です。


「買ってすぐ売ったら、より高く売れるかどうか??」これだけです笑

これは主に「情報の格差」を利益につなげられたパターンですね。


では、空室だらけのリスク物件はどうでしょう。

高利回りで購入できた!さあ、ちょっとお金をかけてリフォームリフォーム♪

そして満室達成!!

さて、その物件はいくらで売れますか??


もしも「リフォーム代+物件価格」と売却価格が変わらないのなら、
まさしく適正利回りで買っているってことです。

想定される経費を考慮した価格で、バッチリ買っているわけですね。
・・・はい、お得感ゼロです。


リスク物件で重要なのは、

想定される経費よりも安く満室にできるノウハウ。
そして何よりも、より安く買うためのノウハウですね。




さてさて。

適正利回りならトータル利益は同じ。

しかし、適正利回りなのに高利回り、低利回りな物件がありますよね。

あれってなぜそんな違いが出るのでしょうか??



すでに答えらしきことを書いちゃいましたが、再度詳しく見てみましょう。

その答えは・・・「利益を現金化するタイミング」ですね!


長くなったので、これは明日に致します。


ではでは


※誤字脱字、文章の稚拙はご了承下さいませ

posted by がんも at 23:58| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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