2010年08月19日

何をしているか?これが重要です。



不動産では「自分が何をしているのか?」ここを間違ってしまうと、痛い目に遭います。


ポイントは2つです。


1.不動産投資でどんな収入を得たいのか?
2.どんな物件でどうやって稼ぐのか?



今日はまず一つ目について。


たとえば、サラリーマン大家さんのケース。

不動産投資で副収入を得たいのか?
不動産投資でリタイアを目指したいのか?

どっちか選べってわけではありませんが、
おおよその方向性を意識していないと、痛い目に遭います。



本業は好きなので辞めるつもりはない。でも収入を厚くして生活を楽にしたい。

こんな人が買うべき不動産は、
利回りは低くても良いから「手間の掛からない物件」です。

間違っても、高利回りで手間の掛かる物件を買ってはいけません。


高利回りな物件は、なぜ高利回りなのか??

それは。それに見合ったリスクがあるから高利回りになるのです。
もちろん、すべてがそうではありませんが、基本はそういうことですよね。

リスクに対処してうまく運用するためには、手間と時間とお金がどうしても必要です。


逆に手間の掛からないリスクの少ない物件は、低利回りになります。
少なからず不動産の市場が成立している証拠ですね。


ちなみになぜ不動産投資が良いのか?

それは最も簡単に実践できる「ビジネス」だからです。

不動産賃貸というのは、立派なビジネスの一つです。

サラリーマンは自分の時間を提供してお金を得ているのに対して、
ビジネスはその仕組みが稼働することによってお金が生まれます。

有限の時間でより多くのお金を稼ぐためには不可欠な要素です。
お金に働いて貰う。ビジネスという仕組みに稼いで貰う。

不動産投資も自分のビジネスを持つことを意味します。


この辺りは紫色の某有名な本を何度も読みましょうね。
私のような凡人でも、少しだけお金のヒミツに近づくことが出来ました。
あの本の発売は、やっぱ凄いことだと思います。
いずれ日本史に載ってもおかしくないんじゃないでしょうか?言い過ぎかな。



さてさて、話がそれましたが。

副収入目的のサラリーマン大家さんが買うべき物件とは??



サラリーマン大家さんが副収入のために不動産投資を始めた。

しかし初めて購入した物件は、高利回りではあるが空室が多い築古の物件。


しっかりと運営するためには、不動産に時間を割かざるを得ませんよね。

本業はおろそかになり、不動産も中途半端。あわわわわって感じでしょう。


かと言って、いくら高利回りでも1物件だけではリタイアも出来ません。

もしも本業が忙しくなれば、不動産は悲惨な状態になる可能性もあります。
最悪、空室だらけで本業の給料から手出しで返済でしょうか。


ああ、夢の不労所得はいったいどこへ???

・・・まあ、高利回り物件はすべてがそうじゃありませんけどね。



言いたいのは、現実問題、自分がどんなスタンスで不動産と関われるのか??
これをちゃんと分かって始めるべきだと言うことです。


サラリーマンの本業が重要ならば、
リスクが多い物件や手間がかかる物件を選んではいけません。

本業と不動産が両立できなければ、元も子もありませんからね。
不動産は思ったよりも手間がかかる。これ事実です。


ですから、副収入としての不動産投資を考えるならば、
リスクが少ない、手間がかからない物件を狙う必要があります。


しかし、そんな物件で高利回りなんていうお宝物件は、滅多にお目にかかれません。
特に、これから始めるような初心者には巡ってこないでしょう。

リスクが少ないのだから、低利回りは仕方ない。
手間がかからないのだから、低利回りは仕方ない。

でも、低利回りじゃ儲からない・・・。


確かにそうなんですが、
低利回りだって、時間をかければ十分な資産は構築できます。

ただし、「時間がかかる」という事実は避けられません。

5年、10年、15年。もっと長いかも知れません。
この事実を理解してから取り組むことが大切だと思います。


融資を引っ張って買うことがゴールじゃありません。
1件買えばハッピーになるわけじゃありません。
忍耐強く、少しずつだけど着実に資産を構築していく。

そんな心構えが大切だと思います。


ちなみに。
低利回りと言っても、さすがに、
新築分譲の区分で4%〜5%とかあり得ないですけどね。
営業マンが電話で投資しませんか?と進めてくる案件は、
ほぼなしと考えていいでしょう。
電話営業しないと売れない物件は、つまりそういう物件ってことですからね。


サラリーマン大家として、副収入目的の不動産投資を行うなら。

↓↓↓

「長期スタンス」で取り組むという覚悟を決める。
サラリーマンとしての「信用」を利用して、
自己資金を抑えながら(=「レバレッジ」をかけて)投資を拡大する。
フルローンしろとは言いませんが、
リスクが少なく経営が安定している分、借入の許容度は高いと言えます。

さながら、こんな公式でしょうか。

サラリーマン大家さん1=「信用」×「レバレッジ」×「長期スタンス」


ちなみに私は「自営業大家」です。

たとえばこんな公式です。

↓↓↓

自営業大家さん=「ノウハウ・強み」×「リスク」×「短期スタンス」


「リスク(=高利回り)」を自営業の「ノウハウ・強み」によって対処します。
リスクがある分、高利回りで利益が見込めますが、
自己資金も多めに入れることでリスクヘッジを強化します(=レバレッジ抑えめ)。
その代わり、資産性よりも短期間での自己資金回収に努めます(CCR重視)。


ちなみに失敗しちゃう大家さんは??


危ない大家さん1=「リスク」×「レバレッジ」×「幻想・妄想」

→危険な高利回り物件をフルローンで取得して、ウハウハになろうとします。
 勉強はしてるけど、都合の良い成功事例だけを参考にしちゃいます。


危ない大家さん2=「無知」×「売主・業者の利益」

→営業マンの口車に乗せられ、儲からない低利回り物件を購入します。
 もしくは、建築会社の利益のために新築アパートを建てさせられます。


危ない大家さんは思いつきで今書いただけなので、
またいずれ振り返ってみたいと思います。


ところで。

リタイアを目指したいサラリーマン大家さんはどんな投資をすべきでしょうか?


う〜ん。。。こんな感じ???

↓↓↓

サラリーマン大家さん2=「ノウハウ・強み」×「レバレッジ」×「長期スタンス」


とにかく不動産経営をうまく運用するためのノウハウを大切にすべきでしょうか。
ノウハウによってリスクヘッジできるからこそ、
レバレッジも大きくできますし、投資の幅も広がると思います。

ちなみに、なぜ長期スタンスかと言うと・・・。

実は、物件や借入の規模を大きくすればキャッシュフローは比例して大きくできます。

年間1000万のキャッシュフローがあればリタイアOKか??
確かに良さそうですが、
10億の借入で年間キャッシュフロー1000万だったら??これってやばくないですか??

長期ローンなら年間の返済額はかなり抑えられます。
でも築15年のRCを30年ローンで購入。
これって買った年も築45年目の年も同じ返済額ってコトですよ(金利が変わらないとして)。

ちゃんと出口や繰り上げ返済も考慮して、資産を構築する必要があります。

もし本業を辞めてリタイアすると、次の融資は受けられますか??
実はリタイア後もうまくやっている大家さんは、家賃以外の収入も確保しています。

不動産だけで本当にリタイアするには、予想より多くの収益が必要です。
そんな意味でも、
長期スタンスで本当にリタイアできる優良資産を構築する必要があります。

本当は不動産と別のビジネスを持った方がリタイヤしやすいんでしょうけどね。




久々の更新でしたが、あまりにも長く書きすぎました(^^;)
再スタートを機にブログタイトルも変更しました。まだ仮ですけど。



次回は、「2.どんな物件でどうやって稼ぐのか?」です。

たとえば。最後に少し取り上げた30年ローンでRCを購入。
これって何をしているかを分かっていないと痛い目に遭います。

前にも記事にしたお話ですが、自分の復習のために書きたいと思います。
posted by がんも at 23:50| Comment(6) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
久々の更新お疲れ様です。
自営業で不動産投資とのことで
勉強させてもらってます。
今後ともよろしくお願いします。
Posted by ヤリ手ジジイ at 2010年08月20日 16:26
久しぶりの更新ご苦労様です。
NTさんのブログ、なかなか論理的かつ洞察に優れているので楽しみに読んでいます。
今後も応援してますので、更新よろしくお願いします。
Posted by クーネル at 2010年08月21日 00:29
ヤリ手ジジイさまコメントありがとうございます!
久々の更新にコメント頂けて嬉しいです♪

新興大家さんはサラリーマン出身が多いですからね。
業種は違えど、同じ自営業出身として、お互い頑張っていきましょう!

こちらこそ今後ともよろしくお願いしますm(_ _)m

Posted by NT at 2010年08月21日 11:57
クーネルさまコメントありがとうございます!

楽しみにしてくれている方がいたとは、とても嬉しいお言葉です。
今後も少しずつ更新していきますので、
どうぞよろしくお願いします♪
Posted by NT at 2010年08月21日 12:02
勉強になりますΣ(・□・;)
手間がかからず、安定した10%も素敵ですね!

サラリーマンを、即辞めたい!
って方以外は
じわじわ投資するのもいいかもしれませんw
Posted by ふんどし王子 at 2010年08月25日 20:09
フン様どーもです!

我々の地元は土地が安いですから、
新築10%で手間なし安定経営にぴったりですね。
(数年後の家賃下落だけは注意が必要ですけどね)

もしくは、首都圏での区分や中古戸建てが安定経営にオススメでしょうか。

安定経営でスムーズにスタートして、
少しずつリスクを取っていけば一番安全かもしれませんね。


p.s.
春が来たようでおめでとうございます!
私も負けずに行動を続けますよー(^^)/

「お宝物件」と「賢い奥さん」と「逆玉の輿」
どれを探し求めて行動すべきか??
人生の方向性を決める大切な質問ですねw
Posted by NT at 2010年08月26日 11:20
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