2010年05月27日

「土地は資産ではなくコスト」これってどういうことでしょう?



4/25にあるセミナーに参加してきました。

一ヶ月後になってようやく振り返ります。

タイムリー感ゼロです、ハイ(笑)



印象に残った内容を3つほど。


まずは、この一言。

「キャッシュフローを担保にお金を貸すこともあるのです」・・・ΣΣ( ̄◇ ̄;)!ハウッ!?


この言葉から何に気付きますか??

私はガチガチに融資理論を勉強して積算ばかり気にしてました。
特に2棟目以降のために、いかに余力を作るか!ここを気にしてました。

もちろん、融資が出るかどうかに積算は非常に重要ですが、

収支がボチボチでキャッシュフローもそこそこ。
そんな投資だから、厳しく判定されちゃうのです!

言葉の真意はともかく、私はこの言葉から色々気付かされました。




次は、こんな感じ。

「バブルを境に、日本での不動産投資はまったくの別物になっている。」


・・・ああ、そうか。

不動産をギャンブルだと言っている人は、この違いに気付いていないわけです。

私はバブル前の暴騰を知らないので、インカムメインの不動産しか知りません。
キャピタルメインの不動産のイメージが薄いので、
なぜ不動産投資を危険だと言うのか理解に苦しんでいました。

単に借金が大きいからみんなそう言ってるのかと、特に気にしてませんでした。

でもこれでようやく腑に落ちました。


このことが理解できていれば周りを説得しやすくなりますよね。

「みんなが不動産は危険だと言ってるのは、こうこうこういうわけだからだよ」

借金=悪。

不動産は危険。

このダブルパンチのマイナスイメージで反対されるケースは多いと思います。

借金=悪。これを覆してくれたのは「金持ち父さん貧乏父さん」

不動産は危険。これを覆してくれるのが、このバブル以前以後の違いです。

ごちゃごちゃになってるイメージを解いてあげる。これでより深く説明できそうです。




最後の一つ。

「収益還元法が浸透することにより、土地は資産ではなくコストとして見られる」


5/25の記事でも触れましたが、
今の融資は積算評価から収益還元評価に移行している最中です。

これもバブル崩壊が契機だったのでしょう。
今は少し収益還元に行き過ぎて、揺り戻しの最中でしょうかね。

浸透するまでまだ10年20年という歳月は必要ですが、確実に進んでいくとのことです。

このバブル前からの不動産の流れ、非常に参考になります。


重要なのは、収益還元のもとでの不動産評価はどうなるのかですよね。

話によると、土地は資産ではなく単なるコストとして評価されるようになるというのです。


たとえばです!

我々が新築でアパートを建てようと思ったとき、
収入見込みと建築費+土地代をシミュレーションして収益性を判断しますよね。

ここではもはや土地は資産という考え方ではなく、コストとして見ていませんか??

ただ、銀行側が積算評価を気にするので我々も気にせざるを得ないだけじゃありませんか??


土地は、活用され収益を上げて初めて価値を持つ。

基準は収益性にありますから、
土地は収益を上げるために支払うコスト(経費)として評価されるようになるのです。


ちなみに。

日本では土地の所有権が認められています。
日本にもし所有権がなくて定借の借地権だけだったとしたらどうでしょう??

定借の借地権です。
海外では所有権はすべて国、使用料を支払うだけなんてことも珍しくないです。

土地は一定のコストっていう考え方もしやすくないですか?


そんな日本の土地ですが。

日本はバブル前の土地神話もあったため、土地にこだわりすぎたのだと思います。
土地は既に絶対的な担保でもないのに、銀行は未だに担保にこだわります。

しかし今の時代の現実は、土地を担保に取っても積算評価どおりには回収できない。

この事実に銀行側も気付き始めているそうですから、
ここから収益還元法の浸透が早まって行くのかも知れません。


収益還元法の浸透具合によっては、ちまたに出てる融資理論も変わってきます。

融資の仕組みは変わるもの。今の仕組みがすべてじゃない。

これは頭の片隅に置いておいてもいいと思います。


収益還元が浸透すると不動産投資はどうなるでしょう??

積算よりもキャッシュフローや換金性が重視されるってことですよね。

どうなるかは分かりませんが、
運営ノウハウを高めることはプラスになりそうです。私はこの道を進みましょうかね。

ではでは

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posted by がんも at 23:54| Comment(2) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
土地はコスト

なる〜

でも、持家思考の日本では、その意識変化は
難しいかとなんとなく。
自宅に投資の視点を取り入れることは無さそうですから。

ただ、土地余りで要らない土地は価値がいっそう↓、2極化は避けられないでしょうね〜
築古区分Mとかも。いらないから貰って とか(笑

さぁ、どうなるんでしょうね。
NTさまのブログ、視点が読んでて面白いです♪
ではまた♪
Posted by 3パパ at 2010年06月06日 23:47
3パパさん、コメントありがとうございます!

3パパさん、かなりのやり手ですね。すごいです。
しかも賃貸営業の現実を知っているのはかなりの強みですね。
今後のブログに期待しております♪

セミナーの講師は政府にアドバイスしているほどの先生らしいです。
そしてその先生が誘導しようとしている方向が記事のような収益還元らしいです。

流されやすい日本国民ですから、メディア次第ですかね。
私も正直、半信半疑ですw

でも、10年20年先を長期で考えられる視野は欲しいですよね。
私には1年先、2年先もさっぱりです(^^;)

ではまた♪

Posted by NT at 2010年06月07日 01:34
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