2010年04月03日

敷金の使い込みをすると売却時CFで注意が必要


敷金に触れてきたついでに、もう一つ気をつけたい点があります。


物件購入時には新旧オーナーで敷金を引き継ぐことになりますよね。
既に購入されている方は覚えがあると思います。

中には他の支払金と相殺しているケースや
その場で初期費用に使わせて貰うケースなんかもあると思います。


関西圏など一部地域では引き継がない場合もあるようですが、
入居者への返還義務はあるとすれば、
価格は既に敷金を差し引いた金額ということを意味します。


なので売買は敷金の引き継ぎが必ず伴うということですね。


そんな敷金ですが、
購入時に引き継いだということは、
当然ながら売却時はこちらが引き渡すということです。


使い込んでいなければ一切問題ありませんが、
そうでなければ注意が必要ですよね。


そうです。
売却時のキャッシュフローを得るには、

「残債と諸費用と税金」だけでなく、

「残債と諸費用と税金、そして敷金」これ以上での売却が必要ということです。


私を含め、
まだ一度も売却を向かえていない新興大家さんは多いと思いますので、
敷金を使い込んでいるかどうかは常に意識しておく必要がありそうですね。


敷金を使い込んでいるかどうかは、
確定申告の数字からある程度分かります。

貸借対照表の「現金+預金」が「敷金」よりも少なくないか?

ただし、購入以降で事業主個人との間で資金の移動があったり、
家族借入なんかがあると、それらの数字を考慮する必要があります。

正直、複数年経つと分かりにくくなってきます。
敷金よりも明らかに現預金が多ければ問題ありませんが、
資金を有効活用できてないってことでもありますからね、微妙です。

敷金の金額はいつでも換金して用意できる。
そんな状態を作ることが理想でしょうか。


大切なのは「敷金を使い込むと危ない」と言うことではなく。

現状で敷金をどれだけ使い込んでいるのか?
これを常に把握しておくことが大切だと言うことです。

私は逆に敷金はうまく利用すべきだと思ってますし、
それがアパート経営のうま味の一つだと思ってますから(笑)

どうやって敷金を安全にうまく活用できるか?ここを追求していきたいですね。


ああ、どっかにぴったりの金融商品なんてないでしょうかね??
と言うか、
不動産の敷金や保証金専用の商品があっても良さそうなもんですけどね。

みんなの敷金を集めて不動産へ再投資。ん?不動産ファンドってことか。


逆の発想で、
「敷金が運用されて配当がもらえるアパート!」
お、あっても良いかも、おもしろそう(笑)
でも金融免許がいるのかな・・・色々考えてみたいですね。


では皆さん良い週末を!
いつも応援クリックありがとうございます!


posted by がんも at 00:07| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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