2012年01月25日

好立地ならリフォームはマイナス点をなくせばいい?



2ヶ月ほど前に初めて好立地と言えそうなアパートを取得しました。

2ヶ月で6室決まって空室8室→2室(入居率67%→92%)です。

人口4万人ほどの町ですから、悪くないペースだと思います。


ちなみに好立地とは、そのエリアの中での好立地って意味です。

4万人都市でこの規模を買うことの是非はまた別の機会に…(^^;)



で、好立地ではどんなリフォームをするべきか?ですが、


それは目につくマイナス点をなくせばスムーズに決まってしまうと思います。



具体的には、


玄関の土間コンや押し入れのベニアなど、

「安仕上げな部分」は少し汚いイメージがもたれるので表装します。


P1030596.jpg  P1030651.jpg


P1030606.jpg  P1030663.jpg


そして競合物件と比較して同じレベルの設備を導入します。



ドアホン → カラーTVドアホン

キッチンの2ハンドル混合栓 → シングルレバー混合栓

お風呂の2ハンドル混合栓 → サーモスタット混合栓

この3点は特に導入すべき設備です。



ドアホンなんて1度交換すれば、次の退去後もその後もずっと効果があります。

いずれやるならさっさとやってしまった方が良いです。


キッチンやお風呂の2ハンドルも不便きわまりないです。


大○建託は新築なのにお風呂が2ハンドルってケースが多いです。

サーモスタットにすれば大きな差別化ですし、

入居者のことを考えればぜひ導入してあげたいです。



ちなみに。

この3点は決まりやすさだけでなく長期入居にも大いに効果があります。

そして1度交換すれば、その後もずっと永続効果があります。


アクセントクロスのように一時効果のリフォームも必要がありますが、

「長期入居+永続効果のリフォーム」はなるべく早くやってしまうことが大切です。


もちろん予算や費用対効果があるので、

間取り変更などの大がかりなモノは十分な検討が必要です。


ただし上記は間違いなく早めにやって良いリフォームだと思います。



ドアホンのオススメは

「録画機能付きのパナソニックVL-SV30X」



一度交換すると再度の交換はムダが多くなるので、

1000円〜2000円余分に出してでも録画機能付きにすべきです。




キッチンはホース付きだとちょっと差別化ですが、

本当に必要なケースで取り入れると良いかも知れません。普通で十分です。

参考までホース式混合水栓の記事



お風呂のサーモスタット混合栓はちょっと特殊なアイテムを使っています。

写真だけ掲載しておきます。

P1030636.jpg

詳しくは今度、別の記事で取り上げます。




そしてキッチンにはカッティングシートを貼りましょう。

新しい物件でシステムキッチンとかなら不要ですが、

普及品ならシートを貼って取っ手を換えるだけで十分対抗できるレベルにまでいけます。

P1030630.jpg  P1030633.jpg



トイレの温水洗浄便座は微妙なラインですね。正直分かりません。。。

私はパナソニックのDL-EDX10-CPを使ってます。





あとは照明のない物件ってどうなんでしょう(^^;)

このエリアの慣習だからとかって無意味です。

入居者が自分で好きなのを用意したいってんなら取り外せば良いだけで、

5000円〜6000円のシーリングライトですから、1度付けちゃえばそれで永続効果です。


2つの物件で悩んで、ほんとわずかの差で選ばれる選ばれないって事もあるのです。

照明もつけましょう。

コイズミのシーリングライト(丸形スリム蛍光灯タイプ)がオススメです。






あとは清掃を徹底して、

小手先の飾り付けを行えばバッチリだと思います。

P1030670.jpg

P1030672.jpg



立地が良い物件は、何よりも強い特徴を持っているのですから、

10人に1人の奇抜さを狙いに行くより、万人向けで対策をすることが大切です。


そのためにはマイナス点をなくして、

「立地」と「合格レベルの設備がそろっていること」をアピールしましょう!!


よっぽど家賃が高くなければ大丈夫でしょう。


残りも頑張って満室目指します!!
posted by がんも at 01:00| Comment(0) | TrackBack(0) | ☆空室対策のススメ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年01月14日

効果の高い玄関リフォーム



とりあえず5つある。ホントはもっとある。



その前に言っておこう。

玄関は重要だ。重要だが決め手ではない。


決め手じゃないとしたら、なぜリフォームするのか?



それはドアを開けた瞬間に見えるのは玄関だからだ。


内見は「玄関ドアを開けた瞬間」と「部屋に入った瞬間」の二段階の勝負。



まずは玄関ドアを開けた瞬間で、期待を持たせることに徹しよう。

そして、

部屋に入った瞬間にその期待をさらに上回ろう。

条件や設備面で致命傷がなければほぼ決まりだ。



ただし。

玄関で期待を持たせて部屋で裏切ってしまうと決まらない。

裏をかいて、

しょぼい玄関で期待を持たせず、部屋で一気に挽回すればどうか。


それでは成約率はあがらない。我々はギャンブルをしてるわけじゃない。


しょぼい玄関で、しょぼい部屋・・・。頑張って下さい。



やはり玄関で期待させて、部屋でその期待をさらに上回ろう。

今年は辰年。成約率もうなぎ登りだ。


そのためにも!

確実な成約率アップのためには玄関がとても重要なのだ。




そんな玄関のリフォームを紹介しよう。


ただし。他の方々のブログでも色々紹介されている。

そちらの方が参考になるのは間違いないことを先に断っておこう。

自分の発言に保険だ。




では、まず一つ目。


◎土間コンに店舗用クッションフロア(タイルなどもOK)

もしも土間コンのままの物件があるなら、間違いなく実施すべきだ。ホントに効果が高い。




二つ目。


◎鏡で玄関を広く見せる


危ないので外してくれという入居者もいるが、言われれば外せば良いだけ。

鏡が備え付けってこと自体も差別化だが、ドアを開けた瞬間のイメージアップに利用したい。



三つ目。


◎玄関にへこんだ空間があれば、その奥の一面にアクセントクロスを張ろう。

へこみが強調されるので、広く感じる。そしておしゃれにもなる。



四つ目。

◎下駄箱をカッティングシートでおしゃれにしよう。

アパートの下駄箱はありきたりでどこも同じ。ちょっとした違いでイメージアップが可能だ。

何度も言うがドアを開けた瞬間が大切だ。変な色を使うとうざいので注意。



五つ目。

◎小物を引っかけられるフックを用意してあげよう。

それ自体が大きな意味はなさないが、便利さの積み重ねが長期入居につながる。

そして実は、内見時にそこに何を引っかけておくかが重要だ。

飾り付けるモノ次第では、ドアを開けた瞬間のインパクトはかなり大きくなる。

飾り付けるために取り付けると言っても過言ではないかもしれない。



以上5つをあげてみた。ホントは他にも色々ある。と思う。





詳しくは写真付きで無料レポートにまとめた。

嘘だ。

ブログランキングが上がったら書きます。

これも嘘だ。




しかしこれは本当の話!


実はリフォームだけでは効果は少ない。


間違いなく効果が高いのは「飾り付け」だ。つまり小手先のテクニックだ。

小手先テクニックによって「感情」を揺さぶること。


これが成約率を高める上でのキーポイントになる。


リフォーム+飾り付けで玄関をイメージアップする。

そして部屋もリフォーム+飾り付けでイメージアップする。

玄関で期待を持たせて、部屋でさらに期待を上回る。


これで成約率はうなぎ登りだ。



…と、ここまで分かった風に書いてみたが、実はまだまだ試行中だ。

実際ここまでやらなくても決まってしまうこともある。

家賃を上げてもいいのだが、長期入居との兼ね合いが難しい。

私は良い物を安く提供することがモットー。

これが結局は長期入居にもつながると思っている。


やらなくても決まるからって、やらない理由にはならない。

ノウハウの蓄積が重要だ。


2012年は始まったばかり。繁忙期も目の前だ。

みなさん、今年も頑張りましょう!!ではでは
posted by がんも at 23:54| Comment(0) | TrackBack(0) | ☆空室対策のススメ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年01月09日

不動産投資のための最初の一歩は?2


不動産投資を始めたい!

じゃあまずは何から?ってお話ですが、



さっそく結論!!


まずは個人事業の開業届を出して事業主になることだと思います!



なぜなら、

前記事のとおり

まずは「お金の流れを変えること」が大事だからです。


課税後のお金を使っている現状から

課税前のお金を使っている状態に変えるのです。


まずはそこから始まると思います。



ただし!


実際の払う税額には大きな違いはないでしょう。

確定申告が必要になるので、面倒も増えるかもしれません。



しかししかしです。


そのちょっとしたスタンスや意識の違いが、

世間一般のレールから抜け出す第一歩になるはずです!


自分の時間と労働を提供してお金をもらう今までから、一歩抜け出しましょう。



時間ではなく、その技術やノウハウによってもらえるお金が大きく変わり得ること。

時間ではなく、お金や資産・権利・人がシステムとしてお金を生み出し得ること。

そして我々の時間は、そのシステムや仕組みを構築するために使うべきであること。



不動産投資に少しでも興味を持ったということは、

何かしらの変わらなきゃという必要性を感じていると思います。


その必要性を明確にして、

言い訳することなくやるべきことをやるだけだと思います。



確定申告が面倒だからとか思っちゃうようでは、

そもそも成功も難しいのかも。。。


何かを成し遂げるためには、犠牲やリスクなしには成し得ませんからね。

絶対当たる宝くじを買いたいと言っていてもそんなものはどこにもありません。



先に大変な思いをしてあとで楽をするか?

今は楽をしてあとで大変な思いをするか?


このどっちかしかありません!

やるっきゃないでしょう!!



なので、

まずは個人事業主になって

お金の流れを世間一般のレールから離脱しましょう。

やらざるを得ない環境に自分を追い込むのです!!



ちなみに不動産を購入する見込みがなくても、

ネットでオークションとか小売りをするという名目などで個人事業は始められます。


一応、お勤め先の副業規定などはご確認下さいね(^^;)

posted by がんも at 23:55| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。