2010年10月24日

初めてのアスベスト調査。



まもなく購入予定の物件は、昭和の重量鉄骨造です。

築古の鉄骨造といえば、アスベストには要注意ですよね。



仲介会社からは、
「昭和50年でアスベスト使用禁止になってるから大丈夫だと思います」と言われました。


ネットで調べてみたところ、

確かに
「昭和50年(1975年):アスベストの吹き付け作業を原則禁止」という情報がありました。


でもでもでも。


石綿の含有率が5%以下ならOKだったらしいです・・・。


吹き付けアスベストの代わりに出てきたのが吹き付けロックウール。



使われていた時期は、

吹き付けアスベスト(1956年から1975年ころまで)

吹き付けロックウール(1968年ころから1988年ころまで)

らしいです。


・・・ありゃりゃ、ダメじゃん。


1988年は昭和63年ですね。


今回は鉄骨の昭和築ですから、

アスベスト調査は避けて通れないってことですかね。

勉強になりました。


まあ、おそらく大丈夫なんでしょうけどね(^^;)。。。念のためですね。




その後、規制は強化され、

平成7年(1995年)含有率1%以下へ

平成18年(2006年)含有率0.1%以下へ

らしいです。


※ここまでの情報は正確じゃないかもしれませんので、ご容赦を。




ちなみにアスベスト調査って高そうだと思いますよね。


でも、自分でサンプルを採取して送れば約3万円で済むようです。安いです。




そんなわけで、今日採取に行ってきました。


・・・正直に言うと、数日前にも採取に行ってます。


なぜ再び採取に行ったのか。




実は。




サンプルをゴミだと思って捨てられてしまったのです(゚ロ゚;)エェッ!?




は、恥ずかしくて記事には出来ません。


バッチリ書いちゃいましたけどね。


まあ、いい勉強になりました(強がり)。



み、皆さんも気をつけましょう!笑


ではでは



※アスベストについて、もし重大な間違いがあればご指摘頂けると幸いです。
posted by がんも at 21:50| Comment(2) | TrackBack(0) | こんな失敗どう? | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月19日

ブログの路線変更。。。



これまで自分なりの解釈を書いてみましたが、

参入したばかりの若輩者が書くべき内容ではありませんでした。


・・・ほんと何様って感じですよね。

一部の方々、すみませんでしたm(_ _)m



少しブログの路線を変更していきます。



・・・まあ、ぶっちゃけ批判されるのが嫌なだけですね。

わたくし、めちゃめちゃ小心者ですw



今後は自分が実践している小手先の入居対策などを書いていきたいと思います。

1人でも良いので、私の記事で失敗者が減ってくれるなら本望です。

その1人のために書いていきたいと思います。
タグ:その他
posted by がんも at 23:39| Comment(3) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月16日

RCからの資産形成!私のケース。



危険だ!危険だ!と言うのは誰でも出来ることです。

どっかの評論家みたいに・・・(^^;)


リスクを取ってどうやればうまく出来るのか?

これが示せて初めて意義があると思います。



今日は、私が今狙っている事例を書いてみたいと思います。

ほんの一部ですけどね。今日も余談です。




前の記事でRC30年ローンは長所と短所があると書きました。

私もRC30年ローンで購入しています。

RC30年ローンの大きな特徴である潤沢なキャッシュフロー。


私はこの潤沢なキャッシュで何をすべきか??


ここが成功への分かれ道です。





今すぐ売却すれば、結構な利益が入ります(空室50%の任売を、激安で購入したため)。

売却した利益で、別の資産をキャッシュ買い?


これもありだと思いますが、

今はこの良好な経常収支と潤沢なキャッシュフローを「担保」に、

拡大していく場面だと判断しています。




では、何をすべきか?


正解は何通りもあります。

ベストな答えは正直分かりません。



今こっそり進めているのは・・・




実は「商業物件」です。



いやー、こいつはバカだなと思われた方、

そうです!私がバカです(^^;)



商業物件で怖いのは、空室率の分散が出来ない点です。


1物件1テナントだとしたら、ゼロか100です。

区分もゼロか100ですが、母数が違いますからね。

マッチングが難しいです。


ただし、うまくマッチすれば長期の入居もあり得ます。

場合によっては、自分で事業を営むことも可能です。

そして何より、経費率の低さや管理のしやすさは特筆すべき点です。

解体も住居物件より容易なので、土地さえ良ければかなり良好な投資です。



ただし、土地の見極めはやはり難しいですよね。

地域に勢いがなければ、どうしようもありません。コントロールできません。


やはりリスクがあります。

特に、最初から商業物件で始めるのはリスクが高そうですね。



なので。


RCで潤沢なキャッシュが得られている今こそ、

商業物件への投資も可能になってくるのです!



借入の規模は、たとえ空室になって収入ゼロでも、

RCの余剰キャッシュで十分に返済できる範囲に抑えます。


もちろん、その物件単体での収支も十分に出る投資が条件です。


万が一のリスクヘッジとして、RCからの余剰キャッシュが担保になるのです。





そして、商業物件と同じく、

土地の資産性が高い物件も対象になってきます。



立地の良い物件は、利回りが低くなってしまいます。

最悪、解体して土地で売れる値段が、最低ラインになっちゃいますからね。

それ以上の指し値は困難です。


立地が良くて利回りが高めなのは、やはり築古になってきます。


そもそも、立地の良い物件はあまり売りに出てきませんよね。


古くなって手放すケース。

新築から設備の減価償却15年が経過して、売りに出すケース。

築浅で売りに出すケースもありますが、それは利回りが低くなります。




なので、立地の良い物件を購入する場合は、

築古でローン期間があまり取れない物件が多くなります。


ローン期間が短いと言うことは、キャッシュフローが少ないということですね。



最初からこんな物件の場合、

物件からのキャッシュフローで再投資というのは困難です。


たいていは、本業からの収入で拡大することになりますね。

それはそれで本筋だと思いますが。




同じく、RCからのキャッシュがあるからこそ、

短期ローンで資産性の高い物件も遠慮なく投資できます。


最初っから資産性に偏った投資をするのではなく、

利益を出してくれる物件をまずは得てから、資産性に手を出していく。

バランスを取りながら進めることが要だと思います。


資産性の高い物件は、解体して新築という方法もありますし、

立地が良いという理由で入居付けも良好です。安定した経営が可能です。

不動産としての流動性も比較的高めですよね。


RC長期ローンばかりの資産形成もありだと思いますが、

やはり先々はバランスが大切になってくるのだと思います。


私はこのステップを選択して進んでいくつもりです。





ちなみに。

好立地の築古を購入する場合は、

長期保有や解体することも考慮してRCをなるべく避けて考えます。

RCは解体費が高いですし、給排水の更新が大変だからです。



念のためですが、

私のケースは首都圏ではなく地方のケースです。


私は首都圏には投資していません。


なぜなのか??


正直、地方は入居対策を工夫しても、家賃が上がりません。

とても悔しいです。

だから、首都圏でやりたい気持ちは非常にあります。


でも首都圏でやっていない理由。




それは、首都圏の投資は利益を現金化できるタイミングが遅いからです。



首都圏は利回りが低いので、保有中のキャッシュフローは少ないです。

その代わり、売却価格は下がりにくいので、売却時にキャッシュが得やすいです。


売却までは2〜5年はかかりますので、キャッシュを得るのは先になってしまいます。

最初から首都圏で投資をしていたら時間がかかりすぎます。


これが理由です。


地方でリスクを取って拡大した後に、首都圏に進出するつもりです。


拡大した後ならば、低利回りでも利益を確保することが可能です。



ちなみに。

私の考えは常に変化するので、これは今時点の私の考え方です。

1年後は違う考えになってるかもしれませんし、

1ヶ月後にまったく正反対の考えだという可能性もあります。

絶対の正解は誰にも分かりません。

でも「答えは一つじゃない」、これは正解だと思います。


他人の受け売りだけでなく、自分なりに考えてみることが大切だと思います。

posted by がんも at 20:49| Comment(2) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月12日

RC投資とプロ野球選手は似ている?


今日はちょっと余談です。



前回の記事で、

RCは実態よりも長く融資期間が取れてしまうため、ちょっと危険だと言いました。


では、

なぜ危険なのか?何が危険なのか??


これを認識しているかどうかで、リスクは大きく変わります。


知らないことはリスクです。

でも、危ないからと言って何もしないこともリスクです。

なら、何がリスクかを知って確実な投資をするだけですよね。



さて、本題です。

RC投資の何が危険なのか?




実は、RC投資とプロ野球選手ってとても似ています。


そんなプロ野球選手の一生で気をつけるべきコトは??


これを考えると少し見えてきます。





答えは明日!






・・・なんてことは言わず、ちゃんと結論まで行ってみましょう!





さあ。ちびっ子の憧れ、プロ野球選手!


そんなプロ野球選手ですが、現役時代って収入は多いですよね。

20代前半で何千万という人もいます。



でもでも。

現役を引退した後ってどうなんでしょう??


そうです、収入は激減しますよね(^^;)

実際、第2の人生って結構大変そうです。



あんなに花のあった現役時代、アナウンサーと結婚しちゃう選手もいます。

・・・あっ、決してひがみではありませんよ(笑)




もちろん、すべての人が大変なわけではありません。

一部の人は稼ぎ続けるでしょう。



しかし多くの選手は大変です。

30代で現役を引退。

稼ぎ時は10年〜15年ほどでしょうか。

20代後半から30代で第2の人生が始まるのです。


一応、選手年金もあるようですが、
10年以上の選手登録でやっと受給資格を得るようです。
勤続10年で年額113万強。そして多い人でも年140万(らしい)。
しかも55歳以降の支給です。

そうなると。

やはり10年〜15年のうちに多く稼いだお金で、準備が必要になってきますよね。



しかし、現役時代は本職ばっかでそれどころではありません。


まさか現金で不動産を買っておいたり、なんてことは考えもしないでしょう。



だから引退してから初めて気づくのだと思います。


「あっ、やばいじゃん・・・オレ」って。。。





実はこれ、長期ローンのRC投資とすごい似ています!



RC投資の特徴は、何と言っても長期ローンだと思います。

法定耐用年数が47年と長いので、築17年の中古でも30年ローンがあり得ます。

22年の木造なら、築17年だとあと5年です。
ローン期間は良くて10年が安全なラインでしょうか。



10年ローンと30年ローンでは、年間返済額はかなり違いますから、

30年だと当初の年間キャッシュフローがかなり多く得られます。

数字で見ても非常に投資しやすいです。




でも、30年ローンが組めるからと言って、

決して30年安泰という意味ではありませんよね。

あくまで規定や制度による成り行きです。



当初は潤沢なキャッシュフローが見込めますが、

30年ローンの後半はむしろ、非常に厳しい収支状況が予想されます。


理由は、家賃の下落、空室率の増加、修繕費の増加、

そして元金返済額の増加に伴い税負担が重くなるためです。


良いのは最初だけ!


つまり、


30年間の利益を早めに現金化しているのがRC投資の特徴なのです!!


これほんと重要です。





プロ野球選手と一緒で、最初のうちに一生分の稼ぎのうちの多くを手にするのです。


そして、いずれ収支が悪化して、野球選手の引退後のように大変な時期が来ます。


だから何が重要なのか??



それは、利益が出なくなる前に対処する必要があるということです!!



早めの利益で、再投資をする。

早めの利益で、修繕に備える。

早めの利益で、繰り上げ返済をする。


どれか一つということではなく、柔軟に対応することが大切です。


キャッシュフローの多い時期を過ぎてから、このことに気づく・・・


「あっ、やばいじゃん・・・オレ」


そんな状態だけは絶対に避けなければいけません。


今のキャッシュフローは、将来の分も早めに現金化しているのです。


何度も言いますが、勘違いしてはいけないのです!




ちなみに。

私は最初の再投資できるという点が、RC投資の強みだと思っています。


再投資で拡大してから、経営を安定させる。



再投資での拡大に適している投資、それが長期ローンのRC投資なのです。

逆に言うと、

拡大の猶予が与えられた諸刃の剣、ダメなら地獄へ一直線、

それが長期ローンのRC投資です(^^;)




もし拡大よりも安全を狙う段階ならば、長期ローンにする必要はありません。

長くないローンで借入をすれば良いですからね。


返済が終われば、キャッシュフローは劇的に改善します。

それに、返済は終わっても減価償却は続く、これはとても経営が安定します。




ちなみに。

長期ローンのRC投資で1000万のキャッシュフローに達した!!

だからって、そのお金をもとにリタイヤしちゃったら、再投資も備えも出来ません。

将来どうなるのでしょうか??心配です。



野球選手と同様、さらなる高見を目指さねばならないのでしょう。

日本のプロ野球選手がメジャーに行って5年以上プレーをする。

すると、年金は60歳以降、10年勤続で年2000万ほど。5年でも1000万らしいです。

さすがメジャーリーグ!


メジャー年金のような安定収入を得るまで拡大しましょう!

RC投資でも、決して儲かっていると勘違いせず、

再投資で拡大するか、対応策を取って経営を安定させる必要があるわけです!



もっと拡大して、別のビジネスも持って、

それでようやくリタイヤも可能なステージではないかと思います。




プロ野球選手を夢見る・・・

RC一棟モノで投資家デビューを夢見る・・・


案外、花はありそうですが、大変な面もあることを知ってから挑みましょう。


ちびっ子のみんな!夢を砕いちゃってゴメンね(>_<)





それでも夢を叶えたい!そんな今日この頃でしょうか?



ちなみに私は。

良妻探しか?お宝物件探しか?・・・そんな今日この頃です(笑)


2ヶ月更新が滞っていた理由も実は・・・・・・ゲフンゲフン


ご、ご紹介お待ちしておりますm(_ _)m



posted by がんも at 03:10| Comment(2) | TrackBack(1) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月08日

その不動産投資はいつ利益を現金化しますか?



今日は「利益を現金化するタイミング」その2です。

その1はこちら



前回、

キャッシュフローはローン期間によって大きくコントロールできると説明しました。



しかし、不動産は出口を向かえるまで利益は確定しません。

金額が大きいですから、売却時に利益が出たり損が出たりもしますからね。

年間キャッシュフローだけが投資の基準ではない、これは当然ですよね。


なので。

長期ローンによる見せかけのキャッシュフロー、

これを根拠に、営業マンの説得で購入させられないよう気をつけましょうね(^^;)



特に耐用年数を超えたローンの投資案件はリスクが大きいです!!

これは後述します。




さて、そんな不動産投資は

毎年のキャッシュフローの積み上げと、出口での利益(もしくは損失)、

この2つの合計が投資の利益です。


つまり、

「保有時キャッシュフロー」と「出口でのキャピタルゲイン」、

このトータル利益で不動産投資は判断が必要ですよね。



・・・で、ここで考えてみて下さい。


投資案件によって、いつ利益が得られるかは違います。

違うのならば、自分の投資はいつ得られるのか?

これを認識していないとマズイと思いませんか??




あっ、「いつ利益が得られるか?」と言いましたが、厳密にはちょっと違います。


「いつ利益を現金化するか?」これが正しい認識だと思います。



どういうことでしょうか。


同じ不動産でも、ローン期間が違えば毎年のキャッシュフローはだいぶ違います。
※金利や返済方法の違いでも違いますけどね


同じ不動産なのに利益が違う?なんじゃそりゃ??


いえいえ、そういうことではないですよね。


これは元金返済が多いかどうかの違いです。


つまり。


利益を元金返済に回すのか?

利益を現金化するのか?

その違いなのです!!


長期ローンで返済額を抑えた場合、これは早めに現金化することを意味します。


短期ローンで元金返済により多く回した場合、

毎年の返済は多くなるのでキャッシュフローは少なくなります。

その利益を現金化するタイミングは売却時、そして完済後の毎年のキャッシュフローです。


もしくは共同担保として別の価値も生み出しますね。



そんなわけで、


自分の投資はどんな投資か?いつ現金化している投資か??


これを認識して対応する必要があるのです。


だって、出口で損をしているケースって多いですよね。


保有時に早めに現金化している投資なのに、儲かってると勘違いして使っちゃう。

あれよあれよとキャッシュフローは減り、売っても損をするから売るに売れない。。。

やがて赤字のキャッシュフロー、あるいは自己破産ですね。

ありゃりゃ・・・(^^;)




実はここで、もう一つ注意が必要です。


あれよあれよとキャッシュフローは減り、と言いましたが、これはなぜでしょう。


もちろん家賃が下落すること、経費が増えることも想定されます。

そして借入の性質上でも、キャッシュフローの減少は避けられないのです。


どうしてか??


これは簡単な話ですが、

不動産投資でよく利用される「元利均等返済」、

この「元利均等返済」では、当初の利息分が多く、次第に元金返済割合が増えますよね。


利息分は経費ですが、元金返済分は経費になりません。

対して、減価償却は一定。


うぎゃー!!


ってことで、

税金の負担が次第に大きくなり、キャッシュフローはどんどん減っていきます。


理論的には、ローン期間中、一年目が一番キャッシュフローが出るってことですね。

完済後は一気に回復しますが、それまでは年々右肩下がりです。




ちなみに。


不動産投資では、経費にならない元金返済に対応する経費が「減価償却」ですよね。


減価償却は一定ですが、当たり前ながら一生ではありません。

建物構造の法定耐用年数から換算して、償却年数を計算します。


減価償却よりも元金返済が多いと、黒字倒産の危険性が発生します。

いわゆるデッドクロスですよね。



では。

もしも、減価償却は終わったのに、元金返済が続いたら???


お金はどんどん出ていくのに、まったく経費にならない。

それなのに税金はしっかり取られます。


これってめっちゃ怖くないですか?


この状態が耐用年数を超えたローンの危うさです。




長期ローンで見せかけのキャッシュフローをよく見せつつ、

減価償却が終わったあとは悲惨な収支状態になる可能性を伝えない。


そんな営業マンがいたら、口車に乗らないようにしましょうね。



逆に、返済が終わって減価償却が続けば、ウハウハな経営状態ですよね。


長期ローンか短期ローンか、これは単純な数字の問題ではなく、

残償却年数との兼ね合いも考慮が必要です。

もちろん長く組めればそれだけキャッシュフローはよく見えますけどね。


正直なところ、

木造、鉄骨、RCの法定耐用年数。

RCは長すぎだと思います。木造は短すぎですね。


RCはその耐用年数の長さゆえに、長期ローンが可能になっています。

ちょっと危険な実態ですね。



そんなRC投資ですが、実はプロ野球選手と似ています。

はぁ?意味不明ですよね(笑)

これはまたあした!


そして、フルローンがなぜ怖いか?という理由も書きたいと思います。

フルローンが本質的に怖いのはこのデットクロスにあるからです。


ついでに、具体的な売却時の損益についても触れます。

じゃあどんな投資をすれば良いの?って話もしたいと思います。


ではまた次回!


<関連の深い記事一覧>

2010/3/17高利回りと低利回りの違いって?利益が現金化されるタイミング?」
2010/3/19「利益を現金化するタイミングに影響する項目」
2010/3/21「耐用年数を超えたローンが危険な理由」

posted by がんも at 01:56| Comment(2) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月05日

その不動産投資で一番儲かる時期はいつか?



不動産では「自分が何をしているのか?」ここを間違ってしまうと、痛い目に遭います。


ポイントは2つ。


1.不動産投資でどんな収入を得たいのか?
2.どんな物件でどうやって稼ぐのか?
   イ「適正利回りかどうか」
   ロ「利益を現金化するタイミング」
   ハ「安定経営と運営コスト」



今日はポイント2つ目、ロ「利益を現金化するタイミング」、その1です。




まずは簡単な質問から。


Q.不動産投資で年間キャッシュフローを増やすにはどうすればよいか?




A.借入のローン期間を長くする


はい、簡単ですね。




ちなみに、
不動産投資で使われている指標にDCR(借入金償還余裕率)があります。

年間の実質収入と比べて、返済額はどれくらいか。

つまり、実質収入に対してどれくらい返済の余裕があるか?ですね。


500万の実質収入で500万の返済、DCRは1.0、これは余裕ゼロです。

500万の実質収入で250万の返済、DCRは2.0、これなら余裕がありそうです。


一応、DCRは1.3以上であれば安心だと言われているそうです。



不動産で言えば、年間の家賃収入から経費を引いた「実質の収入」。

これが「年間返済額」の1.3倍よりも多ければ安心ということです。



具体的には、

年間収入800万−経費200万=実質の収入600万

年間返済額×1.3=600万となればOKですから、

年間返済額は約460万までが安心ラインってことですね(月額38万強)。




あくまで目安ですけどね。



で、この年間460万っていくらの借入でしょうか??

実はローン期間でかなり変わります。

はい、金利2.0%の元利均等返済で考えてみましょう。


ローン期間10年・・・・約 4170万の借入

ローン期間15年・・・・約 5960万の借入

ローン期間20年・・・・約 7580万の借入

ローン期間25年・・・・約10550万の借入

ローン期間30年・・・・約12100万の借入


おお、だいぶ違いますね。



逆で考えてみましょう。


5000万の借入。金利2.0%、元利均等返済で、

年間返済額はいくらでしょうか?


ローン期間10年・・・・約 552万(月額約46万)の返済額

ローン期間15年・・・・約 386万(月額約32万)の返済額

ローン期間20年・・・・約 304万(月額約25万)の返済額

ローン期間25年・・・・約 254万(月額約22万)の返済額

ローン期間30年・・・・約 222万(月額約18.5万)の返済額

おー。


10年と30年では年間330万も違いますね。

これは、それだけ毎年のキャッシュフローに違いが出るってコトです。

ローン期間を伸ばせば、
それだけキャッシュフローが増えるわけですね。
※厳密には税負担の関係で違います。





・・・あれ、でも待って下さいよ。

分かってる人は分かってると思いますが、ここで注意が必要ですよね。



ローン期間で、毎年のキャッシュフローをコントロールできる・・・。

でもそれは、あくまで購入後数年のキャッシュフローです。


10年ローンは、11年目に返済の必要はありません。

30年ローンは、11年目も20年目も30年目も返済が必要なのです。


これって、「投資の質」がまったく違いますよね。

そのことに気づかなければいけません。



不動産投資は買ってから出口を向かえるまで、利益は確定しません。

投資額が大きいですから、
売却時にも大きく損をしたり利益が出たりするからですね。


つまり、「保有時の利益」と「出口での利益」。

そのトータルの利益でもって投資は判断する必要があります。



決して、購入後すぐのキャッシュフローだけで「投資」を判断しちゃいけません。


だって、
長期ローンで試算すればキャッシュフローはコントロールできちゃいますからね。

「見せかけのキャッシュフロー」、これにだまされてはいけないのです!



そして重要なのは、

「トータル利益をいつ現金化している投資なのか」これを認識しておくことです。



詳しくはまたあした!




・・・ちなみに、

特に気をつけたいのが、残りの耐用年数よりも長期でローンを組んだ場合です。

なぜでしょうか??


これもまた明日!


ではでは

posted by がんも at 23:37| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月03日

その物件は本当に稼いでいるのか??



不動産では「自分が何をしているのか?」ここを間違ってしまうと、痛い目に遭います。


ポイントは2つです。


1.不動産投資でどんな収入を得たいのか?
2.どんな物件でどうやって稼ぐのか?


今日は前回に続き、2つ目です。

ちなみに前回の記事はこちら(8/19の記事「何をしているか?これが重要です。」)。


では。どんな物件でどうやって稼ぐのか??


住居不動産の場合、入居者に住空間を提供して対価を得ますよね。

とてもシンプルなビジネスです。

入居者を確保して収入を得る。
収入から経費を払い、借入の返済をする。
残ったお金がキャッシュフローです。


これは新築でも中古でも、1棟でも区分でも、地方でも首都圏でも同じです。


仕組みは同じ。

じゃあ、何が違うのでしょうか??




表面的な違いはいくらでもありますが、

ここではテーマに沿った違いを取り上げてみます。


つまり「どんな物件でどうやって稼ぐのか??」

注目すべきポイントは・・・・


リスクとリターンのバランス??



・・・いえいえ、そんな抽象的な表現はやめましょう。


私なりのひねくれた解釈を書いてみたいと思います(笑)



ポイントはこの3点!!

「適正利回りかどうか」

「利益を現金化するタイミング」

「安定経営と運営コスト」




この3点を理解していれば、失敗の確率は低くなるでしょう。

「自分が何をしているか?これを分かっていないことが最大のリスク」らしいですよ。



おまけで最後に触れますが、こんなキーワードにも気をつけたいですね。

「空間の活用率」
「スケールメリット」
など




では、

まずは「適正利回りかどうか」


ここに表面利回り8%の物件と15%の物件があります。


はい、どちらが儲かるでしょう?




答え。。。。。そんなの分かりません(^^;)


実は、

高利回りも低利回りも、

その利回りが適正な利回りであればトータル利益は同じなんです!!


えぇー!!何言ってんの〜!!




はい、最終結論を言っちゃいましょう!


重要なのは、利回りが高いかどうかではありません!

だって適正利回りならトータル利益は同じだから。

本当に見るべきは、

「適正な利回り(=価格)よりも割高か?割安か?」

これが大切です!!




はい、なんのこっちゃ??ってことで、解説です↓




不動産は売り手が潜在的な買い手を想定して、売れるであろう価格を設定します。

売れるであろう価格。そこには市場が形成され、適正な価格が形成されます。


高利回りになると言うことは、それだけの理由があるからですよね。


空室対策にお金がかかる。建物の維持修繕にお金がかかる。
経費が多くかかると分かっていれば、その分も考慮した価格で価格が決まります。


家賃が下がる。出口で売却価格が下がる。
売却時の利益が少ないなら、
その分の利益が得られるような高利回りでなきゃ、割に合いません。

逆に、売却価格があまり下がらないなら、出口での利益が見込めます。
その利益も考慮するなら低利回りでも投資に値します。



市場参加者が十分にいると仮定すれば、投資に値する価格で売買は成立します。


ですから。高利回りでも低利回りでも、
それが適正利回り(=適正価格)ならばトータルでの利益は同じになるのです。



しかしながら。


市場は不完全ですから歪みは必ず発生しますよね。



市場への参加者が少ない場合には、大いに歪みことでしょう。

地方とか築古とかリスク物件とかですね。

他にも、参加者が増える金額帯、参加者が少ない金額帯で歪みも変わります。
まあ、多くは銀行融資の情勢に左右されるので変化はしますけど。

さらには、情報がクローズされ内々で取引される場合も歪みますよね。



もっと言えば、

その不動産で得ている情報は参加者ごとに違いますから、間違いなく歪むわけです。

その土地の利用価値、将来性、家賃相場、周囲の環境、建物の状態とか、

前提の情報が違えば出せる条件は違いますよね。

参加者自身の背景も違うし、判断基準や価値観も違います。

人間の判断が絡む場合は、絶対に歪むってことです。



そして私が強調したいのは、

リスク物件ほど価格が歪みやすいということ。

そして、

そのリスクに対処できるノウハウがあれば、歪みを利益につなげられるということです。


リスクヘッジはもちろん。

よりバリューアップさせるノウハウもあれば、かなり有利にアパート経営は可能です。




市場が歪むのは不公平だ!!って、言ってても始まりません。

その歪みを利用して、いかに適正利回りを上回る条件で物件を取得できるかが大切です。


逆に、営業マンの口車に乗って「割高」で取得してしまう可能性もありますよね。

気をつけましょう・・・(^^;)




ちなみに。割高か割安か、その判断をする方法があります!


理屈はめっちゃ簡単です。


「買ってすぐ売ったら、より高く売れるかどうか??」これだけです笑

これは主に「情報の格差」を利益につなげられたパターンですね。


では、空室だらけのリスク物件はどうでしょう。

高利回りで購入できた!さあ、ちょっとお金をかけてリフォームリフォーム♪

そして満室達成!!

さて、その物件はいくらで売れますか??


もしも「リフォーム代+物件価格」と売却価格が変わらないのなら、
まさしく適正利回りで買っているってことです。

想定される経費を考慮した価格で、バッチリ買っているわけですね。
・・・はい、お得感ゼロです。


リスク物件で重要なのは、

想定される経費よりも安く満室にできるノウハウ。
そして何よりも、より安く買うためのノウハウですね。




さてさて。

適正利回りならトータル利益は同じ。

しかし、適正利回りなのに高利回り、低利回りな物件がありますよね。

あれってなぜそんな違いが出るのでしょうか??



すでに答えらしきことを書いちゃいましたが、再度詳しく見てみましょう。

その答えは・・・「利益を現金化するタイミング」ですね!


長くなったので、これは明日に致します。


ではでは


※誤字脱字、文章の稚拙はご了承下さいませ

posted by がんも at 23:58| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月02日

アパート経営フェスタに行ってきませんでしたぁ!



アパート経営フェスタに行ってきませんでしたぁ!

って、どうでもいい報告ですね(^^;)


実は太ももの肉離れで、生活に支障をきたしています(>_<)

「体が資本」とはよく言いますが、
実際に支障が出て初めて、健康の大切さを知ります。。。


そんなわけで東京へは行けず、モチベーション下がりまくり・・・

その代わり、この悔しさをバネに更新を再開していきたいと思います!!




ちなみに。。。両足、肉離れになって救急車で運ばれた人もいたようです笑


そう考えりゃ、私はまだ幸運だったわけですね。

世の中の出来事、すべて相対的。
その出来事をどう自分が認識するか、これしかないわけですね。めっちゃ前向きw


ではでは、今後とも訪問いただけますと幸いですm(_ _)m

タグ:その他
posted by がんも at 23:43| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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