2010年06月25日

成功体験にとらわれない!そして方向転換!



これまでいかに格安で空室対策ができるかを追求してきました。

こういうやり方で、解決できる点と解決しきれない点、
なんとなく見えてきた気がします。

なので、そろそろ次のステージに進みます!


それに、一部はやりすぎのレベルに達したと思います(笑)



すべてやめる訳ではなく、突き進んだ経験があるからこそ、

本当に効果のある使い方ができると思っています。


車だって、
実際にスピンするまでスピードを出さない限り、限界は分かりません。

限界が分かって初めて、最大限の性能を引き出せるわけですからね。


ここは、めっちゃプラス思考で行きましょうか。あはははは(^^;)




で、今までやってたことですが。


地方の物件では、お金をかけてリフォームしても家賃は上がらない。

上がっても費用対効果が割に合わない。


それなら、お金をかけない代わりに、安い家賃で借りていただこう。


安いリフォーム費用で対処するために、

アクセントクロスやカッティングシート、飾り付けなどによる「内見対策」で競争力を出す。



でも。。。



「内見対策」はあくまで「内見対策」なんですよね。

結局は、決め手にはなりません。



入居者は物件を比較して決めますから、

競合物件が均衡してる場合には、選ばれやすくなるでしょう。


じゃあ、均衡してなかったら???


・・・そりゃ決まりませんよね。

それなのに、内見対策を追求し続けても空回りのままです。


今までは、家賃でアドバンテージがあったので均衡してましたが、

周辺物件の値下がりによって均衡は崩れたようです。




さらなる値下げで対抗もできますが、
出口戦略も考えるとこのあたりの家賃は維持したいです。

それに。


微妙にですが、景況感が上がって来ていますよね。

今までは先行きの不安から、家賃の安さに飛びついていた入居者ですが、
少しずつ、家賃以外も重視しだしているような気がします。

わずかですが、子ども手当も支給されてますし・・・。


そんなわけで、家賃の値下げ効果は前よりも落ちるような気がします。



ちなみに、

私の競合物件は、大東亜○託(仮)のファミリー向け築浅ばかりですから、

基本設備がやはり劣ってしまいます。


ここの「マイナス解消」と「差別化」、そして「適切な内見対策」

こんな感じで取り組んでいきたいと思います!



ようやく方針転換です!

ってか、もっと早く気づけよ!って話ですよね(^^;)

安い費用でうまくいってたもんだから、成功体験にしがみついちゃいました。


でもいいんです。気付けただけいいんです。

ここはプラス思考でいくんです。

さあ、ここからです!やったります!


ってことで、今からサッカーの応援ですね!おりゃー!!


      ↓ゴぉール!↓  
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posted by がんも at 03:22| Comment(4) | TrackBack(0) | ☆空室対策のススメ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月21日

ニトリの受け狙い?



ニトリである物を買いました。

↓クリップフレーム99円です。
a0229.jpg


↓裏返して説明書に目をやると。。。。ふふ、思わず笑ってしまいました。

ヒントは、1行目。

a0230.jpg



一部上場のニトリ様、ゆるーい笑いをありがとう!
なんか、ほのぼのとしてしまいました。


これをどう使ったかはまた後日。ではでは



いつも応援クリック
ありがとうごぢいます(笑)↓
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タグ:その他
posted by がんも at 23:12| Comment(2) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

イケアのくねくねミラーを売る?



日曜は期待していたセミナーに参加してきました!

・・・が、期待が大きすぎたせいですかね。う〜む・・・(^^;)


ブログで絶対参加と薦めたのは、過大でした。すみません。


とは言え、


今回のテーマが、私の求めているところと違っただけなので、
聞く人によっては濃い内容だったと思います。

たぶん私にとっては前回とかぶる内容も多かったからですね。
前回の衝撃が大きすぎた分、こう感じているのだと思います。

講師の先生自体はとても尊敬しています。

次回のテーマに期待ですね。



その後は図面舞踏会。こちらは非常に有益でした。

次の一手が定まった気がします(^^)v

本当にありがとうございました!




そして、最後に「IKEAのくねくねミラー」を売りに行きました!(えっ?



実は、IKEAのくねくねミラーはちょっとした値段で売れるのです。


いくらで売れたかというと、



1枚999円のくねくねミラーが「1枚1800円」です!

買い取ってくれたのはあるリサイクルショップ。
※通常は1500円。20%買い取りUPキャンペーンだったので1800円


余分に買いすぎていたうちの2枚。計3600円で買い取って貰いました。


首都圏や関西圏ではダメですが、地方ならではの現象ですね。



ちなみに。前は1枚999円だったのに、今は2枚で999円で売ってます。
どんだけ原価が安いんだっての(^^;)


本来なら2枚999円になった時点で、買い取り額も安くなるはずですが、
前の1枚999円時代に査定した履歴があるので、同じ金額で買い取ってくれます(おっ


また東京に行ったときに買ってくるので、
使わない在庫は気づかれる前に捌きたいですね。そのうち訂正されそうですが。



・・・まあ、実は何百円ってかなり細かいことですけどね。

なんか書いてて、自分、小っちゃいなぁと気づきました(爆)


・・・と、他の人が真似しないよう微妙に牽制して今日は締めておきますw


ではでは

↓小っちゃい私に救いの手を〜↓  
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タグ:不動産 ikea
posted by がんも at 01:02| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月18日

空室対策ビフォーアフター



私の空室対策は、主にこんな感じです(お部屋のビフォーアフター)。


「最初の状態」 → 「格安バリューアップ・IKEA活用」 → 「必殺小物衆」

空室対策例1.JPG


お金をあまりかけない代わりに、安い家賃で長期間入居していただきます。

とは言っても、「こだわり設備」も色々と導入してるんで、
場所さえ妥協できればお得だと思います。


それぞれの項目は、右のカテゴリー欄から記事に飛べます。

少しでも参考になれば本望です。


ではでは


      ↓わーい↓  
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最近はワールドカップ漬けの日々なので、
今日はちょっと手抜き記事です(^^;)
posted by がんも at 00:20| Comment(2) | TrackBack(0) | ☆空室対策のススメ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月16日

6月20日あのセミナーに参加!



6/20(日)に富山でセミナーがあります。

5/27の記事「土地は資産ではなくコスト」これってどういうことでしょう?
でも触れたお偉い先生が出られます。


↓↓↓
光陽興産6/20セミナー
「戸建賃貸 投資シュミレーション実践セミナー」


私はこれまで、
CFネッツ猪俣先生のセミナーに参加しまくって、数字的なところを学びました。

まだまだ未熟ですから、これからも学ばせて頂くつもりです。


それとは別に。

さらに違った視点をもたらしてくれる先生も欲しい!

そんな願いを叶えてくれそうな講師の方だと思います。

しかも、
政府に業界の今後をアドバイスをされているほどのお偉い先生らしいです。



富山に近い方はぜひ参加された方が良いと思います!

1回限りではなく、2ヶ月に1回ほど定期的に開催されていくようですので、
出来れば毎回参加した方が得るものは多いと思います。


ワールドカップやら四季報発売やらに目がくらんで、
結局東京へは行きませんでした。

ですが、このセミナーは確実に参加します!

参加される投資家様、会場でお会いしましょう!!



ではでは!




あっ、もう一つだけ紹介です。


6月17日にMicrosoft Office 2010 がようやく発売ですね。

私はパワーポイントも入ったHome and Businessを予約しました。

2010はかなり安くなってます、とってもありがたいです!

それに。
不動産を始めるまでは経費にならなかったソフト代ですが、
今は経費として落とせるので、本当にありがたいことです。

も、もちろん、仕事で使うから買うんです!ほんとです!(^^;)


      ↓あっ↓  
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posted by がんも at 04:41| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月14日

えっ?年利10%の投資?



今日はちょっとした投資情報をお伝えしたいと思います。

資金は10万円。年間1万円ほどの利益があがります。年利10%です!


さあ、あやしさ満点ですね(笑)



何をするかと言うと、


吉野家(9861)の株式を1株、買うのです。そして預株制度で預けます。

これだけです!

あとは、ほったらかしです。



では、これでどんなリターンがあるでしょうか。


まずは、年2回の配当です。そして年2回の株主優待券です。最後に、逆日歩です。


配当は1000円×2回で2000円(ここ数年の実績)。

優待は、300円券×10枚(3000円分)が2回で6000円分
(金券ショップなどで、5000円以上で売れます。)

これで現金では7000円以上です。
あと3000円はというと、逆日歩を期待して祈ります。自分ではコントロールできません。

逆日歩とは何か分からない方は、ネットで検索して下さい。


仕組みは、
吉野家の優待だけをゲットしたい人が、
権利確定日に、現物株を買って信用売りを行います。殺到します。うぎゃー!

信用売りが一気に増えたため、逆日歩が発生します。


ただし、
普通に現物株を持っていただけでは配当と優待だけで逆日歩は受け取れません。

現物株を預株制度で預けておけば、配当も優待も逆日歩も受け取れます。


預株制度があるのは限られた証券会社だけです。

預株制度をすると、信用取引が出来ないケースがあるため、
私はSBIで信用取引をして、松井証券で預株制度を使います。

※松井証券の口座開設は自己責任でどうぞ。



逆日歩がいくら発生するかは、誰にも分かりません。

過去のデータでいくと(数値はたぶんです)、

2010年2月 1株5700円
2009年8月 1株240円
2009年2月 1株2400円
2008年8月 1株120円
2008年2月 1株300円

年間3000円を超えるかどうかは、神のみぞ知るところですね。
今年は既に超えましたね。


ちなみに、2010年2月は逆日歩で少しだけ稼がせていただきました。

制度信用買いをすると、逆日歩が得られます。
翌日配当落ち1000円以上下がりますが、4700円の利益です。後日、配当1000円も入ります。
10株で47000円、100株で47万ですね。100株なんてリスクが高くて買えませんが。

まあ、今後ここまで逆日歩が多くなることはなさそうです。



ちなみに今は1株10万弱です。

優待は1株で10枚、10株で20枚です。
2株でも10枚なので、1人2株買っても効果は高くありません。1人1株までです。

ですが、1名義1株ですからね。家族は何人にいますか?そういうことです。

どうせ銀行預金で持っておくなら、少しぐらいここへ回しても良いと思います。



一応、リスクについても触れておきます。

リスクとしては株価の変動は当然あります。
それに、牛丼チェーンでは押され気味の吉野家ですから、何があるか分かりません。


2007年までは1株20万前後でしたが、サブプライムからリーマンショックにかけて7万弱へ。

その後10万前後で推移しつつ、
他チェーンに押されていること、そして欧州不安によって再び9万弱へ。

今は底値圏から少し戻したところです。
最新の四季報での予測数字が良いので、情報が流れ始めた頃から戻してきています。


10万以下で買えるのは、ここを逃すとこの先しばらく無いような気もします。



株価は権利確定翌日にガクンと下がりますが、また持ち直します。
気にせずほったらかしで持ち続けましょう。



ちなみに不動産と関連づけてみます。

う〜んと。


吉野家の優待なら、営業さんに「これ良かったら使って!」とあげちゃうのも良いですね。

今年の優待券です↓
a0228.jpg


銀行にとっては、換金性の高い株式は、金融資産として評価されます。
家族3人分30万は、ほぼそのまま資産として評価されます(時価で評価されます)。

実際、必要な時には数日で換金できますし、

次の自己資金として使う時には換金しちゃえばいいと思います。



銀行に資産として評価されるかどうかは、換金性が高いかどうかが重要です。


国内の上場株や投資信託のように換金性が高いものは、ちゃんと評価されます。

逆に、上場されていない株式だと、換金性が低いため担保価値は低いです。


海外はどうでしょう。

海外のヘッジファンドは換金性も高く、評価はしてもらえますが、
リスクや一定のロックされている分を考慮されて、
結果、70%とか実際より低く評価されるでしょうか。銀行にもよりますが。

不動産でも、海外のランドバンキングなんかは換金性が低く、無いに等しいでしょう。


そんな感じで、

少なくとも国内の上場株式なら、
よほど市況が不安定でもなければ持っていてもマイナス評価はありません。


活用し切れていない余裕資金があれば、
10万20万を吉野家で持っていても良いと思います。いかがでしょうか??



私は2月にこのやり方を知って松井証券を開設しました。

どのタイミングで買うかを探っていたら、どん底から反転してしまいました。

ほんとミスりました。コンチクショー!

まあ、まだ安値圏だとは思うので、近々仕込みたいと思います。


最後に。

今日の内容に私は責任を一切持ちません。
すべて自己責任でお取り組み下さいませm(_ _)m

リターンは普通ですが、リスクも低いってコトです。

たぶん他の人気優待銘柄でも同じようなことが可能だと思います。
問題は、今の株価がどの水準か?ですね。

どん底の吉野家だから今がお薦めです!
いや〜、
吉野家の株がどん底の時に紹介できれば格好良かったのですがね(笑)


他にいい銘柄があれば、ぜひ教えて下さい!!



今日は逆日歩が分かる人かどうかで、受け取り方が違うのかな??

ではでは!


      ↓おや?↓  
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posted by がんも at 22:17| Comment(0) | TrackBack(0) | その他投資情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月11日

いざ!東京へ!IKEAへ!賃貸フェアへ!



おおっ!気づけば、賃貸フェアが来週の火曜、水曜でした。

行くかどうか迷ってたんですが、もう判断しなきゃまずいですね。

そろそろイケアにも仕入れに行かなきゃいけないので、
行くなら車で行くことになります。


フラッと思いつきで出かけられるのは、自営業の特権ですね。
こういう時ばかりは、サラリーマンじゃないことに感謝です(^^)v



ちなみに、賃貸フェアで最も興味があるのはこれ↓

2日目:16日(水)12:00〜13:30のパネルディスカッション
「空室を埋めるコツを伝授!〜簡単にできるDIYからリフォームまで〜」
(パネラー:100人女性コーディネーター集団IC21)


カラーチラシやHPにはたぶん載っていないので(賃貸新聞にだけ載ってました)、
リフォームに興味のある方はお見逃しなく!

私もこれだけは絶対見ます!

・・・まだ行くか決めてないんですけどね(^^;)


(訂正)
当日配布用のパンフレットには掲載されてました。すみません。

賃貸住宅フェア東京2010当日配布用パンフ(約3M)

賃貸住宅フェア東京2010オフィシャルHP

失礼しました。



      ↓うぎゃっ↓  
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タグ:不動産
posted by がんも at 23:58| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月10日

地主系大家さんの逆襲?外壁塗り替え



最近、内見からの成約率がちょっと苦戦気味です。
どうやら情勢が変わりつつあるようです。う〜ん、痛いです。


何があったかというと。


腰の重い地主系大家さんが、ついに動き出しました!

重い腰を上げて迫ってきます!


そうです!値下げです!値下げを断行してきました!!



きゃー、やめて〜!!



・・・・とも言ってられないので、ちゃんと対策は実施してます。


そもそも、地方には地主系の大家さんが多いですよね。
昔ながらの威張ってる大家さんですね。


こういった地域では、
我々新興大家がちょっと工夫するだけでも、頭一つ抜け出せます。

現実を知らないので、
このご時世でもなかなか家賃を下げません。さらに頭一つ抜け出せます。

これは良い点です。私も恩恵を受けられたと思います。


しかし、さすがに現実を分かってきたのか、少しずつ家賃も下げてきたようです。

こうなると地主系は財力があるので強いです。強敵です。あわわわわ。。。



・・・で、

私の物件はと言うと、
まだ地主系が下げる前に、一気に下げて入居者を確保!!
なんとか間に合ったと思います。


そしておおよその目処は立ったので、

今後の競争力確保のため、外壁の塗り替えに着手!!

今、まさに塗り替え中です。



・・・でも、やっぱり結構な金額ですね。

こういう時には、ケチってはいけないですよね。


何をケチらないかって??


そう!業者さんへの差し入れです!


あ、間違えました。


それも大切ですが、塗り替えのセンスです!


何百万もかけるわけですから、その効果を金額以上に引き出さなければいけません。

失敗していい箇所と、失敗してはいけない箇所、ちゃんと線引きが必要ですよね。

部屋のアクセントクロスは間違っても修正できますが、
外壁を再度塗り直すのは無理です。失敗できません!


そんなわけで、

ちゃんとカラーコーデのプロにシミュレーションして頂き、

微妙な色のバランスを検討しました!


ここのお金をケチるかどうかで、結果は天と地の差でしょう。
小さな物件なら迷うところですが、大きな物件なら迷わず利用しましょう!

やっぱプロは違います。って、私がしょぼ過ぎただけかもしれませんがw


北陸の方の物件ならご紹介できると思いますので、
気になる方は右上プロフィールのお問い合わせフォームより連絡下さい。

結構、若い女性の方です。

え?関係ありませんか?そうですか(フン様風にw)



とりあえず、私の事例を見てからご検討されると良いと思います。
2棟に分かれてるので、梅雨前と梅雨明けで8月には完成すると思います。。


今回は結構チャレンジングなカラーにしてますんで、私もドキドキです。

心配で夜もなかなか寝付けません。


あ、嘘でした。私はいつでもどこでも寝られます(笑)



なんか話がぐちゃぐちゃになってきたので、今日はここでやめときます。

ではまた

      ↓ポチッ↓  
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posted by がんも at 23:56| Comment(4) | TrackBack(0) | 外壁塗り替え | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月09日

立地が非常に悪い物件の募集対策!!



実は。

私の主力物件は、立地が二流です。

・・・あ、言い過ぎました。三流です(笑)



地方は地方でも、県庁所在地でもなく3〜4番目の市町村。
そしてその中でも立地が悪い方です。あはは、致命的ですかね??


しかも空室が半分というリスク物件でした。
その後、派遣切りなどの影響で実質30%ちょっとです(滝汗)


こういうリスクはサラリーマンには絶対おすすめ出来ません(^^;)



一応、ある理由からあと3〜4年で立地条件は改善する予定です。
その時が売却の狙い目ですかね。あとは融資が緩んでいれば完璧です(^^)v



かなりの激安で購入してますので(任意売却)、入居率が上がれば圧倒的な利益です。
それなりの高利回りで売ったとしても利益は出ます。

そこはちゃんと計算してます。しっかり者なのです(嘘)。




で、

私には「立地が悪い」という点を補うために取っている戦略があります。


「内見は少なくても、成約率を高くする!」ことです。


部屋を良く見せることはもちろんですが、募集条件の見せ方を工夫しています。


具体的にはこんな感じ。



この立地でこの家賃ならいいかな?と思って内見に来るお客様がターゲットです。
完全にここに絞ります。


内見部屋は、格安バリューアップや必殺小物衆?で、いい雰囲気にする。

内見に来たお客様だけに「今なら1000〜2000円引きの家賃でOKよ」とアピール。
(安い家賃の仮申込み書を部屋に設置しておきます)

ちなみに、内見前には一切言わないでと営業さんには伝えてあります。

部屋を見て気持ちが盛り上がってるところへ「最後の一押し!」です。どりゃー!


まずは玄関で心をつかむ!

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部屋に入ってももう一度心をつかむ!(ちょっと失敗した部屋です)

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そしてダメ押しの家賃値引きキャンペーン!悪魔のささやきです♪


はい、仮申込書へ記入をどうぞ! ( ..)φカキカキ




似たような家賃の物件を比較しているわけですから、
このインパクトで頭一つ抜けられるでしょう。

良い雰囲気の部屋を見て気に入る。
しかも思ってた家賃よりも安くなり、他の物件よりも安い。

もちろん他も家賃交渉できるかもしれませんが、
めんどくさい交渉をするくらいなら、ここで決めちゃうのです。


それに、家賃交渉が出来ると知らない方は実はたくさんいます!これほんとです!

大家さんになった今では、交渉なしで借りるなんてあり得ない話ですよね(笑)

優良物件なら強気でいけますが。。。やっぱ立地は強いです。



そして、仮申込書を書かせるというのも一つの小手先テクです。

口頭で仮申込みをするのと、書いて仮申込みをする。心理的に重さが違います。

口頭の仮申込みだと簡単に撤回できますよね。

ですが、
面倒だけど「書いた」という事実は、「手間をかけた」という潜在意識が働き、
その手間をムダにしたくないという心理が働きます。無意識に。

お金をつぎ込んだ女・男は簡単に手放しませんよね。
まあ、そんな感じを狙うわけです。

冷静に考えれば、どうってこと無いんですけどねw
実際の効果は不明です(笑)


そんなわけで、内見数を増やすのではなく、こうやって成約率を高めていきます。


どうでしょう??この地味な作戦を笑ってやって下さい(笑)


おそらく。

内見数を増やすなら、最初から家賃を安く表示すれば増えると思います。

しかし、立地が悪い物件に限っては少々事情が異なるのです。

立地が悪いと、部屋はどんなに気に入っても立地には適いません。
これは痛いほど実感しました。


もし立地が良いなら、部屋さえ気に入ってもらえればOKですもんね。


この立地でもいいかも?と第1段階をクリアしているお客様を確実に射止める!
こっちの方が結果は良くなるのです。


内見数 × 成約率 = 入居

10人 ×  10%  = 1人
3人  ×  70%  = 2人


実は、上が以前の状態でした。下が作戦を実施した場合です。数字は適当ですが。

人口も多くないので、内見数自体は無限に伸びることはありません。
なので下の作戦が有効でした。

地域によって大きく違うと思います。首都圏や大都市では無意味かな。

地方の地方の方。立地が2流、もとい3流の方(笑)。

お試し下さい。


そんな感じでうまく上がって来た入居率ですが、
最近、情勢が変わりつつあります。

さて、何があったでしょう。。。これはまた明日。

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2010年06月07日

えっ?私がやっていることは投資じゃない??ΣΣ( ̄◇ ̄;)!ハウッ!?



ちょうど1週間、更新が空いてしまいました(^^;)

少しおもしろい物件が3棟ほど出てきました♪
少し動いてみようかと思ってます。



では、気を取り直して本題です!


私は「サラリーマン大家」の先駆者様たちのノウハウによってアパート経営に参入しました。

が、実はサラリーマンの方々とは考え方が違うな??と違和感を感じていました。

求めている条件や収益の水準が違うのです。


ん?ん?ん?



でもこのたび、ようやくその違和感がハッキリしました♪

もう迷いはありません!(^_^)v




で、その違いですが。


要は「自分の求める利益率」「必要な利益率」この違いだと思います。


特に「必要な利益率」は、

自分の時間を使うかどうか、サラリーマンかどうか、この違いによって変わってきそうです。


分かれば単純でした。





私は空室の多いリスク物件を安く買い、稼働率を高めて利益を得ています。

そんな私の強みは、普通よりも安い費用で空室対策が出来ること。
これは自営業だからこその強みですね。


しかし、悲しいかなこの強みは優良物件ではあまり生かせません(^^;)
せいぜい修繕費が少し安くなる程度ですからね。


もちろん、自分の時間を使わず利益が出れば一番いいのでしょうが、
それだけの優良物件はやはり利回りが低いのも事実です。


私のように弱小の自営業者は自分の時間と技術をお金にしてますから、
出来れば不動産をテコに使うことで、不労所得的な収益構造にしたいのです!

※5/24の記事参照(サラリーマンより自営業の方がアパート経営に向いている?1



そのためには、
強みを生かすことによって大きな利益が得られる物件が必要ですよね。

ですが、自分の時間を使いますから他の利益が減ってしまいます。当然です。


なのでその分の利益も上乗せする必要があるわけですね。

たとえば、セルフリフォームを時給換算したらムダだという意見がありますが、
その分の利益が確保出来るだけの高利回りが必要。ってな感じですね。




その点、サラリーマンは給料が一定で変わりません。
単純にプラスの収入になりますから、あくまで副収入でしょうか?

本業に影響が出ないレベルで、安定した不労所得物件を増やすこと。これが重視されます。

そうなると。
いかに不動産を買い進められるかが重要になってくるわけですから、
それで融資、融資、融資と言ってるのでしょうね。

いや〜、やっと理解が出来ました♪


もしそうならば、

利回りは普通だけど不労所得に近い物件を買う。
その代わりに、自己資金を抑えてフルローンで手に入れたい!そして次を買いたい!

これも当然の心理ですよね。CCRを高めるには自己資金を抑えることが近道ですし。




対して。

私の場合は上乗せ分の利益が必要なので、より高利回りを追求する必要があります。

そして何より。
強みを生かせる物件でなければ効果が出ないので、リスクの大きい物件にならざるを得ません。


図太い利益の物件を着実に増やしていくだけですから、
融資よりも空室対策のノウハウ、ノウハウ、ノウハウです!!


融資は利益が出てくれば自然と可能になってきます。
不動産賃貸業も含めて一つの自営業になりますからね。


その代わり、サラリーマンとは異なりフルローンは一切考えません!
健全な事業者なら、
自分が取るリスク(空室が多い物件を買う)に対してそれ相応の対策(自己資金)は必要です。

この姿勢が銀行にも評価されると思います。たぶん。

潜在利益は図太い代わりに、フルローンは考えない!
買い進めるスピードよりも実質の利益が大切です。1棟で2〜3棟分の利益を実現します。

高いCCRは、その図太い利益によって達成されることでしょう。





う〜んと、まあそんなわけで無理矢理まとめると。


私にとっては不動産は投資ではなく、強みを生かした事業なんだと思います。

自分の強みを、(不動産をテコに)安定した収益構造に造り替えていく作業ですから、

副収入としての投資ではなく、私にとっては自営業の延長線上です。


必要な利益率も圧倒的に違いますから、

求める物件はサラリーマンの方々とは大きく違ってきます。


他の方々と違って当然でした。それでいいんだと確信できました♪


さあ、「図太い収益物件」どこかにありませんかね?(笑)




ちなみに。

サラリーマンが私と同じような物件を取得したとしても、同じ結果は得られないでしょう。

空室改善のために大きな費用と時間が必要になります。

完全に外部に委託すれば、さらに大きな費用が必要です。


それではリスクを取って高利回り物件を買ったつもりでも、
実質の利益は低利回りと変わりません。


今の自分がどのように不動産と関われるのか?

どこまで不動産投資に時間が使えるのか?

家族や周りも含めて、どう関われるか?そしてどんな強みがあるのか?


ここをしっかりと認識して自分に合った投資方法を選ぶことが大切だと思います。


リスクが取れないないならば、
時間を味方に付けて資産を築き上げるべきです。

低利回りでも、時間をかければ資産は増やせます。
サラリーマンにとってはこっちの方が相性が良いと思います。


あ、ちなみに私の自営業の内の一つは電気工事です。

設備を安く仕入れて安価に設置できます。不動産と相性バッチリです(^_^)v


ではまた、更新ガンバリマス。

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