2010年05月31日

首都圏の収益物件買い付けツアーで見えてきたこと?



この土日、首都圏へ物件買い付けツアーに参加してきました!

今まではネットで検索しつつも、実際に首都圏の物件を見て回ったのは初めてでした。


首都圏の収益物件・・・

やっぱり利回りが低いですね(^_^;)


首都圏でキャッシュフロー1000万や2000万を作るとしたら、一体どうすればいいんでしょう??

難易度は高いですね。

借金の額をかなり大きくするか、長い長い年月が必要だと感じました。




結局のところ、首都圏はキャピタル狙いなのかもしれません。

バブル時やアジアのような値上がりって意味じゃなく、
売却価格が下がりにくい分、元本返済で減った残債によって売却時手残りが多くなる。

そういう意味でのキャピタル狙いです。


要は「売却時に利益が現金化される」ってことですね。


これは

3/17の記事「高利回りと低利回りの違いって?利益が現金化されるタイミング?」
3/19の記事「利益を現金化するタイミングに影響する項目」

これらの記事を読んで頂けると、参考になるかもしれません。


売却時に多めのキャッシュを手にしますから、こんな状況が理想でしょうか。
※サラリーマンがちょっとした副収入を不動産で、っていう場合はまったく別ですが。


5棟10棟と複数の収益物件を持ちつつ、常にどれかが出口を向かえていく。
物件数でそれなりのキャッシュフローも確保できるので、
ローン期間を耐用年数一杯一杯なんてムダなことはせず、短めのローンで組む。
常に借入が減っていき、より良好なバランスシートが形成されていく。
良好な資産背景で、借入も自由自在。
市況に応じて買いに回ったり、売りに回ったり。場合によってはキャッシュ買い。


金持ちがどんどん金持ちになっていく状況ですね。


こんな状況を実現するためには、どれだけの自己資金が必要でしょう・・・
軽く1億は必要ですね(^_^;)




そんなわけで。

金持ちでない人間が最初から優良資産を形成しようと思ってもそんな甘くはありません。

私は上のような状態を作るためにも、まずは地方でリスクを取って資産を増やします。

そっちの方が近道だと思います。確信しました。


でもこれは、サラリーマンではなくて私が自営業だからです。
自営業だからこその強みも生かせるからです。ここ大事です。



そんな自営業者の私がもう一つ感じたことがあります。

「私がやっていることは本質的には投資じゃないんだ」ということです。


一緒に回った投資家様達との違いを見て気付きました。

これはまた明日。


なんだかんだで、良い気付きがたくさんありました。ほんと行って良かったと思います。

不動産会社様には利益に直結しなかったので、申し訳ないですけど。


ではまた

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posted by がんも at 00:08| Comment(2) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月27日

「土地は資産ではなくコスト」これってどういうことでしょう?



4/25にあるセミナーに参加してきました。

一ヶ月後になってようやく振り返ります。

タイムリー感ゼロです、ハイ(笑)



印象に残った内容を3つほど。


まずは、この一言。

「キャッシュフローを担保にお金を貸すこともあるのです」・・・ΣΣ( ̄◇ ̄;)!ハウッ!?


この言葉から何に気付きますか??

私はガチガチに融資理論を勉強して積算ばかり気にしてました。
特に2棟目以降のために、いかに余力を作るか!ここを気にしてました。

もちろん、融資が出るかどうかに積算は非常に重要ですが、

収支がボチボチでキャッシュフローもそこそこ。
そんな投資だから、厳しく判定されちゃうのです!

言葉の真意はともかく、私はこの言葉から色々気付かされました。




次は、こんな感じ。

「バブルを境に、日本での不動産投資はまったくの別物になっている。」


・・・ああ、そうか。

不動産をギャンブルだと言っている人は、この違いに気付いていないわけです。

私はバブル前の暴騰を知らないので、インカムメインの不動産しか知りません。
キャピタルメインの不動産のイメージが薄いので、
なぜ不動産投資を危険だと言うのか理解に苦しんでいました。

単に借金が大きいからみんなそう言ってるのかと、特に気にしてませんでした。

でもこれでようやく腑に落ちました。


このことが理解できていれば周りを説得しやすくなりますよね。

「みんなが不動産は危険だと言ってるのは、こうこうこういうわけだからだよ」

借金=悪。

不動産は危険。

このダブルパンチのマイナスイメージで反対されるケースは多いと思います。

借金=悪。これを覆してくれたのは「金持ち父さん貧乏父さん」

不動産は危険。これを覆してくれるのが、このバブル以前以後の違いです。

ごちゃごちゃになってるイメージを解いてあげる。これでより深く説明できそうです。




最後の一つ。

「収益還元法が浸透することにより、土地は資産ではなくコストとして見られる」


5/25の記事でも触れましたが、
今の融資は積算評価から収益還元評価に移行している最中です。

これもバブル崩壊が契機だったのでしょう。
今は少し収益還元に行き過ぎて、揺り戻しの最中でしょうかね。

浸透するまでまだ10年20年という歳月は必要ですが、確実に進んでいくとのことです。

このバブル前からの不動産の流れ、非常に参考になります。


重要なのは、収益還元のもとでの不動産評価はどうなるのかですよね。

話によると、土地は資産ではなく単なるコストとして評価されるようになるというのです。


たとえばです!

我々が新築でアパートを建てようと思ったとき、
収入見込みと建築費+土地代をシミュレーションして収益性を判断しますよね。

ここではもはや土地は資産という考え方ではなく、コストとして見ていませんか??

ただ、銀行側が積算評価を気にするので我々も気にせざるを得ないだけじゃありませんか??


土地は、活用され収益を上げて初めて価値を持つ。

基準は収益性にありますから、
土地は収益を上げるために支払うコスト(経費)として評価されるようになるのです。


ちなみに。

日本では土地の所有権が認められています。
日本にもし所有権がなくて定借の借地権だけだったとしたらどうでしょう??

定借の借地権です。
海外では所有権はすべて国、使用料を支払うだけなんてことも珍しくないです。

土地は一定のコストっていう考え方もしやすくないですか?


そんな日本の土地ですが。

日本はバブル前の土地神話もあったため、土地にこだわりすぎたのだと思います。
土地は既に絶対的な担保でもないのに、銀行は未だに担保にこだわります。

しかし今の時代の現実は、土地を担保に取っても積算評価どおりには回収できない。

この事実に銀行側も気付き始めているそうですから、
ここから収益還元法の浸透が早まって行くのかも知れません。


収益還元法の浸透具合によっては、ちまたに出てる融資理論も変わってきます。

融資の仕組みは変わるもの。今の仕組みがすべてじゃない。

これは頭の片隅に置いておいてもいいと思います。


収益還元が浸透すると不動産投資はどうなるでしょう??

積算よりもキャッシュフローや換金性が重視されるってことですよね。

どうなるかは分かりませんが、
運営ノウハウを高めることはプラスになりそうです。私はこの道を進みましょうかね。

ではでは

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posted by がんも at 23:54| Comment(2) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月25日

サラリーマンより自営業の方がアパート経営に向いている?2



今日は自営業者は融資が付きづらい。サラリーマンの方が融資には有利だ。
と言われている点についてです。これって本当でしょうか?


5/24の記事で自営業者と不動産は相性バツグンという話をしました。

自営業者は、、
労働の対価として給与を貰うサラリーマンとは、利益の根源が違います。


自己責任で利益を上げなきゃいけない反面、
自由に利益を上げられるという可能性もあります。


サラリーマンには「副業としての不動産」という意識が強く、給与と不動産収入は完全分離。

自営業者は「不動産も含めて自営業」として、トータルで利益を上げればいいのです。


これって「自分は何をしているのか?」という本質を見失わないためにも必要ですが、

融資をする銀行側から見ても大きな違いになりますよね。当然ですけど。


給与所得は安定してますが一気に増えることはありません。
自営業者はコントロールできる可能性が大きいですが、安定性は比較的弱いでしょう。
良い面、悪い面、どちらにも両方あります。


6〜7年前から増えてきたサラリーマン大家さんは、
サラリーマンの安定性を最大限に評価された現象ですよね。


銀行側からすると、

バブルまでは土地神話があり、担保(積算評価)がすべてだった。

バブル崩壊に伴い積算評価による融資が揺らぎ、
代わりに収益還元による融資という考え方が海外から導入され始める。

その収益還元による融資が極端になった現象が、
S○BCによるフルローン乱発でしょう。

今は行き過ぎた反動で積算評価側へ揺り戻っていますが、
「積算から収益還元へ」という流れは確実に日本で進んでいきます。


日本の土地はもはや値上がりすることは難しいでしょうから、
(ミクロで上げ下げはあるでしょうが、マクロで上がることは難しい)
10年20年という視点で見れば、
「土地は資産ではなくコスト」という考え方へと変わっていくそうです。
あるセミナーでお偉い方が言っておられました。これには感銘を受けました。


「資産ではなくコスト」これってどういうことでしょう?
これは今日の主旨とはずれるので、明日取り上げたいと思います。



で、今は収益還元と積算のバランスを見ながら融資がされてる状況ですかね。
まだまだ積算よりの銀行もあれば、収益還元よりの銀行もある。


収益に大きく寄っていた時期は、
サラリーマンなら安定してるからあとは収益性さえ良ければ貸しちゃおう。
金融緩和で金余りですから、貸し出せる先を模索していて合致したのでしょうね。


いずれ再び収益還元に傾いていけば、またサラリーマンは借りられるのか?

これは正直分かりません。でもいずれ緩む時期は来るでしょうね。


問題は、すでにサラリーマンは安定しているとは言い切れない時代になってることです。
公務員でさえ、分からない時代になりそうですし。


サラリーマンなら安心だから貸せると言ってた時代は、もう来ないかも??

少なくとも。
サラリーマンにも貸せるサラリーマン、貸せないサラリーマンに別れていきますね。

二極化です。


サラリーマンは安定しているからどんどん貸しちゃえという時代には、

比較の問題で安定してないイメージがある自営業者には貸したくないでしょう。


規定に当てはまったサラリーマンなら稟議も通りやすいですが、
自営業者は数字だけじゃなく実態も多少は考慮しなきゃいけません。面倒です(笑)

どうせならサラリーマンに貸したいってなるのは致し方のない現象です。


そんな時代のイメージから、

「自営業者は融資には不利」というイメージが付いたんだと思います。

実際は、実績もあって安定している自営業者には融資は出てました。


今は逆に貸し出せる先が少なくなったことで、
自営業者の実態をじっくり見てくれるはずです。

前は貸せない要素を見つけて断ってきたけど、
今なら貸せる要素を真剣に探して、貸そうとしてくれるってことです。


もちろん、収益の実績が伴っていなければ結局出ませんけどね。

でも、実績があれば可能ってことです。
その辺は自己責任で決算を良くして下さい(笑)

・・・ん?決して違法にってことじゃありませんよ(^_^;)


もう一つ。

ちょっと視点を変えてみると、
サラリーマンは普段は仕事があるけど、自営業者なら時間をつぎ込むことが出来る。

これって銀行からすると、貸しやすい一面になります。


特に、サラリーマンだと2棟、3棟までは副業で可能ですが、
さらに増やそうとすると本当に管理できるか疑問視され始めます。

逆に、不動産賃貸業として専門で取り組んだ方が貸しやすい面もあるのです。
もちろん相当な利益は必要ですけどね。

不動産も含めた自営業として取り組めば、より貸しやすいかも知れません。



そんなわけで。


サラリーマンじゃないと借りられないなんてのは迷信です。

自営業でも収益の実績を作って与信を確保出来れば借りられますし、

自営業の強みが不動産に生かせられれば、かなりのアピールになります。


収入という属性も重要ですが、

不動産を運営できるという実績を作ることも重要なのです!



サラリーマンなら収益が安定して返済は大丈夫、という安心があった。

自営業者にはその強みを活かした不動産経営が可能だから返済は大丈夫。
この安心を立証できるだけの実績が作れれば、拡大も可能になってきます。




自営業の強みを活かした不動産活用は効果が大きいです。

やるかやらないかは自分で決めるしかありません。


まあ、事業がうまくいっている人ほど、
そこで稼いじゃえるので他のことには目が行かないのですけどね。

事業の先行きがかなり悪くなってからようやく模索するので、
その時点では融資に必要な実績は足りないかも知れません。

悲しいジレンマです(笑)


私も、もしも今から取り組んでいたら融資は困難だったかも知れません。
事業の決算は3期分を見られますから、業績が落ち目というのは痛いのです。

ぜひ、そうなる前に取り組んで欲しいです。

後から後悔しても遅いです。可能性を現実化するのは自分次第です。


ではまた

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明日は「土地は資産ではなくコスト?」って内容を取り上げたいと思います。
私は感銘を受けました。
10年20年先がどうなっていくのか?私も先を見通す力が欲しいです(>_<)

posted by がんも at 09:31| Comment(0) | TrackBack(0) | 自営業者へのエール | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月24日

サラリーマンより自営業の方がアパート経営に向いている?1



私は「自営業者こそ不動産を活用するべきだ!」そうこっそり思ってます。

なので、今日は全国の中小零細の自営業者さんを応援する記事です。

少しでも変わるきっかけになれば本望です。←偽善(笑)



で、その自営業ですが。

サラリーマン(給与所得者)や投資家とは違い、
自分の技術力やノウハウを使って利益を上げていますよね。


たとえばですが。


リフォーム業者さんなら、リフォーム工事をしてお金を稼ぐ。

電気工事屋さんなら、電気工事をしてお金を稼ぐ。

お花屋さんなら、花を売ってお金を稼ぐ。

農家なら、農作物を作って売ってお金を稼ぐ。



方法は違えど、自分の時間と技術・ノウハウを使って利益を上げています。

そしてその技術はたいてい、お客様に直接提供することでお金を稼いでいるわけですね。


でも、ここで少し視点を変えて考えるとどうでしょう。



自営業者はその技術を直接提供することでしか稼いじゃいけないのか??

リフォーム業者は工事をして対価としてお金をもらうしかないのか?他に方法はないのか?



じゃあ、ネットで情報商材として売っちゃえば??

このブログを見ていただける奇特な方々(←すみませんw)なら簡単にそう考えたりしますよね?


これは技術を直接提供しているわけではありません。
強いて言うなら技術の切り売りでとでも言いましょうか?



で、ここでは、
じゃあ「不動産」を介して間接的に稼げばいいじゃん!というのが主旨です。


自営業ならその技術やノウハウで安価に価値を提供できるわけです。

それをお客様に直接提供するのではなく、不動産に対して価値を与える。

価値を上げた不動産をお客様に提供してお金を稼ぐ。


リスクが高くて空室が多い物件。

リスクが高い代わりに利回りは高いですから、
これを自分が持つ技術・ノウハウで空室を解消できれば大きな利益が可能です。

これは不動産で利益を上げているという見方が普通ですが、
自営業の技術を、不動産を介して間接的にお客様に提供している。

こう見ることも可能です。

不動産と自営業の両方で利益を上げているってコトですね。


自営業単体よりも、間に不動産を介すことで、

自営業の技術がより有効に活用できちゃうわけです。




具体的には、

リフォーム業者なら、激安不動産を買って安い金額で価値を上げて、高く貸す。

電気屋なら、安く設備を仕入れて不動産の価値を高めて貸す。

花屋でも可能です。アパートを花で魅力的にする。入居者に花を定期的に配る。

農家だって可能性はあります。毎月、農作物がもらえるアパート。入居希望者はいますよね。
逆に、市場で売ってもそんなに利益にならないなら、
不動産の付加価値として有効活用した方が利益になったりするかも知れません。

小売り業だって、入居者限定の割引や特典をエサにして入居者を掴むことが可能です。


何でもいいんです。自分の「強み」を不動産の付加価値として、利用しちゃいましょう!

自営業者の「原価が安く行える」という点は本当にすごい強みです。


問題はその使い方だけ。


直接お客様に提供するだけではそれほど利益にはならないことでも、

不動産賃貸という仕組みを間に挟むことで、
非常においしいビジネスになる可能性があるのです。


何も工事をしてお金を稼がなきゃいけないなんて決まってません!

小売業も物を売って稼げと法律で決まってるわけじゃありません!

一番シンプルだし、昔からそうやって稼いできたからこれが当たり前。
そんな堅いことを言っていては時代について行けないのです!

どうやって利益を上げるかは自由です!!

業種の枠にとらわれてはいけません。
世の中、ぱっと見と本質は結構違ってます。



たとえばよく言われてるように、
マクドナルドは小売りじゃない。実は一等地を得るための不動産業だ。
グーグルは検索の広告で儲けてはいるが、広告業じゃない。みたいなもんです。

もっと身近な所だと。
管理料の安い管理会社だと思って任せたら、
実はリフォーム工事が本業で、管理は受注を獲得するための仕組みにすぎなかった。

一般向けに賃貸物件の斡旋をしているように見えて、
実は自社物件に入居者を見つけてくるために起こした不動産会社だった。
仲介料だけでは利益と経費はトントンだが、不動産からの利益が見込める。


こんな感じで、○○をする仕事だからって、それで儲ける必要はないのです。

実際にどこで利益を出すのかは工夫次第です。やったもん勝ちです。


だからこそ、
不動産賃貸というおいしいビジネスモデルを活用しない手はありません!

入居者がいれば毎月安定して対価が得られます。
工事で一度きり、物を売って一度きりの利益じゃありません。

こんなに自営業の技術・ノウハウのテコを効かせられるビジネスモデルはないと思います。

「自営業者こそ不動産を活用するべきなんです!」



あっ、全部が全部、不動産で稼げってわけでなく、
直接お客様に提供もするし、不動産を介して利益も上げる。

要はトータルでお金が安定的に稼げるようになればいいのです。


うまくやれば大きな利益は可能です。
ガンバレ!全国の自営業者さん!! ←他人事(笑) 


明日は、
自営業者は融資が付きづらいと言われている点について触れたいと思います。
サラリーマンの方が融資には有利。これって本当でしょうか?


ではまた

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posted by がんも at 07:00| Comment(6) | TrackBack(0) | 自営業者へのエール | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月23日

「部屋の飾り付け」最強説(嘘)



セルフリフォームを発展させて効果的なアパート経営を実現する!
前回の記事でこう公言したわけですが、
リフォームだけでは十分ではありません。


空室対策の有効手段として「部屋の飾り付け」が言われていますが、
私もこれには大大大賛成!実際、かなりの効果が出ています♪


なので、
「原状回復」+「格安バリューアップ」+「部屋の飾り付け」
ここまでを一貫して運営できる体制を作っていきたいと思います。


で、その「部屋の飾り付け」ですが、
説明POPとか大家の手紙が有名どころでしょうか。

POPは、営業さんが説明しやすいように?説明し忘れがないように?
大家さんの手紙やウエルカムバスケットは大家さんの姿勢を見せるため?


でも、飾り付けはこれがメインではないと思います。

一番大切にしたいのは「生活をイメージさせること」です。


今の時代、賃貸物件は供給過剰ですから、
部屋があれば誰かが借りてくれる時代は過去のモノ。


部屋(空間)をはいどうぞと提供すれば良かった時代から、
「この部屋でこんな生活はいかがですか?」
そういう見せ方をしてお客様から選ばれる必要があるのです。

よく言われる、モノからコトへの変化ってヤツですね。

「部屋」じゃなくて「住み方」の提供です。


入居者は完璧ではありませんから、
何もない部屋、つまりただの空間を見てすべてを想像できるわけではありません。


なので、「ここでどんな生活ができるのか?」
これをイメージさせる手助けをすれば選ばれやすくなるでしょう。
周りがやってなければなおさら選ばれるでしょう。



具体的に言うと、いくつか生活シーンを想像させてあげるといいと思います。
それがお客様の求めている生活シーンと一致すれば、掴みはオッケー!(古い?)

「求めている」っていうのは、
自分がしたい生活って意味はもちろんですが、
こんな↓願望もいいと思います。

友達に自慢できる!(=優越感)、
異性にもてたい!!(=人間の本分)、
女性を連れ込める!(=男のサガ?)←悲しいけど現実
きゃー、カワイイ!!(=女のサガ?)←私には理解不能

効果は大きいですよね。

実際に実現するかどうかではなく、
このアパートなら出来るかも?って思わせればいいと思います。



あとは、
「なんとなくいいなぁ」と錯覚させるだけでも効果は十分でしょう。

部屋に飾った小物に良いイメージを感じてもらう・・・。
脳は完璧には識別しませんから、小物に持った好感が、部屋の好感にも繋がるのです。

それと、部屋のマイナス点を和らげるためにも小物を使うといいです。

ちょっとこざかしいやり方です(笑)
まあ、これ自体が決定打にはなりませんけどね。


でも「グリーン系」は部屋自体のイメージをかなりアップさせてくれますよ。
もはや使わない方がもったいないくらいです。詳しいことはいずれまた。



そんなこんなで。


部屋のプラスイメージを積み重ねていき、

お客様に自分がこの部屋に住んだときのイメージをどんどん想像させる!

膨らみ始めた想像はどんどん広がり、

あとは家賃や立地が妥協できる範囲内であれば申込みへ!!

ちょっと欲を出して家賃交渉を始めたりすることでしょう(笑)




お部屋をドレスアップする費用はたかが知れています。
飾り付けは使い回しも可能ですから、費用対効果バツグンですよ。

これで成約率が高まるならやらない手はありません!!最強です(嘘)



参考までに。
こんな飾り付けどうでしょう(まだまだ未熟ですが)。
クロスや床をちょっとやりすぎちゃった部屋でしたが、なんとか決まった部屋です。

少しだけ公開

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10人に1人が気に入ればいいなんて言いますが、
地方ではここまでやると命取りになりかねません(^_^;)
いい勉強になりました。


変な部屋でも、飾り付けでなんとかそれっぽく見せられますから、
やはり飾り付けは効果大です。最強です(嘘)。


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ではまた!
posted by がんも at 00:49| Comment(2) | TrackBack(0) | ☆必殺小物衆 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月17日

自分の時間を費やしている大家さんにも2種類いる?




「不動産投資が不労所得になる日はいつか?(5/9の記事)」で書きましたが、

私のセルフリフォームは不労所得獲得に向けた仕組み作りのためです。


一見、セルフリフォームと不労所得では真逆だと言われそうですが、

この遠回りの行動こそが私にとっては一番の近道だと考えています!


変ですかね?

私も変だと思います(笑) でも本気です!


あっ、でも、
「セルフリフォームで安く仕上げて満室に!そして不労所得だ!」ってことじゃありません。

表面的にはそう見えますが、主旨は別にあるんです。
キーワードは「それをずっと繰り返すのか?」ってことでしょうか。



その観点で見ていくと、
自分の時間を費やしている大家さんにも2種類いると思ってます。


一つは、経費抑制のために自分の時間を使っていくパターン。
もう一つは、自分の時間を使ってノウハウ蓄積→仕組み化していくパターンです。



前者の経費抑制のためのセルフリフォームの場合、
ここには「大家業の自分」と「リフォーム業の自分」が混在しています。

2つの事業が同じ経理(財布)で計算されているから目立ちませんが、
リフォーム事業の経費は大家業でカバーする必要があります。

おそらくリフォームを続ける内にプロ並みになるでしょうから、
時間も短くなり、経費も抑えられます。
大家業とリフォーム業のトータルでうまく利益を生み出せるかもしれません。

自分が取れるリスクも分かり、安全なスタイルだと思います。




後者のノウハウ蓄積→仕組み化していくパターンでは、
最初の内はやっていることは同じに見えるでしょう。違いは見えません。

両者が違ってくるのは「仕組み化して自分の手を離れるかどうか?」です。
そして「それを意図して最初から行動しているか?」です。


自分の手を離れ人を動かす仕組みができれば、外部の仕事も受注できますよね。

それはつまり、
自己物件のリフォーム経費を外部からの収益でカバー出来ることを意味します。

そして何より、自分の時間を使う必要がなくなることになり、
繰り返す必要がなくなるわけですね。

同じく自分以外に委託するにしても、
より効果的で費用も掛からない流れを実現する!
これがアパート経営をする上で大きな違いをもたらしてくれるでしょう。


はい、ここまでは誰でも分かっていることだと思いますが、
それを意図して行っているかどうかは実際のところ別れると思います。

リフォーム業を独立させて事業として営む。
そもそもそんな考え自体を考えたことがない人もいると思います。


でも全国の大家さんの中には、
お抱えのリフォーム業者がいたり、自分で業者を買い取っちゃう大家さんもいますから、
結構、現実的な話です。


本気で今後のアパート経営を考えていくならば、一考に値すると思います。

業者さんにあそこまで高いお金を払わなくても、
絶対にリフォームとバリューアップは実現可能です!

そして何より、
ここを抑えられれば投資の幅や許容度はかなり広がりますよね。これ大きな違いです。


ただし、口ではいくらでも言えますから、
仕組み化できなければ結局は最初のパターンと同じですけどね。


でも、私はやります!!

さて、どうなりますやら・・・

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ではまた!
posted by がんも at 23:58| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月12日

アクセントクロスのはずが、ヘンテコ部屋に・・・


ちょっとしたミスでショッキングなお部屋が出来ちゃいました


全面張り替えのお部屋だったのでアクセントクロスを2面に導入!!


・・・のはずが、
業者さんが違う面にクロスを貼っちゃいましたΣ( ̄ロ ̄lll) ガビーン

おいおい


どうしてもバランスがおかしいので、アクセントクロスをもう一面プラス。

これで4面のうち3面がアクセントクロスです。
もはやアクセントクロスでもなんでもありません。


ああ・・・く(""0"")>なんてこった!!


モチベーション下がりまくりです


こんな私に慰めの応援クリックをぜひ!
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あっ、でもモチベーションが低い本当の理由は株が下がってるからですね
自業自得なんです、はい・・\(||_ _)/

ラベル:不動産 失敗
posted by がんも at 01:26| Comment(0) | TrackBack(0) | こんな失敗どう? | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月09日

不動産投資が不労所得になる日はいつか?


新たにアパート経営を始めた新興大家さんが感じる疑問。

それが、不動産投資は不労所得なのか?という点でしょう。


しばらく格安バリューアップを取り上げてきたので、
今日はまたアパート経営の話に移ります。

極めつけの格安バリューアップがまだ残っていますが、公開はもう少し先です。


さて。


アパート経営はまったくもって不労所得ではない、と主張する人もいれば、

あくせく自分の時間を費やしている人をせせら笑う人もいますよね。


私はどちらの立場かと言うと、
セルフリフォームをして自分の時間を費やしていますから、前者でしょうか。


いえいえ、私は不労所得を目指してアパート経営をしています。

セルフリフォームも不労所得を得るための一環なんです。。。



え?矛盾してますかね??


私はそうは思いません。



不動産投資は不労所得でもあり、不労所得ではありません。

そもそも、不動産投資が不労所得かどうかは論点がずれています。



不労所得を目指して必死に物件探し、融資付けをして不動産を購入する。
購入したはいいが、空室対策で手間がかかって仕方がない。

もちろん、満室の物件や入居中の区分でしばらく手間がかからない人もいます。
しかし、フタを開けてみると思ったより不労所得にはほど遠いと多くの人が感じます。


不動産を購入した瞬間から不労所得ですか?
融資が引けて購入したらゴールですか?

そもそもこの考え方自体がずれていることを知っておかなければいけません。



不動産投資は「不労所得になり得るビジネスモデル」ですが、

融資を引いて購入できた瞬間から不労所得ではないのです。


購入をして手間がかからずに満室経営を持続できる仕組みが完成する。

これで初めて不労所得になるのです。


だから不動産投資は不労所得かどうか?という論点はずれているわけです。
強いて言うなら、不動産投資は不労所得になり得る、これが正しい認識です。




あっ、さっきのは少し語弊がありましたね。

いかに手間がかからない仕組みと言っても、お金が掛かりすぎては本末転倒です。
お金を無尽蔵にかければ満室経営はいたって簡単です。


いかに効果的なお金の使い方をして満室経営を実現するか。
そしてこれを手間がかからずに持続する仕組み、流れを作る。

これでようやく私たちが望んでいる不労所得になります。



そんなわけで。


不労所得を目指して不動産投資をするならば、

購入だけでなくこの仕組み作りまでを含めて、一連の獲得作業と考えるべきです。

融資をいかに引いて購入できるか、これだけが不労所得の獲得作業ではありません。


このことを念頭に置いて不動産投資に臨んで頂きたいと思います。



でも、不労という点は完璧でなくてもいいと思います。
あまり手間がかからない不労所得に近い状態で十分でしょう。

ガチガチな理論ずくめの仕組みは結局、うまくはいきません。


一つ一つの作業を少しずつ、最初は自分の時間も使って力業で解決する。
より有効な流れを発見して、それから手間がかからない流れを作ればいいのです。


最初から外部に任せすぎると、確かに手間がかかりませんがノウハウにもなりません。

今よりもっと有効な流れが確立できたとしたらどうでしょう。

そうです。その物件だけでなく、他の物件や今後の投資の幅も広がりますよね。




1棟目を購入できた2人の新興大家さん。

片方の新興大家さんは管理会社任せで不労所得状態。

もう片方の新興大家さんは空室対策に手間がかかってヘトヘト(T_T)

どっちがいいのでしょう?

一概に不労所得の新興大家さんとは言えませんよね。


もしかしたら、苦労したかわりにノウハウを蓄積したことで、
2棟目、3棟目とより大きく拡大していくかもしれません。

もしかしたらですけど(^^;)


ちなみに。

私もその「もしかしたら」の大家さん状況でしょうかね(笑)


サラリーマン大家さんよりも時間が多く取れるので、
リスクの多い物件に取り組んでいます。手間がかかる分、利益は大きいです。

リスク物件の運営ノウハウを充実させることで、今後の幅が広がることでしょう。


問題は有言実行できるかどうかですね。
できないなら自分の器はそれまでってことです。それだけです。



次回は、自分の時間を費やしている大家さんにも2種類いるお話です。

お楽しみに。


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posted by がんも at 01:12| Comment(2) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月07日

キッチンのカッティングシート貼り3「施工から完成まで」


キッチンにカッティングシート。
おすすめの「メタリックブルー」を貼っちゃいます(5/1の記事参照)。

今日は画像が多いです。


完成図
a0149.jpg


施工前
a0087.jpg


道具
a0088.jpg


順番に見ていきましょう。

1.取っ手を外して掃除する。
2.キッチンの大きさに合わせてシートを切る。
3.貼る前に小さなゴミなどをキレイに取り除く。
4.シートを貼って端をキレイに整える(ドライヤーを使うと楽です)。
5.新しい取っ手を取り付ける。
6.気泡によるボコボコを処理する。


1.取っ手を外して掃除する。

取っ手は裏側のビスをドライバーで外すだけ。
外した跡は汚れてるので掃除します。
完璧には取れませんが、落ちる汚れは落とします。水拭きまたは簡単な洗剤で。

他の箇所も汚れがあればキレイに落とします。
小さなゴミや油カスによる凹凸はかなり目立ちます。
凹みはそこまでではありませんが、凸はめっちゃ目立つので必ず取り除きます。

a0089.jpg



2.キッチンの大きさに合わせてシートを切る。

キッチンの端がどうなっているか?
どこまでシートを貼るか?これによって少し違ってきます。

表面だけ貼ればいいキッチンならとても簡単です。
表面だけでなく、写真↓のように扉の横面なども貼る必要があると少し手間です。
手間ですが、どこまでシートを貼るかで出来映えは大きく変わります。
妥協しすぎは安っぽくなるし、やりすぎも面倒です。ほどほどに(^^;)
a0156.jpg


シートは、面+両端の処理分より少し大きめに切ります。
慣れてくると、片側をピッタリ合わせて貼った方が楽になります。



3.貼る前に小さなゴミなどをキレイに取り除く。

しつこいですが、付着している小さなゴミやホコリを再度取り除きます。
それだけこの処理が大切ってことです。

さあ、貼っていきましょう。
a0117.jpg



4.シートを貼って端をキレイに整える。


ここで一つコツですが、
そのまま貼ると気泡がたくさん入ってしまいます。
自分でも驚くほどボコボコになります(笑)
気泡が入らないように何度も張り直しながら貼ってもいいのですが、
シートが痛む可能性もあるので少し工夫をしましょう。

それは、食器用洗剤を加えた水を霧吹きで吹きかけます。
扉とシート接着面の両方に適度にかけましょう。
こうすることで、貼ったあともシートを動かすことが可能です。
そして気泡も隅まで移動させて取り除くことが可能です。

ちなみに、ダイノックシートなどの値段が高いシートは
この気泡対策がされているので施工が非常に楽になっています。
うらやましい限りです。


さて、シートを貼りましょう

ハイ(洗剤水を吹きかける)
a0118.jpg
ハイ
a0119.jpg
ハイ
a0120.jpg
ハイ
a0121.jpg



<★ここ重要です★>

端を写真↓のようにキレイにするため、
a0131.jpg

一番目の立ち上がりでキレイにあとを付けておくことが重要です。
a0122.jpg



ここがプロ仕上がりになるか素人仕上がりになるかの分かれ目ですね。
出来映えを大きく左右する点ですので気をつけましょう。コツの2つ目ですね。

最初は何も分からず貼っていったため、素人仕上がりになって笑われましたぞ。



そしてどんどん貼っていきます。

a0124.jpg


すぐに端を最後まで貼らないのは、
洗剤水が少し乾いてしっかり接着するのを待つためです。

最後まですぐに処理しようとすると、浮いてしまいます。
浮くってのはどういうことかと言うと、説明が難しいので省きます(笑)
実際にやってみるとよく分かります。
とにかく、
洗剤水を使った場合は少し間を置いてから処理しましょうってことで。


(後日の追記ですが、シートの端をドライヤーで温めると作業がとても簡単になります。もっと早く気付いていれば・・・ぎゃー)





面がせまい所は、洗剤なしで貼っても大丈夫です。
チカラ加減でキレイに施工できます。
a0125.jpg




最後に、カッターで余分な端をカットしていきましょう。

カッターは値段が高くても切れ味が良いカッターを使ってください。
ここはケチってはいけない所ですね。

へらを当ててチカラを抜いてカットしましょうね。刃の角度も重要です。
私も最初は結構失敗しました。

ここは写真がありませんでした。すみません。



5.新しい取っ手を取り付ける。

新しい取っ手をドライバーで取り付けるだけです。
洗剤水が乾いてしっかり接着してからにしましょう。

a0145.jpg


ハイ
a0133.jpg

ハイ
a0134.jpg

ハイ(ピンぼけ)
a0135.jpg

ハイ
a0137.jpg


befor
a0146.jpg

ater
a0144.jpg



6.気泡によるボコボコを処理する。

どんなに気泡を取り除いたと思っても、どうしても気泡は出来てしまいます。
こんな場合はカッターで気泡を抜いて目立たなくしていきます。

雑に施工すると、結構残っていたりします。かなり凹みます(笑)





はい、以上で完成です。

材料費が約3000円、施工時間2〜3時間でこうなります!!


befor
a0087.jpg


after
a0149.jpg


ケチって3000円のセルフリフォームで安く仕上げたわけですが、
ここで節約したお金はこだわりの設備に回しましょうね。
何度も言いますが、格安リフォームとこだわりリフォームはセットです。

け、決してドケチをフォローしているわけではありませんよ(^^;)


こだわり設備はたとえばこんな設備がおすすめです。、

ホース式混合水栓(4/20の記事)
録画機能付きTVドアホン(4/23の記事)
センサー付きキッチンライト(4/25の記事)


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ではまた
posted by がんも at 00:39| Comment(5) | TrackBack(0) | ☆カッティングシート活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月01日

キッチンのカッティングシート貼り2「1部屋3000円で素敵なキッチンに!!」


キッチンにカッティングシートを貼ります。

私のおすすめシートは「メタリックブルー」です。
ツヤがあって反射もするので高級感があります。

原色だと目が疲れるし、濃くなってしまいます。
それに少し安っぽく感じる気がするのは私だけ・・・?

単身向けならまだしも、ファミリー物件では原色は避けたいですね。


で、メタリックブルーのシートですが、


前にも玄関のシューズラック(4/13の記事)で紹介した「d-c-fix」の
「メタリック・青無地」です。

a0065.jpg

Re-Wall店http://www.rewall.co.jp/
メタリック・青無地のページへ

(巾90cm×15M巻)が今なら65%引きのようですね。

前は50%OFFだったので、さらに安くなってます。
まとめ買いした自分が悲しい・・・(^^;)


ファミリー向けのキッチンで、だいたい90cm×2.5mほどでしょうか。
15mなら6部屋分ですね。

6部屋で7000円なので、「1部屋約1200円」。
そして取っ手(ハンドル)が1個約300円×6個で「1部屋約1800円」

つまり、「1部屋約3000円」の材料代で、

これが
a0087.jpg

こうなります。
a0149.jpg

費用対効果はバツグンだと思いませんか?


取っ手は安いモノだと100円ちょっとなので、2000円以下でも収まりますね。



あとは人件費ですが、施工時間はおよそ2〜3時間ほどでしょうか。

業者に頼むとまだまだ値段が高いので、今は自分でやってしまいます。


ちなみに。

いずれは専門で人を雇って、リフォーム一式を任せたいですね。

大家さんが集まってリフォーム業者を立ち上げる。
自分たちの物件は原価で施工して、外部からの受注で人件費分は稼ぐ。
これが一番効率的なんじゃないでしょうか。

ただ管理会社を敵に回してしまう可能性がネック点ですかね。




さて。

道具はこんな感じです。
a0088.jpg


キッチンの大きさに合わせてシートを切る。
取っ手を外して掃除する。
貼る前に小さなゴミなどをキレイに取り除く。
シートを貼って端をキレイに整える(ドライヤーを使うと楽です)。
新しい取っ手を取り付ける。
気泡による粒を処理する。


明日以降、詳しく手順を見ていきます。


ちなみに。

取っ手(ハンドル)はホームセンターでも売ってますが、私はネットでかなり探しました。

値段と見た目を比較しながら、
結果的にはこちらの店のスリットハンドルにしました。

大量発注でお願いしたら結構な割引をしていただけ、ありがたかったですね。

「DIYパートナー」http://diy.b-smile.jp/consumer/
商品番号:0199-00079
 商品名:スリットハンドル

他にも安い商品はたくさんあります。
自分なりにキッチンのイメージと合う品物を選べば良いと思います。

あ、あとはビスの間隔も調べてから買いましょうね。


ではまた

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posted by がんも at 21:35| Comment(0) | TrackBack(1) | ☆カッティングシート活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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