2010年04月29日

キッチンのカッティングシート貼り1


格安バリューアップの定番であるカッティングシート。
今日から数回に分けてキッチンの施工例を書いていきます。


早速ですが、これが施工後の写真です。
a0149.jpg


昔は他の色も使っていましたが、今はこのシート柄しか使っていません。

格安なシートを使っているので、以前は気泡によるブツブツで大変でした(汗)。
これはちょっとした工夫で解決できましたので、
そこも含め紹介できればと思います。


ちなみに、これが施工前です。
a0087.jpg


別の角度からも。

befor
a0083.jpg

after
a0139.jpg



取っ手もネットで購入したモノに取り替えてます。

befor
a0051.jpg

after
a0148.jpg


値段は格安です。
カッティングシートはやはり費用対効果の大きいリフォームですなー。
毎度言ってますが、ここで抑えた費用を他に回しましょうね!

施工手順などは次回以降に取り上げていきます。


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posted by がんも at 23:57| Comment(0) | TrackBack(0) | ☆カッティングシート活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月26日

イケアの300円レールを効果的に活用する!



イケアには安くて魅力的な商品がたくさんありますよね。

特に安い小物は多種多様にあるわけですが、それをどこに設置してどう使うのか?
使い方次第でいくらでも費用対効果が高まります。

うまく使いこなせるか?うまく活かしきれるか?

アイデアの出し甲斐がありすぎて、
自分の想像力の無さにいつも涙が出てきます(笑)


今日はそんなIKEA商品の活用事例です。


使うのは279円のレール(BYGEL)です。
IKEAの商品ページへ


壁に取り付けて小物入れ(ASKER)をフックでひっかけたり、

直接イケアの小物入れ(BYGEL)をかけたりして使うようです。


ですが、実際はどう使おうが自由です(安全性には配慮しますが)。


今回はこんな風に使ってみました。
a0016.jpg


玄関に取り付け、スリッパラック代わりです。
a0017.jpg

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a0192.jpg

a0188.jpg


取り付けはイケアの鏡(4/19の記事)と同じく、石膏ボード用のアンカーを使って取り付けます。


これがスリッパの収納としてうまく使えます。
スリッパを壁に収納できるので、スリッパラックのように場所を取りません。
ありがたいことに、ちょうど2組分がきれいに収まります。


そして何より。


ゲスト用のスリッパを常備しておけば、デコレーションにもなるわけです。


実際にゲストが来たときには、スマートにさも当たり前のように差し出す。

奥さんの心の中ではちょっとした優越感です。
(ふふ、ゲスト用のスリッパも常備していておしゃれでしょ?どお??)

実際は分かりませんけどね(笑)



賃貸では入居者自身が壁に取り付けることはしにくいので、
大家さんがこんな生活の仕方を提案するのです。

全員が全員、良いと感じることはありませんが、
良いと感じてくれる人には大きなプラスになります。


これで約300円ですから、費用対効果はかなり大きいと思います。

あっ、内見時にちゃんとスリッパを設置しておかないと
「なんだこれ?」で終わっちゃいますから、気をつけましょうね。

できれば履き心地よりも見た目のいいスリッパを設置して、
ゲスト用として使えちゃうこともイメージさせましょうね。あの方法で。


いかがでしょう??

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posted by がんも at 23:19| Comment(2) | TrackBack(0) | ☆IKEA活用術 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月25日

絶品センサー付きキッチンライト!!


私のおすすめキッチンライトがこれです!!

コイズミのキッチンライト流し元灯(ABN547209)





付けるとこんな感じ。
a0154.jpg



交換前はこんな感じで紐が汚くイメージが悪いです。
a0040.jpg

※キッチンの色が変わっているのはカッティングシートを貼ったためです。
これは後日取り上げたいと思います。



昔ながらのキッチンライトだと、

スイッチの紐が微妙に邪魔
紐がなんとなく油っぽくて汚いイメージがある
濡れたままの手でスイッチに触りたくない
そして手を洗い終わったあともスイッチの紐に触らなきゃいけない

ぎゃー!!なんとかしてぇー!!


これが入居者の本当の声ですが、賃貸だから仕方ないと我慢しているのです。

特にファミリー物件の主婦や単身物件の女性に多いでしょう。
男の単身はあまり気にしないかもですね。


おすすめしているキッチンライトは、
スマートなフォルムでさらに手を汚さないキッチンライトです。

こんな風に手を近づるだけでスイッチのON/OFFが可能という優れもの!

a0155.jpg
(またまたキッチンの色が変わっているのは以前撮った別の部屋だからです)


そして「知り合いに自慢できる!」ここをアピールできれば結果に繋がります。



値段は通常のキッチンライトが1000円〜2000円ほどですが、その数倍はします。
でも値段の絶対値は安いですから、この投資には価値があります。
毎日使う設備ですし、ここはケチらない方がいいと思います。

いかがでしょうか?

毎日立つキッチンだからこそ、気持ちよく生活していただきたいものです。

汚れたキッチンライトを新品にするだけでは芸がありませんよね。

おすすめです。


明日以降は再び格安でのリフォーム事例を紹介したいと思います。
格安リフォームで抑えたお金をこだわり設備に回しましょう。これでバッチリです♪
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posted by がんも at 22:44| Comment(0) | TrackBack(0) | ☆こだわり設備 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月23日

ドアホンを交換するなら絶対に録画機能付きがおすすめ!



昔から大家業をやっていたわけではないので分かりませんが、
これまでのドアホンの流れはこんな感じでしょうか?


チャイム → ドアホン → TV付き → 録画機能付き → 最新は携帯連携??

違ってたらすみません。


でも、今やカラーTV付きでも付加価値がない時代になってますよね。

ついてて当たり前って感じなんで、
チャイムやドアホン物件だと交換するケースが多いと思います。

そこで、どうせ代えるなら録画機能付きの商品にしましょう!

値段はそれほど変わりません。

少しケチって1万円以下の普通の品物を付けるより、
もう少し出して録画機能付きをつける。
録画機能ありなしの差が数千円なら、費用対効果は大きいと思います。

それに一度交換しちゃうと再度のバリューアップは相当先でしょうからね。


あっ、録画機能付きっていうのは、
訪問者の画像が録画される機能で、
留守中の訪問者もバッチリ分かる優れものです。


ちなみに私が付けてるのは、

パナソニックのVL-SV30X。



befor
a0041.jpg
after(別の部屋)
a0153.jpg


アピールの仕方はたとえばこんな感じでしょうか。


大切な人が訪ねてきていたのに、あなたはその事実を知るよしもなし・・・
このアパートならあなたにそんな想いはさせません!みたいな感じで、
アパートが生活を全力でサポートしてる感を出していく。

そして入居者に自分が住んだときの生活をイメージさせる。
ああ、帰宅したら赤いランプが点灯してるか確認してるんだなぁ。
こんな風に入居者に思わせたら大成功でしょう。

そして、最後には定番の一文で締めくくりましょう。
「もちろん、訪問者の顔が見えるので居留守も完璧です!(笑)」


・・・うん、いい感じですね(嘘)。


部屋に設置するPOPでは録画機能をうまくアピールしましょうね。
録画機能がないアパートとの違いを出せれば、大きなプラスだと思います。

私の造ったPOPは恥ずかしくて出せません(笑)


次回は私のおすすめ「センサー付きキッチンライト」です。


記事が少しでも参考になれば嬉しいです。

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posted by がんも at 21:59| Comment(0) | TrackBack(0) | ☆こだわり設備 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月20日

バリューアップにもメリハリを!!おすすめアイテム:ホース式混合水栓


ご紹介している格安バリューアップですが、
このドケチさの裏側にはこんな示唆も含まれています。

格安バリューアップで抑えたお金を他のところへ回すべし!


つまり、格安バリューアップで抑えるところは抑える。
その代わり、お金をかけるべきところにはケチらない。

お金の使い方にはメリハリが重要ですからね。



具体的にどこにお金をかけるのかですが、
まずは日常の生活でよく使う設備をワンランクアップさせましょう。

たとえば。

ドアホン → カラーTV付きドアホン
2バルブ混合水洗 → シングルレバー混合栓
紐付きキッチンライト → キッチンライト

これらは中古物件のリフォームでよく交換しがちな設備ですが、
単純にレベルアップした設備では結局はマイナスを無くしただけです。

そこで、プラス機能付きのワンランクアップした設備にすべきなのです。
私は同様のリフォームではこんな設備を導入してます。


ドアホン → (録画機能付き)カラーTV付きドアホン
2バルブ混合水洗 → (シャワーホース付き)シングルレバー混合栓
紐付きキッチンライト → (センサー付き)キッチンライト


プラス機能分の価格は高くなりますが、わずか数千円ですからね。
ここはケチらずワンランクいい設備を取り入れましょう。


ただし、この数千円分のプラス機能を加える上で一つ注意が必要です。


うまくこだわり機能をアピールできれば入居者に響く可能性はありますが、
正直なところ、プラス機能自体に入居の決め手を求めてはいけません。

なんてったってわずか数千円ですから、
あくまで「長期入居のため」と考えて数千円の上乗せをしましょう。


どのみちマイナスをなくすリフォームを行うなら、
もう少し余分に出して少しでも意味あるリフォームにする。これが大切です。


そして、格安バリューアップで色々と細かい気遣いもする。

ちょっとした違いをコツコツと積み重ねて、
大家さんの姿勢をアピールしていくと良い結果に繋がると思います。



・・・・と言いつつ、
実際はどの設備も安いので、結局はドケチリフォームかもしれません(笑)



ちなみに、
私が実際に取り入れているこだわり設備がこれです。


「ホース式混合水栓(整流とシャワーの切り替え付き)」

KVKの「KM550PG」メーカーHP

このホース付きは、実際に生活してみると便利で手放せない商品だそうです。
シンクの隅々まで洗えるし、大きい洗い物も楽々。
加湿器のタンクに水を入れるのも楽そうですね。使ってみないと実感できない便利さらしいです。


a0141.jpg

ホース付きはかなり便利です。
a0151.jpg

シャワーと整流の切り替えもありがたいです。
a0152.jpg


ちなみに、もともとはこんな感じ。
a0039.jpg



浄水器を付けられないのが悩ましいところですが、
水のおいしい地方ならば問題ありません。

「浄水器をお持ちの方向けに、普通のシングルレバー混合栓も準備しております」
こう注意書きしておけば、なおさら大家さんの好印象にもつながるでしょう。




明日は、
「センサー付きキッチンライト」
「録画機能付きTVドアホン」
あたりも紹介します。
録画機能付きは皆さんご存じだと思いますが、キッチンライトはなかなかのアイテムですよ。

乞うご期待??


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2010年04月19日

これぞ格安の定番IKEAのくねくねミラー(笑)


格安バリューアップの玄関編です。


シューズラックへのカッティングシート
玄関のアクセントクロスに引き続き、

格安の定番、イケアのくねくねミラーです。


これが大理石調のシート、アクセントクロスを貼った状態です。
a0101.jpg


そしてイケアのくねくねミラーを取り付けました。
a0116.jpg


手順はめっちゃ簡単です。

鏡と道具。
a0107.jpg

鏡には4つの留め金具が付いてます。
上下左右4箇所なのですが、今回はネジの位置に下地がなかったので、
石膏ボード用のアンカー(ホームセンターで色々売ってます)で取り付けました。

アンカーにも色々ありますが、例えばこんな感じこんな感じです。

まずは鏡の位置をおおよそ決めて、下の金具を付けましょう。

アンカーを取り付け、
a0108.jpg

金具を付ける。
a0109.jpg

説明書のとおりの高さに上の金具も取り付け、試しに鏡をつける。
左右の金具の位置を調整して、説明書通りの幅で金具を取り付ける。
a0110.jpg

a0112.jpg

はい、完成です。
a0115.jpg


ちなみに下地があれば、アンカーを使う必要がないのでもっと簡単です。

賃貸物件なら軽天による下地がほとんどだと思います。
こんな感じになってます。

このスタッドがちょうどネジの位置にあれば、軽天ビスだけで止まります。
なければ、鏡は重量があるのでアンカーでの補強が必要ですね。

下地を探すには、下地探し用のセンサー針タイプの測定道具で探します。
どちらもホームセンターで売ってますね。


さて、金額面ですが激安の999円です。ほんとに安いですよね。
・・・ん?今気付きましたが、もしかして2枚で999円になってませんか??

前は1枚で999円でしたよ。。。は、半額!!!!
おいおい、まじかい・・・・


ただし鏡は配達不可らしいので、直接IKEAに買いに行く必要があります。
地方の人にはこれが痛い問題です。買い物代行サービスでも送料が劇高です。


私は、東京に車で行ったついでに35枚まとめ買いしました。
他にも色々魅力的な商品があるので、何度が買い付けに行ってます。



そしてこの鏡ですが、
リサイクルショップで1800円弱で売れました(爆)
その時は買い取りアップ期間だったので、通常は1575円みたいです。

何枚か売れば交通費の足しになりそうですが、
売りすぎると買い取り価格も下がりそうなので、ほどほどが大切ですね。

今なら2枚で999円なので、どうなるのでしょう???


今度IKEAに行ったときは、
他の商品も買ってきてリサイクルショップで換金してみようと思ってます。

同じ地方の大家さんは試してみてもおもしろいと思います。
北陸の方はなるべくご遠慮下さい(笑)

ではでは


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2010年04月16日

アクセントクロスで玄関をイメージアップ。


格安バリューアップの玄関編です。


シューズラックへのカッティングシート
に引き続き、
玄関のアクセントクロスでイメージアップです。

今日も激安ですよ(笑)


これが大理石調のシートを貼った状態です。
a0062.jpg


さらにイメージアップするため、
シューズラックの凹んだ部分だけ壁紙を変えましょう。
つまりアクセントクロスですね。

こんな感じになりました。

a0081.jpg

解説すると、

濃い目の壁紙で立体感を演出し、空間に奥行きを持たせています。

・・・・・それっぽく言ってみましたが、本当はさっぱり分かりません(笑)



重要なのはどんな壁紙を貼るかなんですが、
今まで色んなパターンで試しながらやってきました。今回の壁紙は少し失敗かも(^^;)

これまでの部屋の写真を取り忘れてたので、
残ってる部屋はこれだけです。

a0092.jpg


気をつけていることは、部屋のイメージと統一感を持たせることでしょうか。
滅多なことではマイナスにはなりません。

そしてここにちょっとした小物を設置すれば、いい感じに見えてきます。

試しにこんな感じ。
a0097.jpg

色味が欲しいですね。
a0098.jpg

最近買ったニトリの写真立て大と小。
a0101.jpg


この壁紙なら上の絵を取り付ければいい感じになりそうですね。

ちなみに、写真にある女性のカレンダーはリサイクルショップで50円(笑)


さて、金額面ですが。

1000円/uで施工として考えると、約1.5mでおおよそ1500円ですね。
自分でやれば、糊付きで540円/u、約1.5mでおおよそ810円でしょうか。

ハイ、激安です。


ただ、1.5mだけで業者に発注するのは厳しいです。
他の原状回復と合わせてお願いが必要でしょう。

自分で施工するにしても、ネットで1.5mだけだと買えない場合が多いです。
ホームセンターなら買えますが、いい壁紙があるかどうかですね。

私は基本的には業者さんにまかせますが、
今回、自分で取り寄せて施工しました。

こんな感じです。

壁紙を剥がして
a0075.jpg

クロスを
a0077.jpg

貼っていく
a0078.jpg

道具はこれだけ
a0079.jpg

はい、完成。
いかがでしょうか??

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では皆さん良い週末を!
posted by がんも at 23:47| Comment(2) | TrackBack(0) | ☆アクセントクロス活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月13日

たった160円でシューズラックをイメージアップ!


格安バリューアップの玄関編です。


玄関は内見時に最初に見る場所。これがかなり重要です。

玄関での第一印象、部屋に入った時の印象、
この2つの印象でほとんどが左右されると言われてますよね。

玄関では何より印象アップが大切です。



この写真はちょうど先日退去した部屋です。
a0020.jpg


どこにでもある普通のお部屋です。何もせずに決まれば一番いいんですけどね(笑)


右手前のシューズラックは賃貸によく品物ですよね。

まずはこれをイメージアップさせるため、カッティングシートを使います。

カッティングシートにもピンからキリまでありますが、
代表的なのは、住友3Mのダイノックフィルム、サンゲツのリアテック、
シーアイ化成のベルビアンあたりでしょうか。


裏面の空気が抜けやすく、施工性が楽な物ほど高い気がします。
でも、ここには安物で十分です。
私が使っているのは↓ここで買った「d-c-fix」なるシートです。安いです。
http://www.rewall.co.jp/

特に狙い目は在庫処分品です。激安!!


使う道具はたったのこれだけ。
カッターと定規(長さを測れるモノならなんでもOK)。
a0055.jpg


1.棚の幅と同じ長さでカット
2.裏面のシールをはがして貼る(何度か張り直してようやく真っ直ぐ貼れます)
a0058.jpg

3.角に折り目をつけて処理していきます。
a0060.jpg


以上で完成です

before
a0020.jpg

after
a0062.jpg


私がシューズラックに使っているのは大理石のコルテス[白×ベージュ系]です。

楽天のRe-Wall店もあるようですが、商品が限定されているようです。

楽天ポイントが付かないのは残念ですが、
直接、本店で購入した方が一番安く仕入れられると思います。
http://www.rewall.co.jp/


さらに、この大理石調の棚に、
小さい観葉植物や写真立てなどを飾り付けるとさらにイメージアップします。
飾り付けはまた後日ピックアップします。これがまたいい感じで仕上がりますよ。


ちなみに、この大理石のシートは今なら

巾90cm×210cm巻(1,490円)
巾45cm×15M巻(5,890円)
巾90cm×15M巻(セール!11,790円→半額5,895円!!)
で売っています。

1回45cm×80cmとして370円〜330円、セールを利用すれば160円ほどです。

プラス人件費ですが、それでもかなりの激安でしょう。しかも簡単です
いかがでしょうか??


明日以降のバリューアップとの組み合わせで、さらにイメージがアップします。

お見逃しなく!!


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posted by がんも at 23:43| Comment(0) | TrackBack(0) | ☆カッティングシート活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月12日

格安で効果的な空室対策は?


中古をどんなに新築同様に原状回復・リフォームしても、結局は中古です。

それなら中古らしい差別化をしちゃった方がいいわけですが、
前はどうすればいいのかさっぱり分かりませんでした。


そりゃ、お金をかけて本格的にデザインリフォームをしちゃえば結果は出ますが、
お金をかければ決まるのは当然です。
重要なのは、お金をなるべくかけずに中古を生かす。そして差別化する。

これが出来れば効果的なアパート経営が可能になります。


中古に出来て新築や築浅には出来ないこと。そしてお金もあまりかからないこと。


私なりの答えの一つが「造作」だと思います。

しかも、本格的な造作は必要ありません。
IKEAやニトリ、ホームセンターなどで購入できる格安の小物を最初から取り付けるだけです。


なぜかと言うと。

賃貸住宅では入居者は自由に造作が出来ませんよね。

実際は禁止ではありませんが、
退去時の原状回復を考えて行わない人がほとんどでしょう。

あるとしても、画鋲やピンを使ってポスターや絵を付ける。
粘着テープ式の壁掛けなど、ちょっとした小物程度です。


ビスなどで本格的に棚を取り付けたりといった造作は行いづらいでしょう。
それこそ、壁を抜いたり、ニッチ棚を造り込んだりなんてもってのほかです。

壁に造作して上の空間を利用できませんので、
何かしら置くための家具でスペースが取られることになります。
ただでさえ狭い賃貸住居ですから、非常に歯がゆい賃貸事情といったところでしょう。


私が賃貸だったときには、大量の突っ張り棒で物置スペースを確保してました。
退去時は突っ張り棒の跡をせっせと目立たなくしたりと、大変だった記憶があります(笑)


賃貸住宅なんてどれも似たようなお部屋ばかり。でも自分で造作は出来ない。
そんな賃貸住宅ですから、ここを解消できれば差別化になるはずです。


その解消方法は2つ。

入居者が自由に造作OKとしてしまうこと。
もう一つは、こちらで最初から造作を増やすこと。


造作OKはリスクもありますので、越えるべきハードルは多いかも知れませんね。

もう一方の「こちらで造作」が格安で効果の高い方法、というわけです。
アイテムによっては逆効果もあり得ますが、私はこの方法を積極的に導入しています。


これからそのいくつかの例を紹介していきたいと思います。


ちなみに、新築や築浅は「新しいこと」が魅力ですから、
下手な小物や造作を取り付けることはマイナスになりかねません。

でも中古物件はそうではありません。
中古に出来て新築に出来ないことをやりましょう。
ありきたりの中古物件ではなく、
「こんな生活ができちゃう賃貸物件」として差別化することが効果的になるのです。

なかなかおもしろいですよ。
明日以降を楽しみに。

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posted by がんも at 23:56| Comment(0) | TrackBack(0) | ☆空室対策のススメ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月10日

おしゃれな照明は本当にいいのか??


空室を埋めることと空室を出さないこと。

これを両立できるバリューアップを行えればいいんですが、
なかなかうまくいかないもんです。

例えば、IKEAの某おしゃれな照明を付けるとしましょう。

内見時には大好評♪
入居付けに効果バツグン!大成功!これぞ秘密兵器だぜ、ふっふっふ
こんな感じかもしれませんね。

しかし、そういう照明は実際の生活では不便きわまりなかったりします。

なんだよ、ぜんぜん暗いじゃん。
電球色の夜はロマンチックだけど、毎日これじゃ生活しづらいな。
なんか電気代がめっちゃ高いし・・・
夏なんて電球の熱で暑い、暑い・・・
ああ、こんな照明で生活できるかい!!

ちょっと大袈裟ですが、おしゃれな照明は実生活には向きません。
デザイナーズと快適さが無縁であることと同じです。


こんな不満を感じた場合、入居者はどうするでしょう。

自分で別の照明を用意してくれる人なら問題ないかもしれません。
でも保管で場所を取られ邪魔くさい。
照明に惹かれて入ったのに、なんだよ・・・。
こんな気持ちで生活をするわけですから、常に損をした気分で過ごしますよね。

何かのタイミングで出ることは当然です。

中には不便だと思いつつも我慢して生活をします。
これだときっかけがあれば退去確実ですね。

全員が全員そういうわけではないでしょう。
おしゃれな照明全部がそういうわけでもないでしょう。


それでも、その照明で本当にいいのか??これは一度考えた方がいいでしょう。
空室を埋めることに偏りすぎて、空室を出さない配慮が欠如していないか。

もしもあなたのアパートが2年での退去が多い場合。
それは何か過ごしにくい要素がある証拠かもしれません。
照明だけに限らず、そんな要素がないか、逆に何か足りない要素がないか、
一度じっくり考えてみましょう。

ちょっとした違いが大きな違いを生むでしょう。


あっ、ちなみに、おしゃれな照明が悪いわけではありませんよ。

問題は、主照明一つだけをおしゃれにすること。これが間違いだと思います。
主照明は生活を考えた照明にする。
そして補助照明などで、非日常の空間演出も出来るようにする。これが重要です。

光の演出は効果絶大ですから、ここを極めたアパート経営は強いです。
今後はここにフォーカスしたリフォームも増えてくるでしょう。
トータルリフォームに大注目ですね。


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2010年04月07日

空室対策のノウハウを深める


以前、適正利回りについて書きました。

3/16:高利回りにも2種類ある!!狙うべき高利回りとは??
3/17:高利回りと低利回りの違いって?利益が現金化されるタイミング?


高利回りと低利回りはパッと見は違っても、
リスクを適正に反映した利回りならば、結局は出口まで含めると同じ利益になります。

空室だらけの物件でさえも、
その空室を埋めるために必要な改善費用の分だけ、価格が安くなっているのです。


もちろん、
市場のゆがみがあるので完璧な適正利回り=完璧な適正価格はありませんけどね。

それでも、お宝級の高利回り物件のつもりが、あくまでも適正利回りだった。
そんな話はザラにあるわけです。


ここまでは「購入」前のお話ですよね。


購入後の「運営」そして「出口」。ここでも差は付けられるかもしれません。


たとえ適正利回りの物件でも、
人にないノウハウがあれば想定以上の利益も可能になってきます。

費用を抑えるノウハウ、収益を生み出すノウハウ、
費用をかけて収益を高めるノウハウ、ノウハウ次第で運用は変わります。

要は、誰でも行える運営とどれだけ差が付けられるか。

外壁修繕を行うにしても、結果は千差万別ですよね。
水回りに手を加える人も入れば、床を変える、壁をぶち抜く、アクセントをつける、
何もせず広告費に回す人もいるかもしれません。

同じ金額でも、使い方によって差が生まれるのです。

アパート経営全般のノウハウを学びつつも、
限られた時間でどこのノウハウを深めていくのか?


賃貸というビジネスモデルにとっては
入居者がいるかどうかが売り上げのすべてです。
やはり、空室対策のノウハウを深めていくことがより効果的だと思います。


そんな空室対策にも2種類あるわけですが、どちらも重要ですよね。

「入居付け」と「長期入居(テナントリテンション)」。

空室を埋めること。そして空室を出さないこと。

これらは別々のノウハウではありません。
入居者への事後対応策も必要ですが、
募集時から長期入居のための配慮もする必要があるのです。

困るのは、両者が相反する場合があることです。

そんな話を含め空室対策について取り上げていきたいと思います。
参考になるところがあれば幸いです。

いつも応援クリックありがとうございます!

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2010年04月06日

新築のために中古へまっしぐら??


現在は中古物件オンリーの資産状況ですが、
私も新築にも非常に興味を持っています。

設備も新しく、手間がほとんどかかりません。本当に羨ましい。あぁ羨ましい。


ではなぜ新築を計画しないのかというと。


これまで色々な中古物件を見てきて思うのですが、
どんなボロボロの中古にだって新築の時代があったわけですよね。

新築の当時は満室で家賃も高かったはず、
それが今やこんな状況に・・・涙。

あれ?でも同じ中古でも魅力的な物件もありました。
何かが違う!

もちろん立地や間取りは大きな要素ですが、
建物や共用部の魅力がぜんぜん違う。ここが競争力の違いじゃないのか。


中古を見ている中でそんな想いが強くなりました。


新築だから出来ること。


中古を大幅に改良することも可能ですが、その費用は甚大です。
新築時に最初から魅力的に造り込めば、長く安定した経営が出来るはずです。

新築で満室になるのは当然ですが、
5年後10年後、そしてそれ以降が重要なのです。


新築に求めたい要素、それは。

いかに家賃の下落を抑え、競争力を保ち続けられる物件に造り上げるか。

これは中古では出来ないことです。

そして、相当な実力がなければ出来ません。
正直、今の私にはまだ無理だと実感しています。だから行いません。


そしてもう一つ理由があります。


上記のような古くなっても魅力が落ちない物件を造るには?

外観や間取りでも十分な競争力は得られますが、
20年後、30年後でも競争力を落とさないためには、共用部分にカギがあると思います。

それこそ、部屋の数を減らしてでも、
魅力的なエントランスや共用スペースを造り込むことが必要なのではないでしょうか。


ただし、こんなことをすると利回りは確実に下がるでしょう。

新築でも可能な限りの利回りを出すためには、建築費を抑えつつ、部屋は詰め込むはず。
確かにこれでも新築時は満室になりますが、10年後20年後は先が見えてしまいます。

20年後でも競争力を落とさない物件を造るには、
やはり建築費は高くなり、部屋数も1部屋ほど少なくする必要があります。
利回りは確実に下がります。

だからこそ!

それだけの余裕を持った投資を行える十分な体力が必要になってくるわけです。

せこせこと狭い部屋で新築を造る必要がなく、
プラスアルファで付加価値を出すための費用を惜しまない。

そんな資産状況になった段階で新築に進みたい!
これがもう一つの理由ですね。



そんな新築を実現するため。
今は中古でリスクを取りつつ、資産を増やしているわけです!(本当かよっ)



ちなみに。
中古で利益を出すには、格安でバリューアップできるノウハウが重要ですよね。

特に。地方ではお金をかけてリフォームするよりも、
格安リフォームで格安家賃のまま貸してしまう方がかなり効率的です。

お金をかけても、首都圏のように家賃はアップしにくいからですね。
同じリフォーム代金でも、首都圏と地方では効果が違いますよ、ほんと(涙)。

それなら安くていい部屋を提供した方がよっぽど社会貢献になるわけですねぇ。


・・・なぁ〜んて色々言ってますが。

こんな感じで言い訳をしつつ。
実は、格安バリューアップへとひた走っている私の不動産投資だったりします(笑)

今後は、笑えるほど格安なバリューアップなどを少しずつご紹介できればと思います。

ひ、ひとつぐらいは参考になると思いますよ・・・汗


いつも応援クリックありがとうございます!

ではでは


posted by がんも at 01:02| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月03日

敷金の使い込みをすると売却時CFで注意が必要


敷金に触れてきたついでに、もう一つ気をつけたい点があります。


物件購入時には新旧オーナーで敷金を引き継ぐことになりますよね。
既に購入されている方は覚えがあると思います。

中には他の支払金と相殺しているケースや
その場で初期費用に使わせて貰うケースなんかもあると思います。


関西圏など一部地域では引き継がない場合もあるようですが、
入居者への返還義務はあるとすれば、
価格は既に敷金を差し引いた金額ということを意味します。


なので売買は敷金の引き継ぎが必ず伴うということですね。


そんな敷金ですが、
購入時に引き継いだということは、
当然ながら売却時はこちらが引き渡すということです。


使い込んでいなければ一切問題ありませんが、
そうでなければ注意が必要ですよね。


そうです。
売却時のキャッシュフローを得るには、

「残債と諸費用と税金」だけでなく、

「残債と諸費用と税金、そして敷金」これ以上での売却が必要ということです。


私を含め、
まだ一度も売却を向かえていない新興大家さんは多いと思いますので、
敷金を使い込んでいるかどうかは常に意識しておく必要がありそうですね。


敷金を使い込んでいるかどうかは、
確定申告の数字からある程度分かります。

貸借対照表の「現金+預金」が「敷金」よりも少なくないか?

ただし、購入以降で事業主個人との間で資金の移動があったり、
家族借入なんかがあると、それらの数字を考慮する必要があります。

正直、複数年経つと分かりにくくなってきます。
敷金よりも明らかに現預金が多ければ問題ありませんが、
資金を有効活用できてないってことでもありますからね、微妙です。

敷金の金額はいつでも換金して用意できる。
そんな状態を作ることが理想でしょうか。


大切なのは「敷金を使い込むと危ない」と言うことではなく。

現状で敷金をどれだけ使い込んでいるのか?
これを常に把握しておくことが大切だと言うことです。

私は逆に敷金はうまく利用すべきだと思ってますし、
それがアパート経営のうま味の一つだと思ってますから(笑)

どうやって敷金を安全にうまく活用できるか?ここを追求していきたいですね。


ああ、どっかにぴったりの金融商品なんてないでしょうかね??
と言うか、
不動産の敷金や保証金専用の商品があっても良さそうなもんですけどね。

みんなの敷金を集めて不動産へ再投資。ん?不動産ファンドってことか。


逆の発想で、
「敷金が運用されて配当がもらえるアパート!」
お、あっても良いかも、おもしろそう(笑)
でも金融免許がいるのかな・・・色々考えてみたいですね。


では皆さん良い週末を!
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posted by がんも at 00:07| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月01日

敷金ゼロで売却は大丈夫か?


敷金ゼロには、
「募集でのプラス面」と「入居者の質でのマイナス面」があると思います。

この点は皆さんお分かりだと思いますので触れませんが、
実はもう一つ考慮しておきたい点があります。


それは「売却時のマイナス面」です。


どういうことでしょう??


皆さん物件を買うときにはレントロールを見ますよね。

そしてレントロールを見てみると、敷金ゼロのオンパレード・・・


さて、皆さんどう判断されますか??


ああ、物件の競争力が弱いんだろうなぁ・・・
入居者の質も悪いかも・・・
滞納もあるんじゃないのか・・・
既に夜逃げ状態の部屋だってあるかも・・・


色々ありそうですが、少なくとも、

敷2礼1で決まっている5万円と敷礼ゼロゼロで決まっている5万円、
これには大きな違いがありますよね。


当然その分は割り引いて物件を査定することになり、
そして遠慮なく指し値交渉でしょうか(笑)


これはつまり、
自分が売る側だったら同じように割り引かれちゃうってことですよね。


敷金ゼロが果たしてどこまで影響があるかは分かりません。

おそらく、好立地だとあまり影響は少ないでしょう。
立地が二流三流だと大きな影響を受けるかも知れません。
かなり築浅なのに敷金ゼロだったら。これはやばそうですね。
築古なのにまだまだ敷金もしっかり取れている。これは逆に強いです。


物件によって影響は違いそうですが、マイナスも確実に出るでしょう。


敷金ゼロだと売る場合にどういう評価がされるのか。

この点を考慮して募集条件を設定することも大切ってことですね。

まあ、5年後10年後は敷金ゼロが当たり前かも知れませんけど。



逆に、これから敷金ゼロの収益物件を購入する場合はどうか。

そのリスク分を割り引いて見合う金額なら問題はないでしょう。
ただし、お宝物件である可能性は少ないでしょう。


横暴な大家で、初期費用が高く広告費も出ない。家賃は高く家賃交渉も一切応じない。
そんな理由で空室が多いなら、お宝物件に化ける可能性はあります。

敷金ゼロにしているということは、それなりに融通の利く大家さんでしょうから、
大化けする可能性は難しそうです。

と言うか、
敷金ゼロなのに空室が多いならどんだけ競争力の無い物件であることか・・・



そんなわけで、

敷金ゼロは運営面でのプラスマイナス、そして出口でのマイナスがありますので、

満室経営と出口戦略、しっかりバランスを取って進めていくことが大切ってことですね。



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