2010年03月31日

敷金はアパート経営の大きな魅力?


賃貸業の副産物である「敷金」ですが、
これは様々あるビジネスの中でもとても有利な仕組みだと思います。

どんなビジネスでも重大懸案の一つが「資金繰り」ですよね。


しかしアパート経営の場合は、家賃とは別に「敷金」を預かります。

この敷金は売り上げではありませんので、課税されることはありません。
(敷引きなどの仕組みであれば、売り上げ計上が必要かもしれませんが)


一部屋5万円だとして10戸で50万円、30戸で150万、50戸で250万、100戸で500万です。


預かったお金は退去するまで返還する必要がありません。
退去時に返還するとしても、次の入居者が見つかればまたお金が入ってきますよね。


つまり、そのアパートが安定して経営されている限り、
一定の金額が常に手元にある状態が続いていることになりますね。

しかも退去時も原状回復で相殺なんてパターンもありますし、
家賃は前払いで、礼金や更新料まで頂く場合もあります。


こんな資金繰りが容易なビジネスは他にないですよね。

逆に、これだけの資金をうまく運用できればさらに強みになります。

他人のお金で自分のために資産運用!

こんなおいしい仕組みを利用しない手はありません(笑)


もっと言うと、
建物や土地は多くが借金ですから、ある意味自分のモノではありません。

他人のお金(銀行のお金)で買った他人の資産でお金を稼ぎながら、
他人のお金(入居者のお金)でも稼げちゃう!!

どんな立場だコノヤロウ!!(笑)



でもまあ、
敷金があることで本来よりもお金があると勘違いしちゃう人も多いですよね。

そして入居者の敷金を使い込んでしまう大家さん・・・・うん、いるいる。

あれ?私も??σ(^^;)

使い込みは昔ながらの地主系大家さんに多そうですが、
もしも敷金に保全措置なんて導入されたら大打撃でしょうね。
あわてふためく姿が目に浮かびます(笑)まあ、無いので大丈夫でしょうけど。



とは言え、最近は借り手市場で敷金ゼロも増えてきましたよね。
礼金や更新料なんて、まず無いものとして経営を考える必要があります。

敷金ゼロだと、経営に影響はあるのか??

前払い家賃のアパート経営では基本的には問題は起こらないビジネスです。


しかし経営を楽にしたいなら、敷金は有利だと思います。
特に、募集時の広告費と相殺なんてことも多いと思うので、
経営を安定させるなら敷金を頂いた方がいいと思います。

見た目の手元資金が多いと、銀行への印象も良くなるかもしれませんし(笑)

ちなみに。
敷金ゼロで礼金をもらった場合は売り上げ計上するので課税対象になりますね。


引き続き、敷金ゼロについて取り上げたいと思います。

私は礼金ゼロや更新料なしには大賛成ですが、敷金ゼロには消極的かも?

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タグ:不動産 敷金
posted by がんも at 23:03| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月29日

保険ではカバーできないリスク?


人は車の事故でいとも簡単に亡くなってしまうモノですね・・・


自分がどんなに気をつけても、相手がミスをすればそれまで。


あながち経営者が外車や3ナンバーに乗る理由も納得できました。
もちろん違う理由で乗っている経営者もいると思いますが(^^;)



自動車に乗るからにはリスクをどう回避するか。

自動車保険に入っても、それは残された家族や事故相手のため。

万が一のリスクヘッジにはなりますが、
自分自身の生命に対するリスクヘッジにはなっていませんよね。

ではどうすればいいのでしょうか。

より安全な車に乗る。これが一番ということなのでしょうか。

う〜ん、つまり高級車??

私は1500ccで十分なので、燃費と堅牢性を兼ね備えた車が欲しいですね。

「どんな事故にあっても死なない車」「事故相手も死なせない車」

そんな車があったらいいのですが・・・(^^;)


ちなみに。

アパート経営をするからにはリスクをどう回避するか。

保険でカバーできるのは万が一のリスク。

では万が一にならないためのリスクヘッジは何でしょうか??


やはり「学ぶこと」でしょうかね。日々精進です。


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タグ:リスク
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2010年03月25日

確定申告とキャッシュフローのギャップ


不動産は思ったよりもお金が残らないもの?

元本返済と減価償却について触れたついでに、
不動産経営とキャッシュフローについてもう少し見てみます。


アパート経営されている方は、つい最近確定申告されたと思います。

確定申告の数字は税金を計算するための損益です。

我々も銀行評価のため損益は黒にしなければいけませんが、
重要なのはやはりキャッシュフローですよね。


確定申告で収益と税額は確認されたと思いますが、
キャッシュフローは確認されましたでしょうか。

物件の購入前に色々とシミュレーションしていたあの数字です。
「税引き前キャッシュフロー」と「税引き後キャッシュフロー」

想定通りのキャッシュフローは出ていましたか??


ちなみに・・・・・

私は出ていませんでした(爆死)


物件の不意な出費も結構ありました。
広告費も予定以上に奮発?しました。
物件とは別で、本やらセミナーの費用、旅費交通費もそこそこ・・・

購入前には気付かなかった経費がどんどん判明してくるものです。
紙の上(PCの中)と実際はやはり違いますね(^^;)


なので、判明した経費率で再度シミュレーションが必要になります。
少なくとも、
予定のキャッシュフローが本当に出ていたのか、これ重要ですよね。


不動産賃貸業はとてもシンプルなので、
キャッシュフローは損益計算書(P/L)と貸借対照表(B/S)から簡単に計算できます。


「税引前当期純利益」から

「元本返済額」と「資産計上した償却資産額(大規模修繕や建物附属設備など)」を引く。
「減価償却費」と「前払いしてある保険料のうち本年度分」を足す。

これがおおよその「税引き前キャッシュフロー」です。

そこから「所得税・住民税額」をマイナスすると「税引き後キャッシュフロー」です。


ほら、簡単です(笑)


その他にも細かい要素はありますが、この程度で十分でしょう。

会計ソフトなら一発ですが、期をまたいだ細かい項目なども反映されちゃうので、
年間の実態を見るようにしたいですね。


あっ、もし回収できそうにない滞納家賃があればこれもマイナスCFですね(^^;)
お金は入ってこないけど、利益は計上される。ひどい話です。


ちなみに。

「保険」はそれほど大きな額ではないでしょう。
「償却資産」も毎年計上するとは限りません。


そうなると、結局のところ「減価償却費−元本返済額」

これが毎年のベースとなる「損益とCFのギャップ」ってことですね。
もっと簡単です(笑)


中古の物件は「減価償却費−元本返済額」がマイナスである人は多いと思います。

損益をぎりぎり黒にしている状況だと、
実際はCFがマイナスである場合が多いですよ。

そこからさらに税金も払うわけですから、気をつけましょうね。


自己資金を補充したり、本業の収入で補っている場合。
個別にその経営を見れば資金が回っていないってことですからね・・。

まあ、そこまでシビアじゃないでしょうが、
恒常的に続くならば経営上問題があります。自覚が必要ですね。



何はともあれ、

我々のような新興大家さんにとっては、
ベースとなるギャップを常に把握しておくこと。これが重要です!


減価償却から元本返済を引く、これがいくらか?
そこから常習的に発生する滞納家賃も引く、これがいくらか?
そこから税額を引く、これがいくらか?
そして、3年後、5年後、10年後、このギャップがどこまで広がるのか?


100万や200万のギャップ、これがさらに増えていくとどんなに大変か(^^;)

たぶん実感は湧かないと思いますが(私もそうですが)、
利益が相当出ていないと苦しい経営ですよね。

そうなってからでは対処は困難です!
今から把握していれば対策も可能なので、ここ押さえておきましょう!!



ちなみに、資金繰りという観点で考えると「敷金」って結構重要だったりします。
これは次回。

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2010年03月21日

耐用年数を超えたローンが危険な理由


3/20の記事「フルローンが危険な理由」に引き続き、

「耐用年数を超えたローン」はなぜ危険なのか?

これを取り上げてみます。理屈は同じですよね。


個人的にはフルローンを否定はしませんが、
耐用年数を超えたローンはすべきではないと思ってます。

とは言えフルローンも厳しいらしいので、そこに研究時間を割くよりは、
自己資金作りや他の勉強に時間を使うべきだと思います。



では本題です。

「耐用年数を超えたローン」はなぜ危険なのか?


フルローンだと年間返済額が大きくなります。
返済が多ければ、当然毎年の元本返済も多くなりますよね。

「元本返済」はお金が出ていくのに経費になりません。


アパート経営では、
他の業種の運転資金の借入とは違い、
借り入れたお金はほぼ土地建物に使われます。


借入と自己資金が土地建物に姿を変え、
その建物分のみ毎年経費として計上できます。

「減価償却」は経費になるがお金は出ていかないのです。



「元本返済」と「減価償却」。
これでうまくお金が回る間は問題ありません。

問題はそのバランスが大きく崩れ、
経費にならないのにお金ばかりが出ていく状態になった時です。



「減価償却」は残耐用年数で毎年一定額の経費。償却後はゼロ。

「元本返済」は元利均等ならば年々増えていきます。
完済前には年間返済額のほとんどが元金返済です。完済後はゼロ。


残耐用年数を超えたローンということは、

減価償却が終わってゼロになっても、元本返済は続くということです。

しかも元本返済は返済後半であればあるほど増えています。


年間ウン百万という額が、経費にならないのにお金だけ出ていく・・。
さらに税金も経費にはならないのにお金だけ出ていく・・。

まさに「お金の垂れ流し」状態ですね。悲惨です。 

こんな状態で経営が成り立つほど、甘くはありません!!



実際は、そうなる前に対策を取るとは思いますが、

たとえば、物件を売却する。繰り上げ返済をする。完済する。
もしくは、別の減価償却の大きい物件を購入し全体でバランスを取る。


たしかに対策は可能ですが、やはり危険が高すぎます。

売却時なんて、残債が多いのに簿価は少ない。
これで返済に加えて譲渡税を払う余裕まであるのかどうか・・・。




残耐用年数を超えたローンでなければキャッシュフローが出ない。

そんな投資は本当にやるべき投資なのでしょうか。

同じアパート経営を始めた者として、絶対お勧めできません。

順調なのは最初の数年だけです。

税金を払うためにお金を借りる必要が出てきた場合。これやばいです。

気をつけましょう。。。




もしも耐用年数を大幅に超えた投資をしている方がいれば、
10年、20年先を考えて今から対策を考えておくべきだと思います。

念のため、詳しい方にも相談すべきだと思います。
それでやはり大丈夫だと分かったなら、万々歳でしょう。



ちなみに、
銀行が長期ローンでも問題ないと判断したんだから大丈夫、
そう思っている方。

それは大きく違います!

耐用年数を超えたローンを出す金融機関は、
不動産ではなくその人を信用してお金を貸しているか、
不動産の土地だけを担保に考え融資をしています。

不動産からの収入で返済が問題ないから貸している訳ではありません。

銀行が言ってるから大丈夫。それは危険です。


まあ、これを読まれる皆さまはよほどの勉強家でしょうから、
分かりきったことですよね。
問題はあまり勉強せずに営業マンに言われるがままに買っちゃう人?(^^;)


失敗する人が出て欲しくない。この想いで書いてますが、
そんな人に届けるにはどうすればいいのでしょうかね・・・。


ああ、また長々と書いてしまいました。
文章がもっとうまくなりたいものです(笑)

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2010年03月20日

フルローンが危険な理由


フルローンはなぜ危険だと言われているのでしょうか??

いきなり結論を言うと。


「元本返済が減価償却を上回りやすいから」です。


どういうことでしょうか?



帳簿上の簿価は「売買価格」が基準となります。

たとえ土地建物で2億を超える積算評価だとしても、
1億で購入すれば帳簿上では1億しかありません。


フルローンだと「売買価格」=「ローン額」となりますので、
「土地建物の簿価」=「ローン残額」となります。


さらには、

売買価格を「土地」と「建物」に振り分けますので、
減価償却の対象となる建物分は、ローン額よりも必ず小さくなります。


実際は、「売買価格」+「仲介手数料」+「固定資産税」
これらが土地建物として計上されますが、
それでも売買価格の103〜105%ほどでしょう。

まず「ローン残額」>「建物の簿価」となります。



では、そんな状態になるとどう経営に影響があるでしょうか?


問題は、
「元本返済」>「減価償却」となるデットクロスが早々に訪れること。
もしくは最初っから元本返済額の方が多い!ことです。


毎年の決算上では、
「元本返済」はお金が出ていくのに経費になりません。
「減価償却」はお金が出ていかないのに経費になります。

税金はお金が出たか出ないかに関係なく、
収入と経費による損益で課税されます。


「元本返済」>「減価償却」ということは、

お金が出ていく方が多いのに、経費は少なくなる。
税負担が多くなり、さらにお金が出ていく・・・ダブルパンチです!!

ちなみに、税金(所得税、住民税)も経費になりませんよ。
なるのは事業税だけ。これってむごいですよね。。。


お金が出ていく状態だけでもやばいのに、税金でさらにお金が出ていく!
さらには元本返済の割合は毎年どんどん増えていく・・・汗。

行く末は、黒字なのに税金が払えないという「黒字倒産」へ??

と、まあ、こんな影響が出てくる可能性があるわけです。


フルローンは他にも危険性があります。

借入が多くなり返済が多いので、
空室や家賃下落に耐えられる余裕が少ない。

積算評価割れをすると、次の融資が受けづらい。
※購入時は超えていても、保有中にローン残額を下回る場合もあります。


これらは購入価格を割安で購入できればリスクヘッジ可能ですが、

どんな割安な物件だとしてもつきまとう危険が
このデットクロスの問題にあるわけです!


資金には余裕があってフルローンならリスクは少ないでしょう。
ただし、お金がないのでフルローンということだと、危険性は高まります。

なので、購入前にしっかりシミュレーションしましょうね。
トコトン検討して大丈夫そうなら、フルローンありだと私は思います。



ちなみに補足すると。

減価償却や元本返済額は、物件やローン条件によって大きく違います。

では、デットクロスを避けるため、
減価償却が多くなるような築古の木造が良いのか?

ローン返済が少なく元本返済も少なくなるように、
残耐用年数を超えた長期ローンにすれば良いのか?

どれも違いますよね。


それは3/19の記事にあるように、
保有時のキャッシュフローと売却時のキャッシュフローの問題です。


減価償却が大きく簿価が減る。
ローンは返済が少なくキャッシュは出るが、残債は減らない。

こうすれば確かに保有中のキャッシュフローは出ますが、
売却時には残債以上で本当に売れるのか?

売れたとしても、残債を返済してキャッシュがない。
でも簿価が小さくなっているので、税金ががっぽり・・・。

皆さんご承知の通り、国は一切負けてくれません(笑)

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では、皆さま良い三連休を!
posted by がんも at 17:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月19日

利益を現金化するタイミングに影響する項目



不動産投資はそれぞれの投資手法によって、
利益を現金化(キャッシュフロー)するタイミングが違います。

「保有時」にキャッシュフローを多めに得る投資なのか?
「売却時」にキャッシュフローが多めに残る投資なのか?

どう影響するでしょうか?

この先は
3/17の記事「高利回りと低利回りの違いって?利益が現金化されるタイミング?」
こちらを見てから読むとより理解が深まります。




長期ローン  保有時CF↑ 売却時CF↓

短期ローン  保有時CF↓ 売却時CF↑

減価償却 多 保有時CF↑ 売却時CF↓

減価償却 少 保有時CF↓ 売却時CF↑

適正高利回り 保有時CF↑ 売却時CF↓

適正低利回り 保有時CF↓ 売却時CF↑
 

ケース別に見てみましょう。


<築浅と築古>

築浅(ローン期間↑利回り↓減価償却↓) 保↓ 売↑
築古(ローン期間↓利回り↑減価償却↑) 保↑ 売↓


<木造とRC>

木造(ローン期間↓減価償却↑) 保↑ 売↓
RC(ローン期間↑減価償却↓) 保↓ 売↑


<地方と都心>

地方(=適正高利回り) 保↑ 売↓
都心(=適正低利回り) 保↓ 売↑


<新築と中古>
※新築は設備の減価償却を大きく出来る

新築(ローン期間↑利回り↓減価償却↑) 保↑ 売↓↓
中古(ローン期間↓利回り↑減価償却↑) 保↑ 売→


<残耐用年数よりローン期間が:短め、目一杯、超えた>

短め (=ローン期間↓) 保↓ 売↑
目一杯(=ローン期間→) 保→ 売→
超えた(=ローン期間↑) 保↑ 売↓


<売買時の建物と土地の割合>

建物簿価を多めにする(=減価償却↑) 保↑ 売↓
土地簿価を多めにする(=減価償却↓) 保↓ 売↑


などなど。。


では、
築古RCは?築浅RCは?
地方の築浅木造は?地方の築古木造は?都心の築古木造は?
築古木造を耐用年数オーバーでローンを組んだら?これが地方or都心だと?

投資は色々ありますよね。
さあ、どうでしょうか。


少なくとも自分の投資は把握しておきたいですね。
今やっている投資は、早めに現金化している投資なのか?
それとも売却時にキャッシュフローが残る投資なのか?


たとえば、
減価償却が多めだからキャッシュは残っているが、
その分、売却時の税負担が多くなり出口でキャッシュが出にくい投資。

実はそういう投資なのに、
儲かっていると錯覚してお金を使い込んでしまう・・・。


キャッシュが出てるだけまだいいですが、↓こんな場合はやばそうです。

早めに現金化している投資なのに、あまりキャッシュフローが出てない(^^;)
非常に心配ですね。。。。


逆に、↓こんな投資なら素晴らしいですね。

売却時が多めの投資なのに、今もこんなにキャッシュフローがあるぜぃ(^_^)v
ぜひその秘訣をご教授くださいませ!


皆さん、自分の物件はどうでしょう?
考えてみて損はないと思いませんか?


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posted by がんも at 01:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月17日

高利回りと低利回りの違いって?利益が現金化されるタイミング?


高利回りも低利回りも、
実は、適正な利回りであればトータル利益は変わらない・・。

そ、そんなバカな!

・・・これは本当でしょうか??


そもそもなぜ利回りには違いが出るのか。
それはリスクに見合った利回りになるから。こういうことですよね。

リスクには運営リスクや建物のリスク、そして出口のリスクも含まれます。

高利回りでリスクのある物件は、
当然ながら出口も高利回りでないと売れません。

より高い利回りでないと売れない上に、
下落した家賃で利回りも換算されるので、ダブルパンチです。


売却価格が大きく下落したとして、
売却時のキャッシュフローは本当に取れるでしょうか?



投資から得られるトータルの利益は、

「保有時のキャッシュフロー」+「売却時のキャッシュフロー」

これで決まります。
たとえ保有時に大きなCFをもたらしてくれたとしても、
売却時のCF次第では、投資のトータル利益はどうなるか確定しません。


ちなみに。
経理上の売却益(譲渡益)はこうです(実際は売買経費も考慮)。

「売却価格」−「土地建物の簿価」=「売却益(譲渡益)」

そして売却時のキャッシュフローはこうです(実際は経費などもあり)。

「売却価格」−「残債」−「譲渡税(譲渡益×税率)」=「キャッシュフロー」
※敷金の引き継ぎもありますが、ここでは使い込まず保管してるとします。



売却価格が大きく下落すると、
残債より高く売れないことも十分あり得るでしょう。

保有期間中に減価償却を多く取ってきたため、
「土地建物の簿価」よりも「残債」が多い・・・

こんな状況だと、譲渡税が払えず黒字倒産!!なんて可能性もあります。
冗談抜きに、十分あり得ます!

特に、
高利回りだけど築古。立地が地方、もしくは二流、三流。
耐用年数目一杯のローン、または耐用年数以上の長期ローン。
フルローンやオーバーローン。

一つでも当てはまる場合は、出口を実際に向かえるまで安心はできません。
かく言う私もそんな1人です(笑)




対して低利回りはどうか。

低利回りはリスクが少ないから低利回りです。
安全だが、保有時のキャッシュフローは少ないかもしれません。

しかし、売却時の価格が大きく下落するリスクも少ない。
つまり売却時のキャッシュフローは多くなります。

トータルの利益だとどっちが本当に多いのでしょうか?

正直、実際に出口を向かえるまで分かりません。
おそらく、あまり利益が変わらないのではないかと思われます。

なんだかんだで、より適正な利回りへと調整されているのでしょう。
そうなる理由があるからその利回りで売買される。
市場ってすごいですよね。




そんな訳で、実は適正な利回りであれば、
高利回りも低利回りもトータル利益は大きく変わらないのかもしれません。

違うのは、利益が現金化されるタイミングです。
保有時に多く取るのか、売却時に多く取るのか・・・

これは自分の戦略に合わせて選択していくべきなのでしょう。
私は加速する戦略ですので、高利回り派ということです!



ただし。

より適正な利回りに調整されるとは言え、
市場参加者の微妙なズレやギャップによって、違いも出てきます。

なので。

私は3/16の記事にあるように、
適正な高利回りでなく、適正を上回る高利回り物件を狙います。

そして加速・拡大後には、
適正を上回る低利回り物件へと資産を組み替えていきます。
これが私なりの戦略です。


実際、今の保有物件は適正を上回る高利回りなので、
保有時はもちろん、売却時も十分キャッシュフローが出る予定です。

・・・た、たぶん(^^;)

皆さんの保有物件は今売ると利益は出ますか??
残債は返せますか?2年後も5年後も10年後も大丈夫ですか?
売れそうにない場合は、どうすれば??



いつもありがとうございます!
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posted by がんも at 22:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月16日

高利回りにも2種類ある!!狙うべき高利回りとは??



あえてリスクを取って高利回りを選択する場合、ここが重要です!

高利回り物件には「高利回り」になる理由がありますよね。
リスクがあるからリターンも大きくなり、高利回りになります。

そんな高利回りにも2種類あります。


一つは、そのリスクを適正に反映した高利回り。

もう一つは、3/13の記事にあるように、
適正利回りを上回る高利回り。


どういうことか?具体的に考えましょう。


管理が悪い、空室だらけなどのネック点がある高利回り物件。
この物件を購入し、費用をかけてネック点を解消したとします。

さて、その物件はいくらで売れるでしょうか??

これがもしも、
ネックを解消する費用を含めた価格と変わらないとしたらどうでしょう。


これはつまり、単に「適正利回りで購入しただけ」を意味しますよね。

あれ??
あえてリスクを取ってまで高利回りを狙ったのにおかしいぞ・・・


実は、「適正な高利回り」を買った場合、
売却も含めたトータル利益は「適正な低利回り」と変わりません!

適正な高利回りは、売却時も適正に安くなっちゃうからです!(笑)
違うのは、利益を現金化するタイミングが違うだけ・・・。
(この辺りは明日以降、詳しく見ていきます)



適正な高利回りでは、あえてリスクを取る意味がありませんよね。

では、狙うべき高利回りとは??

それは、
ネックを解消して売却したら利益が出ちゃう!・・そんな物件です!

これは、適正を上回る利回りの物件を意味しますよね。
そして、
その適正との差、ギャップがより多くの利益をもたらしてくれるのです。
この違いを絶対に間違わないようにしましょう。

はっきり言って、
高利回りだけど適正な利回りの物件では、うま味が少ないです。
あなたほどの人がそこに手を出す必要はありません。



ちなみに。

ネックが少ないのに適正利回りとのギャップがある物件。
これは、情報格差によるギャップやコネによるギャップです。

これが一番狙い目かもしれませんね。

おお、買って売るだけなのに利益が出ちゃうよ!
そんな物件を買える立場になりたいものです(笑)

難易度も高めですが、ここも追求しましょう。
両方組み合わせて、より適正よりも高い利回りで買う!!
これ最高です♪


ネック解消ではなく、適正利回りで買ってバリューアップ。
高度なノウハウが必要ですが、これも一つの方法ですよね。

ただし、悲しいかな、地方では困難です。
都心だから費用対効果が見込めます。
この辺りも追々、見ていきたいと思います。



最後にもう一度。

あえてリスクを取って高利回りを狙うなら、
適正な高利回りではなく、適正を上回る高利回りを狙うべし!

ネックを解消して売っても売却益が出ない。これは適正利回りです。
ネックを解消すれば莫大な売却益が出るような物件を狙いましょう!

こういうことでしょうか。


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posted by がんも at 00:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月13日

地方の高利回りvs首都圏の高利回り


地方と首都圏で高利回りの物件情報。
もし同じ満室表面利回り15%ならば、どっちがリスクが高いか。


首都圏で15%・・これは凄いことですよね。

地方で15%・・・う〜ん、よくあるお話です(笑)


首都圏でここまで高利回りになるとしたら、
これは本当にリスクがあるからでしょう。

優良な高利回りは、我々のような新米に回ってきません(T_T)

解決すれば優良になる物件だとしても、
プロやセミプロがそこそこの利回りでかっさらっていきます。


ところが、
地方ならば優良物件でもそこそこの利回りで出て来ます。

しかし、これは狙い目ではありません。
地方のリスクが上乗せされただけの利回りでしょう。


狙い目は、解決すれば優良物件になる物件!!
手を上げる人も少なく、より有利な利回りで入手が可能です。


地方のリスク、手間がかかるリスクなどが上乗せされていますが、

適正利回りよりもはるかに高い利回りで獲得することができます。

この適正利回りとの差が大きく加速させてくれるのです!



首都圏で本気で優良資産を得たいと考えるならば、

まずは地方で拡大させてくれる収益物件を手に入れる。

それをテコに資産を拡大させ、首都圏の物件に組み替える。

この方が近道です。


重要なのはやはり、自分が取れるリスクはどこまでか?
そしてノウハウを学び、取れるリスクを広げること。

この辺りですよね。私ももっともっと勉強せねば!!


ブログを始めて知りました!
クリックして頂けることが、こんなに嬉しいとは・・
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posted by がんも at 01:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月12日

中古RCのジレンマ!


中古RCは特に出口戦略が重要です。

しかし、出口を考えて購入するとある問題が発生します。

非常に悩ましいお話なんです・・・どうすれば良いですかね?





中古RCを持ち続ける選択は非常にリスクを高めます。


巨艦だけあって、大規模修繕が莫大。

もし建物が傷んでしまったら取り返しがつきません(>_<)

20年目を超えてくると給排水の更新も怖いですよね。

取り壊しも費用も大きいので、土地としての出口も大変!



もちろん、建物の維持管理には気を遣って運営しますが、

できればRCは危険水域に入る前に出口を用意したいです。



ちなみに。

建物の天敵は水です。水と空気による酸化が怖いのです。


私も実際、防水が弱そうな箇所に対策を取りました。

屋上の立ち上がりにアルミ笠木を取り付け防水強化です。


RCは思った以上に伸縮するので、クラックはつきものです。

避けられません。

しかし、クラック自体がダメなのではなく、

そこから水が進入することが怖いのです。その対策が効果的です。





話を元に戻しますが、


建物は完全にはコントロールできませんので、

特にRCは出口を必ず用意して投資をするべきだと思います。



では出口に有効な方法はというと、

やはり融資の関係で「築17年前の出口」ということですよね。

※耐用年数47年−17年=残30年 ⇒30年の長期ローンが組める。

※実際は銀行によって融資基準が違いますが。



逆算すると。

長期譲渡所得になる5年保有後に築17年・・・つまり築12年。


築12年前の訳あって高利回りな中古RC。これが理想!!



さらに望むと。

5年の縛りがあると迅速な対応が出来ないので、

RCは法人での取得にしていつでも売却できる体制を作るべきです。

融資がいつ緩むかなんて、個人にはどうしようもうありませんからね。



それに訳あっての高利回りの物件は、

その原因を取り除けば、すぐにでも売却益が可能です。

いつでも売却できる体制にあれば、次の一手も広がります。





さて、ここで非常に悩ましい問題です。


築12年の高利回りなんて売りに出ない??



確かにそうなんですが、そこではありません。


ちなみに私は運良く、

築12年のRCで満室表面利回り20%越えを入手できました。

立地は二流、空室も50%でしたけどね(^^;)



しかし、想定外の現象が発生して初めて気付きました。


何かと言うと。


実は築10年を超えた辺りから、家賃は急激に下がり始めるのです!!


これは築年数に対する一つの反応で、

まず新築プレミアムが無くなった4年〜6年あたりが最初の急落。

次に、築10年以降15年あたりでさらに急落。

以降はおおよそ一定割合で低下し、家賃は主に下げ止まります。



WEBの検索機能でも、築10年というラインが大きく意識されますよね。

そういうことです。



そして、入居者にとって一番嫌なことは何か?

同じ部屋なのに、高い家賃で入っていること!

他の部屋が安く募集されていれば、かなりの不満が生じるでしょう。


他の部屋を安くしたなら、私の家賃も値下げするべきなんじゃないの!

更新時に値下げ交渉されたら、渋々下げるのっておかしくないか??

ここの大家さんはあまり良心的じゃないな・・・

もしこの時期に大家さんが変われば、より厳しい目で見られます。

退去の本当の理由は案外ここもあるかもしれません(^^;)


そんな訳で、この時期は退去も増えやすくなります。




つまり。



中古RCをリスクを押さえて利益を享受するには、築12年前後がベスト。

しかし、その時期は家賃の急落が起きてしまう時期。

そして入居者の退去も増える時期でもある。


かと言って、より古いRCだと出口のリスクも増える。

新しいRCは利回りも低く、なかなか入手が難しい・・・。


ああ!どうすればいいんだ!!



これが中古RCのジレンマです(笑)


RCに限らず、

この中古物件の入居者は「家賃曲線」のどの辺りか?

表面利回りの計算根拠はどの家賃で行われているか?

ここに注意をしましょう!!

エリアの需給次第では、家賃曲線も変わってくるはずです。



物件の見極めは重要なリスクヘッジなので、

慎重に見抜きましょう!!



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2010年03月11日

期間限定!黒烏龍茶を安く買う方法!(笑)

今日は確定申告も一段落ついたので閑話休題。。。





サントリーの黒烏龍茶(1リットル)が今なら安く買える!


脂肪の吸収を抑える特保飲料「黒烏龍茶」



値段がいい割にあまり安売りされていないので、

毎回、歯がゆく思いながら買っていた商品です。



一般小売りでは「450円」ほど、

ネット上では「388円」あたりが最安値みたいです。


しかし

これよりも安く、実質「350円」以下で買えちゃいます!!


ただし、3/29までの期間限定。


あ、血圧高めの向け「胡麻麦茶」も同様に安くなります。



方法は意外や意外。ローソンで買うこと。



これは3/1から始まったPontaカードのキャンペーンみたいです。


3/29までボーナスポイントとして1本あたり100ポイント付きます。

1ポイントは1円で使えるので、つまり350円!

通常のポイントも1本あたり4〜5ポイント付くので、350円以下!


ただし、Pontaカードのない人は作らないいけません。

ローソンのもともとのカードがあるならばそれでOKみたいです。


まあ、無料なので作ればいいのですが、ローソンだと1週間ほどかかるようです。

対応策は、同じPontaカードのゲオならば即発行してくれるようです。




そんなわけで、3/29までなら実質350円以下で買えちゃいます!!

ポイントがたまっても使う予定のない人は、ダメですけどね。



サントリーの黒烏龍茶。

効果のほどは知りませんが、

脂質を気にしながら食べるならこれを飲んでおもいっきり食べる!

この方が幸せです(笑)



・・・ちなみに、

私は合計84本買ってしまいました!(爆死)



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タグ:閑話休題
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2010年03月10日

「中古RCの高利回り」これはつまりどんな投資か?Vol.2


RCの大きな特徴である長期ローン!


その長期ローンの特徴は、

「ローン期間の総利益を早めに現金化する」こと。


これには、

「再投資で拡大できる強み」と「拡大できなければ失速するリスク」

この両面があります。


となると、長期ローンの投資では何を求められるのでしょうか?



一言で言えば・・・「期限切れ前に再投資すること!」


ちょっと言い過ぎですかね(笑)

再投資で拡大しない場合も含め、

詳しくは3/6の記事にて。


ちなみに、

拡大後は経営安定を優先した資産に組み替えを進めます。

詳しくはこちらの記事で。




引き続き、私なりのひねくれた解釈を見ていきます(笑)





「期限切れ前に再投資すること!」


ならば、

いかに再投資できる確立を高めるか?


大切な要素は、再投資のための融資の問題。

そして、再投資のための十分なキャッシュフロー。


これを可能にしてくれるのが、「高利回り」の部分です。





では、「高利回りの中古RC」とはどんな投資か??



高利回りの利益率の高さ、

これにRCのスケールメリットが加わるとどうなるでしょう。





もし「高利回りの中古RC」が実現できれば、

圧倒的なキャッシュフローが見込めます。



この圧倒的なキャッシュフローをどう使うのか、

もちろん再投資に向けるのですが、

実はこのキャッシュでリスク自体の解決も可能なのです!



どういうことか?



RCは結構、運営費が高いです。

規模が大きいだけに思わぬ出費が続く可能性があります。



しかし、圧倒的なキャッシュフローがあればビクともしません!

力業で運営をうまくいかせちゃうわけです!


そう、これが「高利回りの中古RC」の大きな特徴です。





細かい出費やデットクロスも関係なく突き進む「巨大な戦艦」!


ちょっとした出費で崩れちゃう「ガラスの投資」とはワケが違うぞ!


たまには暴走するけど(笑)、そこはノウハウでうまく操縦する!


そして出口まで準備し、利益を確定する!





つまり!!


高利回りの中古RCとは、


「その圧倒的な利益を使い、力業で運営をうまくいかせる投資」


こう言えるわけです!・・・・無理矢理ですかね(笑)




まとめると。



なぜ中古RCなのか?

「長期ローンによる早めの現金化で、
  再投資による拡大を可能にしてくれるから」

なぜ高利回りなのか?

「圧倒的な利益でリスクヘッジを可能にしてくれるから」


この両方の相乗効果により、拡大が加速します。




資産倍増の流れもまとめると。


自分に取れるリスクを認識し、物件を見極める。

そしてこの力業とノウハウを掛け合わせ、取ったリスクは回避する。

生み出されるキャッシュフローで再投資、そして拡大、拡大。

物件を優良資産に組み替えて経営を安定させる。


私はこうやって資産を倍増させます。

・・・さて、どうなることでしょうか。





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posted by がんも at 00:34| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月06日

「中古RCの高利回り」これはつまりどんな投資か?Vol.1


RCの特徴は、やはり長期ローンが組める点。これが強みですよね。


でも待って下さい。

長期ローンって何が強みなんでしょうか??



年間の返済額が短期よりも低く抑えられ、キャッシュフローが出ること?




でも、

返済額が抑えられれば経営が安定するって本当でしょうか??



キャッシュフローが多く残ることは間違いなくプラスでしょう。

実際、私もそこを狙って長期ローンにしています。




しかし、最初のうちはいいですが、

長期ローンで実際に10年後20年後はどうなるのか。


家賃は下がり、修繕費も多くなってくる。

返済額は変わらず、まだまだローン期間は残る・・・・。

しかも元金返済分が増え、税負担も重くなる。


キャッシュフローは確実に減っていきます。



「今のキャッシュフローは永遠には続かない」のです。





家賃は右肩下がり。返済は一定。経費負担は増加。




つまり、長期ローンの特徴は、




「ローン期間の総利益を早めに現金化している」




このことを意味しています。・・・・・・たぶん(笑)




将来の利益も現金化している。

だからこそ、

早めに現金化したキャッシュを再投資して、拡大する必要があります。



拡大する猶予をくれているのです!






長期ローンだと、実際の建物の寿命とほぼイコールになるので、


実質、

「建物が生み出す総利益を早めに現金化している」とも言えます。


これが短期のローンならばどうか。

ローン完済後にも大きな利益を生み出してくれます。




ですので、


そもそも投資の入り口として、

「完済後の収益も見込んで投資をするのか」

「完済前に出口を用意するつもりで投資をするのか」


このことを意識しなければいけません。





RCで確実な経営を望むならば、ローン期間を短くすればよいのです。

何も最大のローン期間で借りる必要はありません。



もしくは、繰り上げ返済をして経営を安定させる必要があります。




ローン期間を短くするか、繰り上げ返済をするか、

どちらがお得なんでしょう?・・・・・う〜ん、分かりません(笑)

詳しく計算が必要ですね。


繰り上げ返済は元金の返済なので、経費にはなりません。

繰り上げ返済の手数料も考慮が必要です。

でも経営の自由度は高くなりますよね。



どちらが良いかはまたいずれ詳しく考えてみたいと思います。





話がずれましたが、


中古RCで長期ローン投資をするならば、

早めに現金化したキャッシュを再投資して、拡大する必要がある!

長期ローンは拡大する猶予をくれている!




反面、間に合わなければ悲惨ですね。


長期のフルローンで収支ぎりぎりのRCを買った。

ここ最近の家賃下落や空室増加で、

時を待つまでもなく吹っ飛んでしまうケースが出てきているそうですね。



長期ローンで投資をする時点で、

再投資で拡大する必要性を自覚していなければ、

遅かれ早かれ経営は厳しくなってくるでしょう・・・。


特に、

長期ローンだからようやく収支が合っている方は、気をつけたいですね。



自分はどんな投資をしているのか?

これをしっかり認識して取り組むことが大切です。

私も失敗はしないために、勉強勉強の日々です。



ちなみに、

キャッシュフロー狙いならば、中古RC以外にもあります。


問題は、

1棟目はどんな物件(=どんな投資)が良いのか?

2棟目、3棟目の組み合わせに適した物件は?

どんな物件はいずれ売却すべきか?

こういうことだと思います。


私は

中古RCで再投資用のキャッシュフローを狙いますが、

この投資はずっと持ち続けるのは危険だと考えています。



中古RCについて、

引き続き考えてみたいと思います。


つづく


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posted by がんも at 23:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資手法の特徴 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月05日

リスクを取って資産形成


「今のキャッシュフローは永遠には続かない」


日本で不動産投資を行うならば、避けられない事実ですが、

だからこそ投資戦略が必要ですよね。




最初から立地が良くて安定経営が可能な優良物件を探すとどうなるか。

優良物件は利回りが抑えられ、安全だけれどもキャッシュフローは少ない。



資産のもともと少ない我々が、

アパートローンで1棟購入できれば、何もかもうまくいくのか??

そんな甘い世界ではありませんよね。



それなりの資産を築くつもりならば、

最初からそんな投資では時間がかかりすぎます。


なので私は、

あえてリスクのある物件を見極め、それをテコに投資を拡大。

やがて物件の組み替えを進めることにより、

優良物件による資産の構築を目指しています!





さて、3/3の記事からのつづきです。



次の投資にいくために有利な物件はどんな物件か??



色々学んだ末、自分なりの見解も組み込み、


私が出した答えは・・・・



「中古RCでなおかつ高利回り」


やはりこうなりました。



ちなみに、高利回りってどれくらいのことか?

10%?・・・いえいえ、では12%?・・・いえいえ。


・・・だいたい表面利回りで20%目安です!




そんな夢のような物件が本当に手に入るのか???


なかなか難しいですよね。


それこそ、相当なリスクでもないとそんな物件は手に入らない!


そう。

リスクのある物件でないとそんな値段にはならない!



だからこそ、

自分が取れるリスクの幅を広げること、これが重要なんです。



実際、

私がリスクを取って入手した物件は、

半分が空室の中古RC物件!!・・・でした。危ういですかね(^^;)



でも、しっかりリスクヘッジ。

「買ってからの運営がうまくいくか見極め」

そして何より「買う前のリスクヘッジ!」つまり、値下げ交渉!(笑)



実際、任意売却物件で、

半分の稼働率でも利益が出るような価格に値下げ交渉をしました。




リスクはやはり大きく、いろんな苦労もありました。

絶対に失敗できない!と、かなり勉強してきたつもりでしたが、


え?そんなことってあり得るの??なんてこともありました。


まだまだ不動産の世界は奥が深かったです(^^;)

これはおいおい記事にしていきたいと思います。


ちなみに、今はかなりのキャッシュを生んでくれています。





話を元に戻しまして、


「中古RCでなおかつ高利回り」


この投資はいったい何をしているのでしょうか?



キーワードは3つです。


「スケールメリット」

「早期の現金化」

「積算評価の余力」


どういうことでしょう。



つづく


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posted by がんも at 02:08| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月03日

重要なのは、より早い段階で次の投資にいける物件!


3/2の記事からの続きです。



「優良物件」はいずれお世話になるとして、

「高利回り物件」でまずは拡大することが重要です。



「リスクがあるから高利回りになる」


もっともだと思います。



重要なのは、

自分に回避できるであろうリスクの高利回りを見極めること。

そしてそれを可能な限り安く仕入れること。


もう一つは、


より早い段階で次の投資にいける物件を選択すること。


です。




最初の2つの観点から考えると、



中でも、現大家では空室を埋められない物件が一番狙い目です。


空室率はもっとも価格に敏感に反映されますので、

値下げ交渉もしやすいですよね。



「現大家では力不足な物件」


ということです。




私はそういう意味で、空室対策のノウハウを非常に重視しています。

特に、格安なバリューアップは大好物です(笑)


今後、少しずつ触れていきたいと思います。






そして、もう一つの視点が重要です。



より早い段階で次の投資にいける物件を選択すること。



リスクヘッジ可能な高利回り物件とはいえ、

優良物件よりはリスクが大きいわけです。


そのため、より早い段階で投資を拡大し、

リスクのある物件には出口を用意することが大切です。



「今のキャッシュフローは永遠には続かない」


このことを肝に銘じておく必要があるのです。


では、

次の投資にいくために有利な物件はどんな物件か??



つづく





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タグ:不動産
posted by がんも at 23:36| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月02日

収益不動産で資産倍増を目指すには・・・


収益不動産で何を目指すのか?



3/1の記事では簡単な目的にサラッと触れましたが、


今回は高レベルな目的の方法論。ここからが本題です。





○不動産でサラリーマン生活からリタイアする!

○不動産を利用して資産を一気に増やして次のステージを狙う!


本当に可能でしょうか??




主に、ブログ名にある「資産倍増」を焦点に見ていきます。




まず一つの認識として、

収益不動産には大きな「ジレンマ」があります。




より優良な物件ほど「利回り」が低く、

リスクのある物件ほど「利回り」は高くなります。




当たり前ですかね??(笑)




そうなんです。


しかし、

この当たり前をしっかり意識できるかどうかで、

資産倍増が達成できるかどうかが変わってくるのです。




どういうことか?





銀行から大きな借入までして収益不動産に投資する。

誰でも間違った投資はしたくないし、

誰でも優良な物件を買いたいと考えます。


失敗できないからこそ、その想いは日増しに大きくなります。



しかし、

安全だけど利回りの低い物件では、目的地に到達するのは困難です。

かと言って、

高利回りだけどリスクのある物件を選ばなければいけないのか。





ここで自問が必要です。



1.資産の少ない人がリスクを一切取らずに成功を収められるのか?


2.不動産リスクの正体は何か?リスクの回避策はないのか?







1つ目は、おそらく現実です。腹を決めて意識を変えましょう。



そして、2つ目が解決できるならば、選択肢が大きく増えます。


○ずっと入居者を見つけられる物件か。

○今後の修繕はどれだけの出費が必要か。

○確実な出口を想定できるか。

○そもそも利益を生み出してくれるのか。



回避する方法は十分にあります!



□最初の目利きで「見抜く力」

   →利益が出るのか。競争力はあるか。費用対効果で割に合うか。

□アパート運営の「ノウハウ」

   →ネック点は解消できるか。どんなに工夫しても無理な物件もある。






リスクを回避できる実力を身に付けること、ここに目を向けましょう!


そうすれば目的地までの道のりも見えてきます。



そして



ある程度の実力を身に付けたなら、

「どこまでリスクを取れるのか?」これを考えましょう。



自分の私生活(使える時間)や知識レベル、誰が助けてくれるか。

自分ならば対処できる物件を探すのです。






そんなわけで、

資産倍増までの大きな流れをまとめてみましょう。



1.不動産ノウハウを勉強し、自分ならどんなリスクが取れるかを知る。



2.リスクを取ってリターンを得る。キャッシュフローの最大化。



3.リターンを再投資して拡大する。



4.少しずつリスクの少ない優良な不動産に組み替えていく。



最初から優良な物件を狙っても、ゴールに到達するのは難しいでしょう。


自分の非力さを認識し、本当に到達できる方法を見いだす必要があります。


ゴールへの近道は、回り道が早いのかも知れません。





リスクのない投資を探すのではなく、

自分ならリスクの取れる投資を探しましょう。


そして常に学ぶことで、どんなリスクでも取れる人間になりたいですよね。





次は、もう少し具体的に見ていきます。



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タグ:資産 不動産
posted by がんも at 22:50| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月01日

収益不動産で人生を楽にする。


本当に不動産で資産は増えるの?

不動産でどうやって資産を倍増させるの??

本当にそこまで儲かるの???


そんな話を少ししていきます。






不動産を利用することでこんなことが出来ます。




○不動産で給料以外にも安定収入を確保する

○不動産で老後の年金資金を確保する

○不動産でサラリーマン生活からリタイアする!

○不動産を利用して資産を一気に増やして次のステージを狙う!

などなど



最初の2つ、

「プラスアルファの安定収入」や「老後の年金」は難しくはありません。


少し勉強して、頭金が準備できれば実現可能です。





<プラスアルファの安定収入を確保するには>

ex1
融資を受けてアパート(収益不動産)を購入する。

ex2
融資が出ないならば、小さな不動産を現金買いする。
頭金を不動産と給料から貯め直し、この不動産を共同担保にして融資を引く。

ex3
住宅ローン(自己居住割合が50%あればOK)でアパートを購入して、
自分も住みながら家賃収入でローン返済、わずかに利益も出す。
給料でさらに別の物件を狙う。






<老後の年金の仕組みを準備するには>


上記の方法で安定収入を確保。
普段の生活は給料のみで収めて、収益は生活には一切使わない。
収益は海外ヘッジファンドの長期積み立て投資に投資する(複利運用)。
定年後に定額で引き出していく。または、償還時にアパートを現金購入。



注意したいのは、収益不動産を買うときに、

「ローンを完済した後は全部収入ですよ、老後の年金に」

なんて言う不動産業者の言葉を信じてはいけません。


不動産は家賃が下がり、修繕も思っている以上に費用がかかります。

ローン完済時には、誰も住まないような状態である可能性が高いです。


収益不動産を購入する場合は、

必ず「売却」か「更地」として出口を想定することが必要なのです。


※不動産を組み替えることで健全な資産状況を維持できる。






そんなわけで。


今では不動産の投資本がたくさん出ていますので、


少し本気で勉強をすると実現する手法が見つかります。


あとは実践者にちゃんと相談できればうまくいくでしょう。






問題はこの目的です。



○不動産でサラリーマン生活からリタイアする!

○不動産を利用して資産を一気に増やして次のステージを狙う!



さて、どうやって実現しましょうか。




つづく


posted by がんも at 23:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産倍増みちしるべ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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