2014年01月02日

久々に更新☆2年近い間に見えてきたこと・・・

2014年、今年もよろしくお願いします!
と言っても2年近くまともに更新していませんでした(*_*;

この2年でいろいろと見えてきたことなど、いくつかあります。
少しでも参考になればと思い、また少しずつ更新していきたいます(^^)/

とりあえずこんな感じの内容をまずは書いてみようかな

○デットクロスがやってきた!
○合同会社を4年以上使ってみて分かったこと

ではでは
ブログの投稿の仕方も忘れてしまってる(+_+)
ラベル:不動産
posted by がんも at 01:08| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月02日

平成24年度の既存住宅流通・リフォーム推進事業が募集開始!

平成24年度の既存住宅流通・リフォーム推進事業が募集開始されました!
しかし、対象の変更が著しい・・・。
まったくアパート経営には使えなくなったようですね。

近々、取得するアパートで使えるかもと考えていたので、方針転換です。

参考まで。
平成24年度 既存住宅流通・リフォーム推進事業
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000379.html

posted by がんも at 19:29| Comment(1) | TrackBack(0) | 節税・税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年02月04日

規模によるリターンとリスク。レバレッジの是非?



少し感覚的な話から入ってみます。


融資付きで小ぶりな物件を買っても、正直あまりキャッシュフローは出ません。


1000万規模だと、100万に満たないキャッシュフローです。

もしこれが1億規模だと、300万とか500万以上のキャッシュフローも期待できます。



「数十万のキャッシュフロー」と「数百万のキャッシュフロー」


数百万の方が次の選択肢が豊富です。

それに儲かってる気がします(笑)


もちろん借入の額が違いますから、当然と言えば当然です。




ただし、実際の実務で考えるとどうでしょう。


借入の額が大きいからと言って、賃貸の仕組みはそれほど変わりません。


小さい物件だって空室対策に苦労はしますし、

経費率も大きく違うわけではありません。


満室で管理もしっかりしてれば、物件の規模が違っても実務はほぼ同じ。

でもキャッシュフローは違う。リターンが違う。

レバレッジを掛けた方がかなりのうま味が得られます。



じゃあ、なぜ借入を増やしてレバレッジを掛けることに抵抗がでてしまうのか??




当然ながら、「万が一のリスクが大きい」からですよね。


空室が予定より多くなったり、建物の修繕で経費が増えたり、

金利が急上昇する可能性もある。




小さい物件でも万が一はあり得ますが、

たとえマイナスのキャッシュフローになってもカバーがしやすいです。

規模が大きければ、カバーにも限界がある。


カバーしきれない場合は自己破産です。周りに迷惑をかけます。お先真っ暗です。

・・・嫌ですよね(^^;)



「万が一のリスクが大きい」ということは、

地位も名誉もすべて失って、お金のない生活に陥る可能性が大きくなる。

これが怖いのでしょう。



ちなみに、

日本での不動産融資はほとんどリコースローン。

もしノン・リコースローンだったらどうでしょう・・・

物件を手放せば、それ以上の債務を負いません(※厳密には違いますが)。


これなら万が一のリスクはかなり小さくなります。

借入に対するイメージもだいぶ変わってくることでしょう。


最終的には、すべてノン・リコースローンで借り入れられる資産背景に到達する。

これが一つの到達点なのかもしれません(日本ではかなり困難かも??)



話が逸れましたが、



レバレッジが掛かっていること自体が「悪」ではありません。


レバレッジを掛けて、万が一に陥ることが「悪」なのであり、

返済が出来なくなる可能性が高い投資にレバレッジを掛けてしまう。

つまり、

返済根拠が軟弱なレバレッジ、これが「悪」なのです。



そもそも、

アパート経営はそのビジネスモデルから返済根拠がかなり堅実な事業です。

新しくビジネスを起こす人に比べれば、かなり安全な借入です。


適切にレバレッジを効かせることは「事業者」にとってある意味大切です。


借金経営か無借金経営かどうかが重要なのではなく、

「レバレッジを有効に活用できるかどうか?」が重要かもしれません。


借金は避けるものではなく、活用するもの。敵でも味方でもありません。

このスタンスで取り組む方が本来かもしれません。


もちろん、

「無理な」ハイレバレッジが有効な活用だとは思ってません(^^;)



すべては経営者の判断次第ですね、ハイ。

posted by がんも at 19:53| Comment(1) | TrackBack(0) | アパート経営の特性 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年02月01日

少額でもあえて資産計上した方が得をする??



いやー、確定申告の準備をしなきゃいけない時期ですね。


今回は普通なら経費として当たり前に落とすようなリフォーム系の支払いを

あえて資産計上しちゃおうかなって考えてます。


ちなみに目的は銀行評価のための黒字ではありません。



目的は短期譲渡の税率39%による税金を抑えるため。

別に裏技でもなんでもないですけどね(^^;)


たまに売り物件で、

外壁塗装して引き渡します!みたいな物件もこれが理由って場合があるのかも?




売却利益は、残債とは一切関係ありません。簿価次第です。

「売却利益 = 売値 −(簿価+譲渡費用)」ってイメージです。


個人の場合、建物は毎年減価償却しますから建物の簿価はどんどん減っていきます。

土地は減価償却しないので変わりません。


帳簿上の土地価格と建物価格が簿価ですね。

そして建物への改良費用もこの簿価に含めて計算できるようです。

もちろんまだ経費計上していない費用です。

つまり資産計上して未償却分のみ対象ですね。


簿価が「土地+建物+建物附属設備等」ってことなら、

建物や建物附属設備に資産計上すれば、税率39%の売却利益を減らすことができます。



短期譲渡で今年中に売却を考えている物件があるので、

その建物への資産計上を増やします。

ついでに大規模修繕を実施してから売却予定です。


もちろん売却利益が出なけりゃ意味ないんですけどね(^^;)



あと、長期譲渡の物件に関しても税率は一気に下がるので無意味です。

税率がすでに39%以上って人も無意味ですね。


短期譲渡で利益が出ちゃいそうな予定の物件に関しては

経費で落とすか資産計上するか、よく考えて申告しましょうね!

posted by がんも at 21:26| Comment(0) | TrackBack(0) | 節税・税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年01月25日

好立地ならリフォームはマイナス点をなくせばいい?



2ヶ月ほど前に初めて好立地と言えそうなアパートを取得しました。

2ヶ月で6室決まって空室8室→2室(入居率67%→92%)です。

人口4万人ほどの町ですから、悪くないペースだと思います。


ちなみに好立地とは、そのエリアの中での好立地って意味です。

4万人都市でこの規模を買うことの是非はまた別の機会に…(^^;)



で、好立地ではどんなリフォームをするべきか?ですが、


それは目につくマイナス点をなくせばスムーズに決まってしまうと思います。



具体的には、


玄関の土間コンや押し入れのベニアなど、

「安仕上げな部分」は少し汚いイメージがもたれるので表装します。


P1030596.jpg  P1030651.jpg


P1030606.jpg  P1030663.jpg


そして競合物件と比較して同じレベルの設備を導入します。



ドアホン → カラーTVドアホン

キッチンの2ハンドル混合栓 → シングルレバー混合栓

お風呂の2ハンドル混合栓 → サーモスタット混合栓

この3点は特に導入すべき設備です。



ドアホンなんて1度交換すれば、次の退去後もその後もずっと効果があります。

いずれやるならさっさとやってしまった方が良いです。


キッチンやお風呂の2ハンドルも不便きわまりないです。


大○建託は新築なのにお風呂が2ハンドルってケースが多いです。

サーモスタットにすれば大きな差別化ですし、

入居者のことを考えればぜひ導入してあげたいです。



ちなみに。

この3点は決まりやすさだけでなく長期入居にも大いに効果があります。

そして1度交換すれば、その後もずっと永続効果があります。


アクセントクロスのように一時効果のリフォームも必要がありますが、

「長期入居+永続効果のリフォーム」はなるべく早くやってしまうことが大切です。


もちろん予算や費用対効果があるので、

間取り変更などの大がかりなモノは十分な検討が必要です。


ただし上記は間違いなく早めにやって良いリフォームだと思います。



ドアホンのオススメは

「録画機能付きのパナソニックVL-SV30X」



一度交換すると再度の交換はムダが多くなるので、

1000円〜2000円余分に出してでも録画機能付きにすべきです。




キッチンはホース付きだとちょっと差別化ですが、

本当に必要なケースで取り入れると良いかも知れません。普通で十分です。

参考までホース式混合水栓の記事



お風呂のサーモスタット混合栓はちょっと特殊なアイテムを使っています。

写真だけ掲載しておきます。

P1030636.jpg

詳しくは今度、別の記事で取り上げます。




そしてキッチンにはカッティングシートを貼りましょう。

新しい物件でシステムキッチンとかなら不要ですが、

普及品ならシートを貼って取っ手を換えるだけで十分対抗できるレベルにまでいけます。

P1030630.jpg  P1030633.jpg



トイレの温水洗浄便座は微妙なラインですね。正直分かりません。。。

私はパナソニックのDL-EDX10-CPを使ってます。





あとは照明のない物件ってどうなんでしょう(^^;)

このエリアの慣習だからとかって無意味です。

入居者が自分で好きなのを用意したいってんなら取り外せば良いだけで、

5000円〜6000円のシーリングライトですから、1度付けちゃえばそれで永続効果です。


2つの物件で悩んで、ほんとわずかの差で選ばれる選ばれないって事もあるのです。

照明もつけましょう。

コイズミのシーリングライト(丸形スリム蛍光灯タイプ)がオススメです。






あとは清掃を徹底して、

小手先の飾り付けを行えばバッチリだと思います。

P1030670.jpg

P1030672.jpg



立地が良い物件は、何よりも強い特徴を持っているのですから、

10人に1人の奇抜さを狙いに行くより、万人向けで対策をすることが大切です。


そのためにはマイナス点をなくして、

「立地」と「合格レベルの設備がそろっていること」をアピールしましょう!!


よっぽど家賃が高くなければ大丈夫でしょう。


残りも頑張って満室目指します!!
posted by がんも at 01:00| Comment(0) | TrackBack(0) | ☆空室対策のススメ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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